|
||||
【案情】王某將自有房屋租給外地人趙某,兩人簽訂了書面房屋租賃合同,合同約定房屋租期3年,年租金5000元。合同訂立後,趙某即與妻子及兩個孩子一起入住租賃的房屋。一年後,趙某因車禍身亡。此時,王某正後悔租金定得太低,又有人已表示願意以每年8000元的價格租賃此房,王某就去找趙妻,要他們搬出,說租賃合同是他和趙某簽訂的,現在趙某已死,租賃合同自然終止,限他們1個月後搬出該房屋。這對趙妻來說無疑是雪上加霜,趙妻覺着這樣對他們十分不公平,於是就向法院提起了訴訟,要求保護自己的合法權益。
法院經審理後認爲:趙某雖然是以個人名義與出租人王某訂立了房屋租資合同,但是與其妻兒共同居住的,符合我國《合同法》第234條規定的租賃權繼承的條件,趙某在租賃合同存續期間發生意外事故身亡後,趙妻作爲趙某的共同居住人,可以按原租賃合同繼續租賃該房屋,如果趙妻提出繼續租賃該房屋,出租人王某不能反對,也無權單方面解除合同。既然趙妻願意繼續租賃該房屋,因此趙某和王某訂立的房屋租賃合同繼續有效,王某無權單方面終止合同的履行。
【評析】本案涉及房屋租賃中承租人死亡後,共同居住人是否有繼續居住的權利的問題。
我國《合同法》第234條規定:“承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”也就是說,即使承租人是以個人名義簽訂的租賃合同,如在租賃期間承租人死亡的,與承租人生前共同居住的人可以繼承承租人原享有的租賃權,即按原租賃合同繼續承租該房屋。因此在本案中,趙某雖然是以個人名義與出租人王某訂立了房屋租賃合同,但是與其妻兒共同居住的,符合租賃權繼承的條件,趙某在租賃合同存續期間發生意外事故身亡後,趙妻作爲趙某的共同居住人,可以按原租賃合同繼續租賃該房屋,如果趙妻提出繼續租賃該房屋,出租人王某不能反對,也無權單方面解除合同。因此,本案中王某的做法是違反法律規定的。
《合同法》第234條之所以對這種特殊情況下的租賃合同租賃權的可繼承性作出規定,其立法目的顯然是爲了更好地保護承租人的共同居住人的利益。在實踐中,當多人,比如一家人,租賃房屋居住的時候,往往只是以一個人的名義作爲承租人來與出租人簽訂合同,以共同居住人的共同名義來訂立合同的情況並不多見。在租賃期間承租人死亡的可能性是微乎其微的,當事人一般也不會考慮到這種情況發生的可能性,但當這種可能性成爲現實時,就會造成對與承租人一起共同居住的人極爲不利的局面。房屋實際上是共同租賃並共同居住的,如承租人一死,租賃合同就終止,或者出租人可以解除,這無疑對與承租人共同居住的人是不公平的,臨時另找房屋居住也會造成經濟上的損失。而且,在這些共同租賃房屋居住的實例中,大多是一家人居住,一家之主作爲承租人,當承租人一死,留下的往往都是老人、婦女、孩子,是需要特殊保護和照顧的弱勢羣體,因此,爲了保護承租人的共同居住人的利益,《合同法》第234條作出瞭如上的規定,允許承租人的共同居住人按照原租賃合同繼續租賃該房屋,即在這種情況下租賃權是可以繼承的。
根據《合同法》第234條的規定,如何適用這一條有以下幾點需要說明:
1、必須是租賃房屋用來居住的租賃合同。這是指租賃房屋的目的條件,必須是用來居住的,如果租賃房屋的目的不是居住,而是開店做生意經商等目的,就不符合對承租人的共同居住人照顧的法律精神,因此,這時的租賃權就不能繼承,不適用《合同法》第234條的規定。
2、必須是承租人以個人名義訂立的租賃合同,而與他人共同居住的。如果承租人是以共同居住人的名義訂立的合同,共同居住人作爲合同的當事人當然有權繼續租賃,就不存在保護共同居住人的利益問題了;承租人租賃的房屋如果只是個人居住,那麼本案所討論的問題當然也不存在。
3、必須是承租人在租賃期間死亡。正因爲承租人在租賃合同還沒有終止時死亡,才存在租賃權的繼承問題。
另外,需要說明的是,與承租人生前共同居住的人可以繼續租賃該房屋,也可以不繼續租賃,承租人的生前共同居住人願意繼續租賃的,原租賃合同繼續有效,不願意繼續租賃的,原租賃合同就解除,這樣就給承租人生前共同居住人以自由選擇的權利,充分保護了承租人生前共同居住人的利益,對出租人來說,也沒有什麼損失。承租人生前共同居住人願意繼續租賃該房屋的,應該是按照原租賃合同履行,即原租賃合同在有效期內繼續有效,而不是訂立一個新合同,原租賃合同中雙方的權利義務關係轉而適用於原出租人與承租人生前共同居住人之間。
本案中,趙妻願意繼續租賃該房屋,因此趙某和王某訂立的房屋租賃合同繼續有效,王某無權單方面終止合同的履行。