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杭州未來科技城板塊的五常一帶,毗鄰西溪,環境優美,也因此在這裏形成了一個高端住宅羣,分佈着諸多高端改善盤:包括以西溪風情、美林公館、西溪玫瑰爲代表的排屋系;還有新興起的以西溪逸境、悅西溪等爲代表的多層洋房系。
兩年前,當濱江房產在未來科技城荊長大道拿下兩塊地時,當時的定位正是打造一個高端排屋社區。但是最近,這個項目悄悄做了規劃調整,做成一個以剛需首改爲主的項目,這個項目就是濱江的西溪之星。
排屋變剛需,做此調整,正是爲了適應時下市場的變化。
五常板塊
高端盤扎堆
近日,未來科技城板塊的江蘇新城·西溪逸境首開,85平方米精裝洋房119萬元起,均價1.6萬元/平方米。這個價格在周邊區域內也算是低開,據開發商對外公佈的數據,首開去化八成,目前透明售房網尚未有成交數據。
在西溪逸境周邊,因爲鄰西溪溼地,限高的原因,周邊聚集了大批的洋房項目。昇華悅西溪,據錢江晚報購房寶統計,今年1~8月份共成交8套,其毛坯洋房成交均價爲15778元/平方米,目前可售房源170套。
在這個區域內,更多的項目是融合了排屋和多層洋房的低密度住區。像大華西溪風情,今年共售出135套房源,目前在售的有其多層洋房澄品,89平方米在售價格1.7萬元/平方米,而其今年還將推出南北雙大院城西排屋院落體系“觀止”組團。
西溪融莊今年有154套成交,其花園洋房和法式聯排成交都不錯,其中洋房均價在1.6萬~2萬元/平方米,排屋最低成交價不足700萬元,比之前開盤價格降了不少。
另外像西溪玫瑰,現房排屋,今年成交6套,成交均價2.7萬元/平方米。
總體來看,這個板塊內的物業類型集中在洋房和排屋,價格競爭也比較激烈。和去年比起來,今年賣得比較好的項目,價格都有所下調。相比而言,多層洋房去化更好一些,轄區內的諸多排屋項目則是去化緩慢,前途緲茫。
排屋改爲剛需盤
322戶增加至1114戶
西溪之星項目於2012年8月30日拿地,由濱江和杭州廣景房產公司聯合拿地。當時兩塊地的容積率區間爲1.0~1.3,總佔地面積95407平方米,建築密度和綠地率均爲30%,以容積率1.07來計的話,樓面價約在7944元/平方米。
從地圖上來看,項目位於西溪溼地三期配套發展區塊,東面爲西溪溼地公園,同時沿荊長大道,文二西路可以便捷到達市區及上繞城高速。項目周邊的配套有西溪印象城和海港城。教育配套方面,北面緊鄰五常中心小學,另一邊則緊鄰規劃中的五常中學。
從一份調整前和調整後的平面圖來看,項目由原來的純排屋項目改爲多層住宅爲主,配備少量排屋。從規劃調整的數據來看,調整前容積率爲1.07,調整後增加至1.3,並未超出當初拿地時的區間範圍,總建築面積增加了約2萬平方米,樓面價也相應降低爲6539元/平方米。戶數從原來的322戶增加至1114戶,車位也從原來的490個增加到1258個。
根據調整方案,調整前主力戶型爲279~345平方米,調整後主力戶型爲90~140平方米,以及少量的208~248平方米戶型。
爲何拿地兩年後會有規劃調整?據負責此項目的濱江集團某工作人員表示,因爲徵遷等原因,政府的交地時間就推遲了一年。之後因爲考慮到周邊競品項目同質化嚴重,以及高端產品的市場受限等原因,對項目的產品類型做了調整,但所有的數據都在規定的範圍之內,產品由原來的高端住宅轉爲剛需以及首次改善型住宅。目前更改規劃已經報批結束,工程進場。預計項目會在明年上半年上市。