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9月13日,周六下午,通州區祥雲天地家園(又名摩卡空間)小區,一張藍色的告示貼上了小區門口的宣傳欄。告示上一張表格滿是數字——『物業人員工資79041.97元、保安部餐費3600元、自來水費700.7元、交通費154.7元……』
這是一張『陽光助業和業委會2014年8月財務收支明細』,8月,祥雲天地小區剛剛更換了物業管理公司,而將賬目明細公布給業主,也是小區首次。
自小區建成至今,小區業主已經換過四五撥物業,這一次格外不同,物業從『包乾制』換成了『酬金制』。兩字之差背後,卻是物業理念的千差萬別。
【變化】
多年『枯泉』終於有水了
新華大街向東,玉帶河西岸,祥雲天地家園小區的入口隱匿在一條窄街之中。11月,這個小區將滿『十歲』,從外觀看,小區高樓的外立面,多少有些破舊。
走到小區門口,卻能看到一點新氣象,黃黑相間的道閘,漆色還閃著嶄新的光。走進小區,能看到各個單元都在更新樓門,電梯中則是新裝的監控攝像頭,消防通道邊立起了欄杆,防止車輛佔道停車……這一切改變,全發生在2014年8月之後。
『最明顯的變化就是環境,原來小區綠化沒有這些灌木,都是新物業來後纔種的。』中午12點,小區業主徐女士推著孩子在小區的花園中散步,她的身邊,是一處圓形的噴泉池,由於年久失修,已多年沒能噴水:『新物業來了,把噴泉修好了,也算看到噴水了,還加裝了護欄,防止小孩摔倒,確實能看到不少變化。』
由於對老物業服務的不滿,8月,小區更換了新的物業管理公司——陽光助業物業管理有限公司,與以往的物業公司不同,陽光助業公司是一家『酬金制』物業。
所謂『酬金制』,是從預收的物業管理費中,按約定比例或數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘用作物業的管理和維護支出,而目前社區中最常見的物業管理形式,則被叫做『包乾制』——收上來的物業費剩多少,都歸物業公司所有。
『包乾制的問題在於,物業公司有動力去盡力減少在物業服務上的投入。』陽光助業物業公司經理人路軍港舉例,假設一個小區的物業費總額為每年100萬元,『酬金制』物業的收費模式是,先與業主約定好一定的酬金數額如10萬,剩餘的90萬,其支出由業主共同決定,『例如保潔一年花多少錢,綠化一年花多少錢,都由業主決定,物業只是個執行人。如果這錢一年用不完,可以轉到下一年繼續用,所有這些錢,都存在業主所有的賬戶中,而不是物業的賬戶裡。』
包乾制物業的做法則是,刨除各項物業管理支出後,所有剩餘都歸物業。
『所以包乾制物業會盡力壓縮物業的成本,這樣自己就能多拿一點。但物業成本下去了,服務水平就要下降,業主不滿意,就不交物業費,物業只能再壓縮成本,這就陷入死循環了,很多小區的物業越乾越差,就是這個道理。』路軍港曾經也是某小區的業委會主任,是『與物業乾仗』的人,如今投入到物業管理的事業中,他的一大目標就是推廣『酬金制』的陽光助業模式。
所謂『陽光』,就是要透明化,每個月物業的開支都會公布,並將細化到每一項支出的地點、經手人和商戶聯系方式,讓業主可以隨時查詢。