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自今年8月底以來,全國超過9個省區相繼發生以吳秉麟爲法人代表的“興麟系”房地產中介公司“一夜蒸發”事件,涉及城市超過50座,涉案金額已超2億元。截至記者發稿時,各地仍有購房者因房款被騙向公安機關報案。
9月8日凌晨,吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人在京被抓獲,但該事件造成的社會影響還在繼續發酵中。在輿論普遍認爲購房者對二手房交易流程欠缺瞭解、被利益誘惑是導致其上當受騙的主因時,是否存在行政監管不力和制度缺失的問題,也引發了各方熱議。
住房和城鄉建設部政策研究中心研究員趙路興在接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時稱:“房地產中介行業的行政監管制度並不缺失,但寄望監管部門通過行政條規對行業實施實時監管,不現實,也欠科學。國務院一再強調要提高‘簡政放權’的含金量,其目的就是要充分發揮法治對改革的引導、規範、促進和保障作用,房地產中介行業也不例外。強化行業管理和自律的同時,堅持依法治理,方可標本兼治。”
認準對象至關重要
9月3日,寧夏興麟房地產營銷策劃有限公司(以下簡稱興麟房地產)在銀川的120家門店突然全部關閉,總部人去樓空。同一時間,石嘴山市、吳忠市、中衛市等地的興麟房地產,與興麟房地產屬同一法人的德邦房地產工作人員也全部消失。
從8月底開始,遼寧、甘肅等地,也出現了以吳秉麟爲法人代表的“興麟系”房地產中介公司相繼倒閉,各地公安部門接到大量購房者報案。經公安部門初步調查統計,僅寧夏、內蒙古、陝西、甘肅四省區報案的購房者就超過1200戶,涉及金額超過2億元。
據業內人士透露,“興麟系”房地產中介公司在發展過程中不滿足於賺取正常的中介費,將業務分成“正常”和“非正常”兩類,後者主要以大肆宣傳包裝製造品牌公司假象、交易時以具備價格優勢的房源做餌虛假承諾、宣稱能通過“關係”幫助購房者辦理貸款等欺騙手段收取購房款。在無法兌現承諾時,往往以各種理由拖延。購房者爲追回首付款還需要耗費半年、一年,甚至更長時間,以此獲得更多投資和週轉資金。
對此,北京中唐律師事務所律師徐斌在接受本報記者採訪時認爲,根據興麟房地產員工通過事先遊說客戶將首付款、定金等資金直接打入公司賬戶,繼而轉移到個人賬戶的行爲,帶有明顯的組織性和預謀性,完全符合詐騙罪條件,遠遠超出了行政條規監管的範疇。
興麟房地產正是憑藉這些欺騙手段,成功實現了在全國範圍內“病毒式”的擴張,在50多座城市開設了140多家分公司,另外還使用了德邦、恆慶、正豐等五花八門的名字註冊公司,令人眼花繚亂。據該公司內部員工透露,購房者的錢一般要在興麟房地產沉澱3個月以上,各地收來的購房款都上交給總部分配使用,拆東牆補西牆,一直還能維持。不知何故,最近資金鍊突然緊張了起來。
北京亞豪機構市場總監郭毅接受本報記者採訪時認爲,在二手房交易火爆時期,此種快速擴張方式或許能靠拆東牆補西牆維持,一旦市場陷入低迷,資金鍊很容易出問題。“購房者之所以輕易被騙,除了對二手房交易流程欠缺瞭解和沒經受住利益誘惑外,另一大原因是交易時資金未走‘專用賬戶’。”
所謂“專用賬戶”,指的是二手房交易時設立的“交易結算資金專用存款賬戶”。按照住房和城鄉建設部制定的《房地產經紀管理辦法》第二十四條規定:房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的,應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。
若嚴格遵照這一規定,購房者的資金很難被中介機構侵吞。然而實際情況並非如此,很多地方並沒有建立相應的專用賬戶,銀川市目前沒有一家房地產中介機構建立專用賬戶。“即便是設有‘專用賬戶’,還是有不少購房人嫌走‘專用賬戶’交易麻煩,爲圖省事,往往在私下直接交易,這無疑加大了風險。”爲此,郭毅建議,在有“專用賬戶”時,購房人千萬不要因圖省事而避開,走監管程序纔是對自身利益的最好保護;若沒有“專用賬戶”,一定要認準付款對象,是賣房人,而非中介。
行業協會任重道遠
興麟房地產長期的違規操作真能做到滴水不漏?事實並非如此。據悉,“興麟系”房地產中介的違規行爲早已暴露。僅銀川市房管部門,近3個月以來就接到對該公司的投訴120多次,主要涉及代收房屋首付款不及時退還等問題。而寧夏工商部門“12315”熱線自2012年6月以來,接到關於“興麟系”房地產的投訴案件達201件。在西安,早在今年3月,陝西興麟房地產就因違規代理銷售經濟適用房被暫停新的分公司備案資格,當地房管部門也陸續接到不少針對該公司的其他投訴。
既然興麟房地產的劣跡早已敗露,爲何還能持續至今?監管部門的“不作爲”順理成章地成了輿論關注的焦點。目前對房地產中介行業負有監管責任的,主要是各地工商和房管部門。在“興麟系”房地產中介案發前,確實存在監管部門不重視的現象,比如西安,房管部門接到部分投訴後,只是將其作爲普通合同糾紛處理。而其餘案發地的相關部門對其違規行爲並未坐視不理。
寧夏工商和房管部門均表示,曾對該企業多次約談,房管部門對其兩次處以共2萬元罰款。在包頭市,當地房管部門稱,針對興麟房地產的違規行爲曾多次發佈警示。但各地監管部門都表示,執法手段有限,有責令整改、約談、行政處罰的權力,沒有取締和查封類的執法權。
有業內人士認爲,全國房地產中介行業從業人員已超過百萬,規範經營事關重大,僅憑一部《房地產經紀管理辦法》的約束力度遠遠不夠。尤其是其中涉及規範經營的相關條款,在各地沒有得到有效落實,很少有配套的地方法規。何況最近國務院又取消了房地產經紀人職業資格許可和認證,很可能加大該行業的違規亂象。
而北京中原地產市場研究部總監張大偉在接受本報記者採訪時則認爲,現有行政管理條規已經很健全了,關鍵還得看地方上是否執行和執行的力度。“小的違規行爲靠行政條規就能起到警示約束作用,超過行政監管範疇的,可以直接採用法律手段加大懲處。”同時,他認爲輿論對“國務院取消房地產經紀人職業資格許可和認證”的信息解讀有誤,認爲房地產從此進入了無需任何許可和認證的“全民經紀”時代,“事實並非如此,房地產經紀人職業資格許可和認證工作會繼續進行,只是換成了由行業協會承擔。”
對此,趙路興認爲,國務院取消房地產經紀人職業資格許可和認證,並不意味着政府徹底放開對行業的監管,而是希望企業在一個規範的市場框架下運行,充分發揮行業協會的管理和規範作用,促進行業健康發展。房地產中介行業屬於服務行業,政府行政職能的角色扮演要儘可能減少。“在地方上,成百上千家房地產中介機構的行政監管,往往集中在一個處室,加上中介業務總類和收費名目較多,要做到及時有效的監管,往往力不從心。房地產中介行業的健康發展,還得靠法治護航。”
在“依法治國”的前提下,無論是對房地產中介行業,抑或其他行業,簡政放權,依法治理,已成必然趨勢。