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由於新盤新貨較少,廣州中心城區很多區域樓市交易以二手房買賣為主。記者王雯倩攝
簽約指南
看中合心意的房源,一看再看比較之下,買家感覺已選定心水靚屋,自然要進展到下一步——擺臺議價。這個階段主要是口頭議價,大家各自揣度對方心目中的最低價,脣槍舌劍,中介在一旁推波助瀾。有些人爭到面紅耳赤,有些人則不動聲色察言觀色,一切盡在掌握;有些人為爭一兩萬元咽不下那口氣,捨棄便宜房子卻在幾年後不得不買貴樓,而有些人則『衰衝動』立馬下決定而事後後悔。
這個口頭議價過程沒有秘訣心法傳授,不過在落筆簽約過程倒是有不少可圈可點之處,尤其是涉及產權、風險的法律貼士,各位買家定當謹記。
文:記者李鳳荷
簽約第1步
明晰產權
既然已經『埋牙』簽約,業主必須帶身份證、房產證以及其他證明(如婚姻證明等),買家帶身份證,在簽約之時雙方可以互相核實身份。簽約首先要明晰產權。有關房屋產權,最常見的問題是以下四類:
共有產權:如有共有人未到場或委托,要與到場共有人另行簽訂協議
買方在購買房屋前,可要求業主出示由房管部門提供的產權查冊信息,以詳細了解清楚房屋的產權情況。若房屋為多人共有,簽訂合同時應當經共有人的簽名確認,或者出示相關的委托證明,證明代理人有交易買賣的權限,否則可能導致合同無效。廣州市房地產中介協會法律諮詢服務中心律師提醒:如在簽訂買賣合同時,只有部分共有人到場,而到場的共有人未能提供書面材料證明其他共有人同意出售證明的,買方可與到場的共有人另行簽訂協議,約定如未到場共有人此後不同意出售該物業的,由現簽訂房屋買賣合同的共有人承擔違約責任(可約定相應的違約金)。
隱形共有人:了解業主婚姻狀況,確定是否屬婚姻共同房產
這種情況多出現於夫妻共有產權而產權人只有丈夫或妻子的名字。根據《婚姻法》司法解釋三的說法,婚前購買的產權屬於個人所有,婚後由一方父母出資購買且只登記在個人名下的房產,也屬於個人所有。對於除了這兩種情況以外的情形,只要是婚姻存續期間購買的房產,無論是以兩人名義購買還是以一人的名義購買,都屬於夫妻共有房產。在實際情況中,對於適婚年齡的業主放盤,中介一般都要求其介紹婚姻狀況,以確定是否屬於婚姻共同房產。如果屬於雙方共同房產,應由兩人共同簽約出售;如果屬於離婚析產的房產,應出示離婚協議或者判決書。如果業主本人堅稱房屋為婚前購買,但不肯出示婚姻證明,適宜用第一種情況共有產權的處理方式,訂立條款,約定業主應對日後出現產權糾紛承擔責任並支付違約金。
全權委托書:最怕炒家利用全權委托書炒房
業主由於身在外國或者有其他要務而必須委托他人代為簽約,通常會出具全權委托書委托他人簽約。在全權委托書上,會有『XX委托YY全權辦理出售ZZ房屋事宜』的表述,委托期也會注明。因此,買家需核對業主姓名和身份證號與房產證是否一致,全權委托人的姓名和身份證是否與出席簽約的委托人一致。
最怕的是炒家用全權委托書來炒房,一份全權委托書有可能同時與多個買家簽約,或者炒家與真實業主尚未結清房款,買家有可能身陷三角訴訟官司,因此買家對全權委托放盤簽約的盤源應小心警惕。
房屋獲得的來源:『贈予』房屋或產生交易評估價20%個稅
房產證上有一欄為『房屋獲得的來源』,通常都是『購買』,少部分為『繼承』或『拆遷補償』,購房者需明確該房屋的獲得來源是否為『贈予』。如果是贈予而來的房屋,而業主名下有多於一套房屋,有可能產生相當於交易評估價20%的個稅。贈予的房屋免征20%個稅的豁免條件為業主名下唯一房產且持有5年以上,不同時滿足這兩個條件就會產生20%個稅。