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最近網絡上流行一個段子,說是不管從哪裏來的、研究什麼的經濟學家來到中國,都會被問到同樣一個問題:“你對中國的房價怎麼看?”而且,聽衆在被問之前往往都昏昏欲睡,一提到這個問題,立馬來了精神。對很多中國人而言,房子確實令人煩惱、糾結。
能不能既身處盛世,又沒有房子的煩惱呢?古今中外,真的很難找到這樣美好的場景。恩格斯有一本名爲《論住宅問題》的著作中對城市化與住房問題的關係有深刻洞見:“一個古老的文明國家從工場手工業和小生產向大工業過渡,並且這個過渡還由於情況極其順利而加速的時期,多半也就是‘住房短缺’的時期。在開初就作爲工業中心而興起的城市中,這種住房短缺幾乎不存在。”
那麼,城市住房問題的本質到底是什麼?其本質其實是城市公共服務的成本問題。在農村不需要公共服務,或不需要那麼多的公共服務。農村生活的本質是自給自足,不需要交換和分工,是自然和封閉的,而城市生活一定需要大量的、昂貴的公共服務,從水、電、煤到教育、醫療、輕軌、綠地,這些公共服務都會被資本化到住房價格上,而總有一部分城市居民無法支付公共服務的成本。越是大城市,這樣的人越多。因此,住房保障一直是城市的特有問題。
一般而言,房屋價格由三部分組成:一是建造成本。二是其所在空間的公共服務的附加價值。三是房屋未來升值空間的期權。越是大城市,越是經濟高速發展的地方,房價越高。房價不取決於建造成本,而取決於後面兩項成本。
所以,住房的市場化使得公共服務和環境宜居性在住房價格上的顯性貨幣化,擡高了對城市住房的進入門檻。住房的資本化使其成爲商人們投機炒作的工具,也成爲政府在城市發展方面的融資手段。
城市的集聚性與規模性,造成人口大規模集中與土地供應不足。“住房絕對短缺”是城市住房問題的根源。但城市住房短缺不是建築物的短缺,而是城市土地、基礎設施和公共服務的短缺。公共服務的短缺與昂貴,是大城市的顯著特徵。這些都會映射到住房上。
另外,有限性、固定性和耐用性是住房的自然特性,其經濟屬性則是具有基本消費品與商品的雙重性,是天生的投資品、多功能、長週期性,受政策和規劃的約束性大。這些都進一步加大了住房投機泡沫。
回顧古今中外住房史,我們發現:稍有文明意識的政府,都要搞住房保障。住房保障是託底,是防火牆。廣義上說,住房保障具有社會投資屬性:一是防禦性的社會投資,防止社會不穩定不和諧對社會正常生產力的破壞,節約相關不必要的社會費用;二是主動性的社會投資,提高居民普遍的居住質量,尤其是最低那塊短板的住房水平,會幫助相關人員提高經濟生產能力,讓整個社會更快地達到和諧成長的發展目標。
當然,住房權保障強調政府的主體地位和責任,但不是要求政府對居民住房權承擔無限責任。當個人依靠自身力量從市場就可以滿足基本住房需要時,政府的責任是保障市場合理秩序;當個人依靠自身力量無法從市場滿足基本住房需要時,一種可能是市場秩序崩潰無序或存在歧視,這時政府的責任是恢復合理市場秩序,一種可能是個人自身資源的原因,那麼這時就有必要要求政府直接介入、提供緊急臨時救濟解決生存權,併爲其發展提供幫助。
當前我國面臨的住房問題,其實是一個時代的問題。這是一個特定的階段,若干年後,回想起這個時代在住房問題上的很多亂象,我們可能會感覺很滑稽。但現在我們無法擺脫這種局面,不可能既享受高速增長的好處,又一點兒也不承擔其成本和負面影響。
有人願意爲升值預期而進入住房市場,希望爲這個投資機會承擔風險,那麼要給他機會;但有人不願參加這個遊戲,那麼也要給他機會。所以,要根本解決住房問題,就要爲不同的人提供不同的出路。風險偏好不同,承受能力不同,應該對應不同類型的住房。即:一部分人去買商品房,一部分人去住保障房,但除此之外,還應當允許一部分人可以買自己住的房子,可以一輩子住在自己的房子裏,但這種房子不能參加資本的增值,也就是隻有使用價值,沒有投資價值。這種房子,可以稱之爲“社會住房”,即介於商品房與保障房之間的第三種形態,是處於過渡形態期間的一種住房。
這樣一來,就出現了商品房、社會房、保障房的三位一體。目前住房和城鄉建設部正在大力推廣共有產權房試點,就是在朝這個方向努力。(陳杰)