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大家運河之星千人搶房、黃龍金茂悅首開2小時售罄……近段時間,杭州不少樓盤首開勢頭喜人,樓市有了回暖的氣息,你是否也打算在這金秋置業呢?
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關於產權
問:想諮詢專家,我名下有套房子每月都在還貸,我可以把它過戶給我未成年的女兒嗎?
周包軍(杭州我愛我家企劃部總監)答:取得產權的方式一般只有三種方式:交易、贈予和繼承。根據你所述的情況,你只能採取交易或者贈與的方式過戶給你的女兒,不過這兩種方式都要在還清貸款的前提下進行。
問:我想買一套二手房,但房東稱房產證過段時間才能辦好,我想問專家,我能不能和房東先簽協議?如果房東到時候拿不出房產證我們怎麼辦?
胡增冬(不動產法律專家、專職律師)答:購房人首先應該查實房東的實際情況。根據物權法的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
如果該房東存在欺詐動機,那麼最終將是購房人受害,一般建議不要簽約。當然存在特殊情形,市面上有一些房源會存在尚無法辦理產證的情形,建議購房人查實房屋的來源等相關的政策性文件,以便籤約有保障。
關於稅費
問:我有一套近20年房齡的老房子,當初的房價爲20餘萬元,諮詢中介後得知,目前值160餘萬元,我想把它轉到兒子名下,想問專家,形式上來說,買賣和贈予有什麼區別?契稅費用各是多少?
周包軍(杭州我愛我家企劃部總監)答:如果是買賣就按照正常交易方式,按照你的情況,主要繳納的稅是契稅(稅率要根據你兒子是不是首次購房來算,首次購房1%,不是首次購房3%),如果你還持有另外房屋,則還需繳納個稅(根據你的情況,按照總價的1%繳納比較合理)。如果是贈予,需做贈予公證,繳納契稅3%。
買賣和贈予最大的區別在於過戶之後再次交易,如果是買賣過戶,再次交易按照一般住宅處置,如果是贈予,再次交易個稅必須按照差值的20%繳,由於贈予相當於原購入價爲零,差值的20%相當於總價的20%。鑑於你的情況,如果要過戶,建議走買賣交易方式。
關於買房
問:我按揭買了一套房,每月還貸中,房子即將交付,但看完實景後,對質量很不滿意,現在想讓開發商賠償一定的違約金退房,請問這樣可以嗎?
胡增冬(不動產法律專家、專職律師)答:購房人可以通過兩個途徑解決:第一,可以與開發商協商談判,協議解除商品房買賣合同;第二,違約解除商品房買賣合同,並承擔合同確定的相應民事責任。
關於貸款
問:我去年貸款買了一套房,明年年中交付,由於個人原因想賣掉這套房,想問專家,如何操作?需要繳納哪些契稅?
周包軍(杭州我愛我家企劃部總監)答:房子交付辦出三證後方可在市場中正常流通,你可以在明年年中交房後,再到市場上掛牌出售。
根據你的情況,在交易時涉及出售方的稅費有:營業稅(約5.6%),個人所得稅(總價的1%或增值部分的20%),還有中介費用。在杭州現在的交易市場中,一般稅費由買方承擔。考慮到該套房子涉稅較重,出售時的價格應該比周邊無稅房源低。