|
||||
簽約第2步
條款斟酌
廣州市自2010年起啟用新版存量房買賣合同,讀者可自行上房管局網站進行下載(登錄網址www.laho.gov.cn——點擊『在線服務』並選取『下載中心』——在下載中心點擊『交易登記中心』——在右邊選取『廣州市存量房買賣合同』並下載示范文本)。網簽二手房交易同時還需簽署中介服務合同,該合同也可以在該下載中心的『交監中心』中下載。
新版存量房買賣合同在付款方式中增加了有關銀行托管的選項並提示自行交割樓款的風險,同時也增加了物業維修資金的交接約定。購房者宜在簽約前及早下載示范合同仔細閱讀,以免在中介地鋪簽合同時因匆忙而走漏某些重要的條款。提醒一句:口說無憑,有什麼重要的承諾都必須白紙黑字在合同中寫下來。
付款方式:通常有按揭、一次性付款、分期付款等方式,簽約時視樓款數額支付定金(樓價10%以內),一般是5萬元~10萬元,首期在遞件過戶當天交割,尾款則在出新證時交割。由於目前廣州市遞件交易至出新證的時間只有5~7個工作天,部分業主要求一次性付款客戶在遞件過戶時全額支付,建議雙方對樓款做銀行資金托管。
交樓時間:業主收齊樓款,買家即可收樓,一般是以前一個步驟完成後的15天內完成。有時候業主以為按揭款可以快速發放,因此輕易答應買家過戶後即交樓,但尾款卻一直難以發放而買家又依據合同要求收樓,故此建議買賣雙方在前一個交易步驟完結後再算下一個步驟的時間。
先稅後證:目前廣州市中心六區已普遍實行先稅後證的方式,故此在簽約時雙方需了解清楚交易產生的稅費,尤其是業主實收制之下全部稅費由購房者承擔,不計算清楚到時候未遞件有可能因稅費又產生爭執。如果交易是由中介促成,通常在簽約前中介會演算一遍預估的稅費。此外,目前稅局對交易房屋的評估有可能高於真實價格,交易雙方也需對此在條款中有所准備,以免臨時因稅費而鬧翻。
簽約第3步
網上簽約
二手房可以在中介公司的網絡或是自行在網上簽約。通常正規的大中型中介都會對交易進行網簽,但一些小中介因不具備中介網簽的條件或是出於規避政府監管的目的,也要求買賣雙方自行網簽,買賣雙方需了解有關風險。
自行交易的網簽步驟如下:
1.登錄陽光家緣網站或廣州房地產中介協會網站,點擊進入存量房網上簽約系統。
2.用戶注冊、登錄。注冊時應使用有效身份證明文件號碼,包括居民身份證、港澳居民證、軍官證等。系統默認18位身份證號碼,如使用港澳居民證、軍官證等注冊,系統會提示身份證號『不足18位』,只要確認錄入證明即可通過。
3.驗證房屋產權信息。輸入房屋的產權登記字號、產權證號和產權人姓名等,對房源進行驗證。
4.填寫《存量房買賣合同》。填寫合同條款過程中,應每10~15分鍾保存一次。
5.提交合同獲取預簽號。提交合同後,系統會顯示預簽約合同號,記錄預簽約合同號。
6.確認、打印交易資料:買賣雙方本人持身份證明文件(或委托代理人持身份證件及委托書)、預簽號、房產證原件到房屋所在地的交易登記中心簽約服務點打印《存量房買賣合同》、《廣州市房地產轉移登記申請書》、《廣州市房地產交易與權屬登記詢問記錄表》、《廣州市存量房網上交易價格自行申報表》等交易資料。
交易流程
①完稅
目前廣州市中心六區房地產轉讓已實行『先稅後證』的方式,遞件前需把本次交易所產生的營業稅、契稅、個稅繳清,故此到房地產交易登記中心先在地稅處拿一個號交稅。
②遞件過戶
買賣雙方憑完稅證明以及雙方身份證、房產證、網簽合同到遞件過戶窗口進行遞件,如無問題,買賣雙方可獲得『受理收據』,受理收據上載明出新證的時間。
③出新證
一般在遞件過戶5~7個工作日即可出新證。