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剛剛過去的8月份,鄭東新區龍湖副CBD地區的3塊商住房用地掛牌出讓,以“地王”姿態先後面世,業內人士分析,這些地塊將來的房價每平方米預計都在3萬元以上。高價房如何賣?賣給誰?
近日,在河南省房地產業商會和房管部門聯合主辦的商品房精裝修座談會上,業內人士一致認爲,鄭東新區作爲鄭州乃至河南商品房開發最高端的區域,應該試點開發精裝修商品房,並逐步在鄭州及全省進行推廣。省房地產業商會常務副會長兼祕書長趙進京表示,商品房精裝修涉及標準制定、規劃設計、監督監管、竣工驗收、稅費減免等多個方面,希望政府和企業共同努力,推動河南精裝修商品房市場健康發展。
精裝正當時樓盤優等生?
現狀
精裝修商品房在鄭州初步發展
據介紹,商品房精裝修從2003年開始在國內起步,到2010年有一個初步的發展。2010年之後,進入快速的整體發展趨勢。特別是這幾年,像一線城市北上廣深以及東南沿海地區,精裝修商品房都佔有一個較大的比例。不過,整個中部城市和西部城市,精裝修商品房的發展還處於初步的發展階段。
鄭州市場,從2003年開始也逐步出現了一些精裝修項目,但目前還不多。鄭東新區從2012年以來,新推出的27個項目中,有7個項目的個別樓棟進行了精裝修。包括建業、正商、海馬、嘉億等多家公司都試點推出了精裝修商品房。
座談會上,多位房地產企業負責人指出,像一線城市及一些房價較高的城市,在商品房建設成本特別是拿地成本越來越高之後,如何讓房子賣得物有所值,開發精裝修商品房、提高房子的附加值成爲市場發展的必然趨勢。
出路
用精裝修表達土地和產品的溢價
中國水電地產河南中新置業有限公司董事長方軼認爲,像龍湖副CBD地區出現的每平方米樓面地價高達1.7萬多元的地塊,開發商進入這個區域,必然會慢慢地選擇精裝修房子。“爲什麼北上廣深,特別是在深圳、廣州,這幾年大家慢慢都會不約而同地選擇精裝修,就是因爲土地的溢價、產品的溢價,必須要通過精裝修的方式把客戶的體驗表達出來,這是一個必然的選擇。”
方軼指出,對於龍湖副CBD地區出現的每平方米1.7萬多元的樓面地價,如果說只是按普通的毛坯房去做的話,企業盈利難度是很大的,但如果通過精細的規劃,把戶型、客戶以後的生活場景都給他規劃出來,產品的附加值做出來,市場會受到歡迎的。
華潤集團精裝事業部高級工程師呂林指出,對於二套房、三套房的購買者來說,可能更容易接受精裝修房。企業在推精裝修房的時候,應做好產品定位,給客戶提供不同標準的分級產品,是每平方米800元的標準還是1000元的標準,或者是1500元的標準,甚至是3000元的標準。同時,因爲不同的區位,提供的精裝修產品也會不一樣。假如說是學區房,可能購買人羣只要求能基本滿足居住需要就可以了,精裝成本也許只要求500元到800元就可以了。但是如果地處高端區域,可能就需要一個精細打造的豪宅,可能精裝成本要在每平方米3000元以上。
挑戰
推出毛坯房價格的精裝房
座談會上,多家開發企業負責人均表示,政府在規範商品房精裝修市場的同時,不要對企業進行強制,開發企業自然會按照市場的需求開發產品。
易居營銷集團河南區域總經理金琪昌介紹,去年找他參加各種精裝修研討的項目特別多,因爲去年限價,開發企業想突破政策,想解決戶型問題,想追求高溢價,所以被逼纔去做精裝修,“如果不遇到這個問題,他肯定做毛坯”。
另外,金琪昌說,項目地價拿得高了,開發企業一算成本,我的麪粉比人家麪包還貴,沒辦法,只能選擇去做精裝修。但是,如果開發企業願意拿出最好的產品來做精裝,給客戶更好的體驗的話,這種出發點就不一樣,“如果是客戶自己裝,每平方米達到6000元,你裝下來是3000元的話,你把這個裝修賣3000元或者賣4000元,客戶可能也能接受。”