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新建築面積計算規範加強對N+1戶型監管
新版《建築工程建築面積計算規範》變化大
變化一:以往架空層均按架空景觀層概念,不計建築面積(容積率),現在要計算面積。
變化二:窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構淨高在2.10米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積,利用假凸窗贈送面積被進一步限制。
變化三:地下室採光井、通風井,以往均不計建築面積,現在有頂蓋的採光井應按一層計算面積。
變化四:在主體結構內的陽臺按其結構外圍水平面積計算全面積,將房間改爲假陽臺“偷面積”的辦法行不通了。
變化五:對於建築物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層,結構層高在2.2米及以上的,應計算全面積;結構層高在2.2米以下的,應計算1/2面積,老規範則不計面積。
本報訊(記者劉麗琴)日前,因位於天河區珠村東環路的翠屏富通雅苑業主入住小區兩年,仍未能拿到房產證狀告開發商事件,大家對“N+1”戶型再次關注起來,因爲拿不到房產證的原因是當初開發商作爲賣點宣傳的“N+1”百變戶型無法通過廣州市規劃局驗收。一直以來,市場上都有“偷面積”難以通過規劃的說法,但有“N+1”設計的項目卻時常出現,並因此而獲得購房者青睞,此次出現翠屏富通雅苑拿不到房產證事件終能證明,確實是對“偷面積”的設計有控制的。
因擅自封閉陽臺花池
未通過規劃部門驗收
在規劃部門給出的不能通過規劃驗收的原因中,有這樣的答覆:“翠屏富通雅苑……因擅自將工作陽臺、花池封閉,將部分花池改爲陽臺使用,非機動車庫面積不足,東南側臺階,部分綠化佔用規劃路,根據《廣州市城市規劃條例》的有關規定,我局以穗規函[2013]2718號答覆攀達公司暫不同意該項目規劃驗收。上述建設工程擅自封閉陽臺、花池,導致面積增加,如按規劃許可的報建方案恢復,即拆除違法封閉的部分,我局將依職能辦理、核發《建設工程規劃驗收合格證》。”
業內人士表示,事實上,以“N+1”設計爲賣點的樓盤基本是以沒有改造前的狀態通過驗收的,通過驗收後再按照銷售時呈現給買家的設計改造,交給買家的房子則是改造完成後的房子,像翠屏富通雅苑這樣沒通過驗收就直接改造的很少,所以一直也沒有出現過不能通過驗收拿到房產證的狀況,不過這種偷偷轉換的方式也將受到進一步的監管。
廣州正研究相關條款
暫未執行新計算規範
根據住建部關於發佈國家標準《建築工程建築面積計算規範》的公告顯示,《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2013自2014年7月1日起實施。據悉,南京等地已經明確實行新的建築面積計算規範,有業內人士表示,廣州應該也會按新的計算規範實施,但目前還沒有接到明確的通知。而規劃局有關人士則表示,目前廣州正在研究相關條款,會結合本地情況的出臺建築面積計算規範,暫時還沒開始執行新規範。
研究一下《建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2013可以發現,與舊版的《計算規範》相比,新版規範變化較大,對當前很多所謂“偷面積”的絕招有殺傷力,新版中對牆樑柱板、花池、裝飾性陽臺等外部構件,挑廊和檐廊、陽臺露臺挑臺、設備平臺、飄窗等建築部位的面積計算標準都做出了提高。因此,“偷面積”已經是越來越難了。
長期從事住宅設計的秦工程師告訴記者,爲了“偷更多面積”,開發商會將設備平臺、飄窗、陽臺在原有樓體結構上儘量做到最大尺寸,但開發商既然偷了面積,自然在單價上也會有所提高,購房者還是沒真正得到實惠。事實上,從去年開始設計報批就已經相當嚴格了,“偷面積”這類的設計已經很難通過審批。