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經濟之聲:從另外一個角度來說,如果說長期辦不下房產證的話,開發商能不能落到好處?
胡鋼:應該是很可能存在這種情況的。大家都知道房地產開發是一個管制非常嚴格的行業,基本上涉及到比如說規劃、國土、稅務、建設、房產等等多個部門,而且一般整個房產開發下來相關的公章可能要蓋200、300個,蓋這些公章的目的就是房地產開發商要保證開發房產的合法性,並且要合規,同時也要及時繳納相關的稅費,如果最終我們買房人的房產證沒有辦下來,也就意味着開發商在相關的房屋開發過程中,要麼就是稅費沒有繳清,要麼相關的配套措施沒有到位,要麼就是房產本身存在這樣或者那樣的問題。在這種情況下,買房人整個是處於一種權屬狀況不明的情況,因爲按照我們國家的物權法,不動產的權屬證明只有一點,就是登記主義,未經登記,沒有拿到房地產,那麼這個房是誰的還不好說,因爲沒有獲得我們國家法律所明確規定的嚴格的確權。
經濟之聲:該做的事情還沒有做到,作爲開發商,爲什麼還能夠如此強勢的告訴業主們,讓你住你就住着,有沒有證無所謂。他們說這個話的底氣從何而來?
包華:首先這個房屋即使不能辦證確實是可以自行自用的,不影響他自行使用,他自己是可以住的,這種情況下對於一些解決居住需求的業主來說,這個事情就不是那麼急迫,只要他不着急出租,不着急轉讓,那麼產權證早一天辦,晚一天辦,對於很多業主來說其實是無所謂的。
第二個方面,開發商掌握着很多信息,而這些信息是購房人所不知曉的。比如很多購房人連爲什麼辦不了產權證都不知道。
最常規我們說辦不下來產權證的原因大概有以下幾個。第一,工程驗收沒有過關,但是一般工程驗收沒有過關意味着這個房屋不是一個安全建築物,房屋是不能夠交付的,所以這種情況現在比較少見。第二,雖然工程驗收合格,房屋也可以交付,但是規劃驗收沒有通過,也就是說小區的配套設施設備沒有完成,這種情況下房屋也不可能發產權證。第三,部分相關的稅費手續沒有理清的。我們看到有一些開發商在完成開發建設工程之後還有一些土地出讓金等方面的稅費沒有繳清,這種情況下也不能辦理產權登記。
這些方面都是開發商應當做的,這些信息老百姓如果知道,可以有針對性的向相關部門去反映,去主張,但是這些信息非常龐雜,乃至於有時候這些信息購房人根本取得不了,在這種情況下導致信息不對稱,自我權益很難維護,這也是開發商可以硬實的地方。
經濟之聲:在採訪過程當中,廣州市國土與房屋管理局的工作人員提到,在他們的備案信息裏面沒有查到風帆房地產開發公司開發的“城市映像花園”的項目,這意味着什麼?
包華:如果按照這個口徑去了解的話,有可能這個項目它的開發前期手續是不完備的,也就是說不光是賣房的環節,在取得土地工程規劃等各個方面的手續可能都是不完備的,如果不完備,政府系統中就不會有這樣一個項目的記載,就不可能給這個項目做相關的驗收,更不可能給這個項目做登記,所以我認爲可能在開發的前期上手續是不完備,或者不齊全的,乃至於這個房子有可能是其他項目所談到一種未經政府批准而擅自開發這樣一些住宅項目。
經濟之聲:這是一個特別可怕的現實,那麼在這種情況之下,如果出現了沒有備案,有可能是一個違規項目的話,房產證拿不到手,那這個房屋未來的前途會怎麼樣?500戶業主可以以怎樣的方式來爭取自己的權利?
胡鋼:我覺得剛纔節目中已經特別提到了,廣東市相關的公務人員說這個項目和這家公司可能沒有查到相關的資料,我也是查閱了一下廣州市國土資源和房屋管理局相關的網站,還有包括我們的廣州市商市主體信息公示平臺,好像以我個人粗糙的查詢確實沒有查到廣州市從化風帆房地產開發有限公司相關的資料,也沒有查到城市映像花園這樣一個項目的資料。但是在網上那種商業網站,這種房地產開發的銷售的商業網站確實出現了這麼一個廣州市的城市映像花園這麼一個項目的介紹,但是時間也比較早了,是08年、09年的數據,但是現在似乎好像沒有一個正常的銷售價格或者說二手房的價格,但是確實能找到一張照片,住層的一個高層的樓,這就讓我非常擔心,就是說這個樓是否是存在一個違規開發的問題,
如果違規開發,這500戶業主的相關權益可能就是從根本上就無法得到保障。還有一點剛纔節目中也提到,所謂的開發商比較強勢,我不太理解這個強勢具體表現什麼手段,我們知道如果是消費行爲,本質上來說是一個民商事行爲,大家是你情我願進行交易,如果一方用這種強迫手段,不論是停水停電還是言語威脅,這本身就不是一個正當的商事行爲了,如果再結合這個項目可能涉嫌的違規或者說叫違法性,是否會構成民事欺詐乃至刑事犯罪行爲,比如說合同詐騙罪的行爲,都有待我們的行政機關乃至司法機關進行調查處理。