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隨着金九銀十的到來,北京樓市迎來一年中最重要的銷售“窗口期”。來自機構統計顯示,9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售,開盤數量有望創造今年來的月度新高。從9月入市項目定價來看,雖然自今年年初預售限價已基本放開,但謹慎仍是目前市場基調,以價換量已經成爲市場共識。
京華時報記者邢飛
□供應開發商加速推貨
根據亞豪機構統計數據顯示,9月北京商品住宅市場預計將有39個項目入市銷售,其中包括東亞尚品臺湖、尚峯壹號、遠洋萬和四季等在內的19個純新盤,以及包括中信府、首開緹香郡、華業東方玫瑰等在內的20個老項目後期。9月的開盤項目數量有望創造今年來的月度新高。
從計劃開盤項目的位置來看,39個項目當中僅有4個位於五環以內,而當前商品住宅庫存、當中近90%的存量均位於五環以外。業內人士表示,9月市場供應大增的原因在於今年上半年大量房企沒有完成既定的銷售業績目標,在2014年度已經過去2/3的節點上,各大房企項目不得不加快推盤節奏、調整定價策略以完成全年銷售計劃。
根據亞豪機構數據顯示,10月北京商品住宅市場預計僅有22個項目(包含一個自住房)入市銷售,其中包括中建·國際公館、北京城建·北京密碼、方莊公館等12個純新盤,以及泛海國際、常楹公元·自由派、首創·瀾茵山等10個老項目後期。10月預計入市項目中,有多個位於海淀區以及朝陽區的中高端項目,包括泛海國際、華潤萬橡府以及紫玉公館等,另外10月預計入市項目中還有部分商住類產品,包括元都尚街、常楹公元·自由派、北京城建·北京密碼等,這類產品以其不限購的優勢在前期市場中貢獻了不少銷量,隨着更多的普宅類項目紛紛調低價格,商住產品也難以獨善其身,不得不隨行就市做出一定調整。
□成交
新房成交出現回暖信號
一年已過大半,在2014年“金九銀十”最後成交窗口期到來之際,北京樓市在過去的9個多月裏,交出的成交量答卷如何?偉業我愛我家市場研究院特別統計了2009年至今這一時間段的年度成交數據。
數據顯示,在今年已經過去的256天裏,北京市住宅成交總量爲116342套,比去年大幅下滑43%;成交總量、新房成交量、二手房成交量,三項數值均創6年來新低,且低於過去5年平均水平。就全國市場而言,上海易居房地產研究院9月17日發佈了《9月份前15日典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出,9月1日-15日,20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約6%。9月份上半場“金九”成色較淡,或拖累9月整個行情。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,在市場各方還在紛擾爭執2014年樓市調整力度的同時,北京樓市的客觀數據已經給出了最直觀的答案。在“長效機制”不斷推進、信貸收緊、宏觀經濟增速放緩等因素的綜合影響下,即使有着“京津冀一體化”的概念性利好、北京市土地價格依然上漲等對房價有支撐影響的因素作用,市場本身卻已經做出了最清楚的反應。胡景暉表示,從目前市場的情況來看,今年北京市的年度成交量將很可能是近年來的新低。不過,在近期一些新項目熱銷的刺激下,北京新房成交有所回暖。統計數據顯示,9月1日-15日北京商品住宅(不含自住房)共實現成交2702套,成交面積27.5萬平米,與上月同期基本持平,這一數據也創造了4月以來同期的新高。同時,9月上半月北京商品住宅(扣除自住房部分)成交均價爲25705元/平方米,基本與上月同期持平。
□策略
低價走量成共識
9月初入市的幾個項目中,謹慎定價成爲共同的選擇。與此同時,一成首付、利率優惠等措施也成爲房企攬客的重要手段。中原地產首席分析師張大偉表示,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下,唯有合理定價才能將供應高峯轉化爲成交高峯。
亞豪機構的統計數據顯示,已公佈售價的9月入市項目中,像首開·香溪郡開盤均價僅爲20000元/平方米,甚至低於同爲東壩生活圈的自住商品房;純新盤東亞尚品臺湖的商住產品預售價僅爲16500元/平方米起,是臺湖區域報價最低的項目,而房山幾個計劃上市的住宅項目,包括純新盤五和萬科長陽天地,以及老項目建邦華庭,整體報價水平也僅爲19000-22000元/平方米,區域整體定價基本回歸至去年同期水平。
事實上,在8月入市項目當中,只有少量項目仍保持大批次推盤節奏,像華潤橡樹灣項目一次推出506套房源,合生世界村單次推盤量516套;更多的項目開始執行小批次推盤的策略,其中12個項目單次推盤項目在百套以內,像亦莊金茂悅一次僅推出60套房源,首開常青藤則是分兩次開盤,單次推盤分別爲87套、60套。
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,在“去庫存”已成爲市場主要壓力的前提下,無論是大批次還是小批次推盤其目的都是爲了“走量”。其中能一次推出較多房源的多爲純新盤或商住類項目,其定價比較靈活,能夠容易地通過較低的定價來換取市場銷量;而小批次推盤的多爲老項目後期或中高端項目,這類策略一方面是項目對於目前市場需求量與價格接受度的試探,另一方面則是爲營造“日光”、“開盤售罄”的市場繁榮,爲後期銷售形成助力。
□預計
9月份房價依然面臨下滑的壓力
上海易居房地產研究院根據國家統計局9月18日公佈的《2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均,計算得知,8月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅1.2%,延續了5月份開始的下跌態勢,且跌幅明顯擴大,相比7月跌幅擴大了0.2個百分點。而同比漲幅0.5%,相比7月份大幅回落2.0個百分點。
70城房價指數指標從2005年開始使用,如此計算,今年8月房價環比跌幅不僅創下了2008年以來的歷史新高,同時也創下了近十年的最大。
多家機構對下半年房地產市場卻並未抱有太大的樂觀情緒。優選財富投資研究中心近日對房地產市場調查顯示,本輪房地產調整屬於自身原因,主要是房價過快上漲與居民購買力嚴重脫節,加上市場供需矛盾變化引起的,本輪調整的持續時間會更長一些,可能會持續到今年四季度。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱,從房企角度看,在九十月份的降價促銷力度會加大。而從城市的角度看,房價下跌會使得救市和刺激的力度加大。從金融層面看,央行和銀監會也會加快引導商業銀行放鬆房貸,尤其是首套貸款。當前樓市調控的基本思路是確定的:保持市場和預期的穩定,預計9月份房價依然面臨下滑的壓力,原因是:信貸環境沒有得到實質性的放寬;9月份房企爲了加大去庫存的力度,也會主動進行降價;全國樓市降溫態勢具有一定的慣性;8月房價下跌會繼續加重觀望情緒。總體上看,樓市降溫態勢依然會持續一段時間。