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申請按揭買樓的步驟,在二手房網簽後與遞件過戶之間進行,同貸書批下來後買賣雙方纔可以遞件。
二手房買賣涉及大筆樓款,做資金托管更安全。
按揭指南
除了少數『富二代』或者『伸手派』,絕大部分購房者在今時今日高樓價之下買樓,都要以按揭的方式買樓。申請按揭買樓的步驟,在二手房網簽後與遞件過戶之間進行,同貸書批下來買賣雙方纔可以遞件。雖然這是買樓後纔會發生的步驟,但購房者在看房前最好預先做『體檢』,一是檢查個人征信情況,有無信用卡逾期還款等不良記錄,如果有連續3期逾期還款,有可能會影響銀行對貸款的審批;二是個人對樓款的承受能力,月收入必須大於月供的兩倍(個別銀行有可能提高到2.5倍),通常首期款比例越高,貸款年期越短,月供壓力越小。對於收入處於增長階段的年輕人來說,適當使用貸款杠杆工具,月供高一點,年期長一點,可以買總價高一點的房屋,因為目前對二套房貸要求較嚴,如果幾年後又換房,不太劃算。此外,個人年齡+貸款年限不能超過退休後5年。
很多購房者不清楚,申請按揭買房前還需要對房屋預先『體檢』。首先要確定樓齡,因為樓齡+貸款年限不能大於35。部分『高齡』樓梯樓是否能夠貸款還與其建築結構有關系,公積金貸款不接受磚混結構的房屋申請,只可接受框架結構的房屋。
本版文/圖:李鳳荷
簽訂按揭合同:
持證交易:非持證交易:轉按揭or贖契
二手房網簽合同後,買賣雙方與銀行簽訂按揭合同,買方擬購的住房將作為按揭購房的抵押物,因此也需要業主在按揭合同上簽字,同意買方把有關房產作為抵押物。為協助買賣雙方辦理按揭以及日後的遞件過戶領新證,按揭公司也會讓買賣雙方簽署委托書,委托按揭公司辦理有關事宜。買賣雙方在簽署有關文件時有不懂之處可以多問,因此選擇正規的按揭公司尤為重要。
持證交易:
買方申請住房按揭,手續難易程度與業主也息息相關。如果業主的房屋是一次性付款或者貸款已結清,業主手裡拿著已涂銷抵押登記的房產證,只需買方通過銀行貸款審批即可到交易登記中心完稅遞件過戶,出新證隨即開始入押歸檔,入押歸檔完成後銀行就可以放款。
非持證交易:
轉按揭or贖契
如果業主出售的房屋尚有未結清的貸款,那麼購房者可以選擇轉按揭或是贖契。轉按揭必須在業主的貸款銀行所在的支行辦理,不得轉去其他支行或其他銀行,業主向銀行提出申請,售房人承諾將售房款優先用於償還銀行貸款並授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息,購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。經銀行同意後雙方訂立合同,銀行也與買家簽訂新的貸款按揭合同,同貸批下來後,雙方到房地產交易登記中心進行遞件過戶。
根據廣州市交易登記中心的辦理流程,轉按揭不需要把新證流轉出來,可以直接在交登中心轉按揭、過戶、入押『三合一』操作,流程有所加快,也防止買家支付首期即獲得新房產證。
贖契則涉及業主自行贖契或者買家墊資贖契,業主自行贖契後的流程參照持證交易。不過,值得注意的是從業主申請贖契到銀行審批、到扣款、到銀行辦理涂銷登記,中間有可能需要一個多月的時間。若是買家墊資贖契,買家有可能在未遞件過戶已支付大筆樓款,這中間需要按揭公司對業主的銀行賬戶進行緊密監控,以往買家墊資款被挪用。通常買家在業主獲得銀行批准提前還貸的扣款通知後再把有關款項存入業主的賬戶,銀行即時扣款,且業主的電話銀行、手機銀行和網絡銀行服務必須提前中止。贖契後的房產證必須由按揭公司全程保管,至遞件過戶當日交給遞件窗口,以防止出現風險。
選擇按揭服務:
銀行直客or按揭公司
現在『銀行多過米鋪』,各大銀行都在推貸款『直客』的服務,購房者可直接到銀行諮詢住房貸款的情況,如適合可直接在銀行辦理。不過,銀行職員也不會親自幫客戶跑,通常都會委托按揭公司代辦,客戶使用銀行『直客』貸款的按揭費較低,通常包含評估費在內也只需1000多元,缺點在於『1對1』,如果銀行審批不通過則會影響買房的交易手續,有時候會措手不及。