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觀望,還是觀望。當觀望成為一種習慣,似乎很多人都忘記了這樣做並非無休止地等待,而是要看清市場,找准時機出手。當今的樓市真可謂迷霧重重,一邊是品牌房企半年飆出業績新高,一邊卻是市場銷售額節節衰退;一邊是新開樓盤平價甚至低價入市,一邊卻是置業者更大幅度的降價預期……面對半年有餘的市場博弈和即將到來的『金九銀十』,到底天津樓市是否已經值得出手,或許不會騙人的數字能夠給我們一些啟發。
市場供需幾何?
2174.19萬m2可售量26個月來最高
炎炎夏日原本就是購房淡季,加之長久以來彌漫不散的觀望氣氛,即便是在天津置業群中佔據主流地位的剛性需求也被暫時掩藏了起來。來自中國指數研究院的統計顯示,7月全市商品住宅成交仍舊延續低迷走勢,53.48萬平方米的成交量環比下降了5.16%,同比降幅超過四成,達45.31%,降至今年以來低值。另一方面,由於信貸環境緊張依舊,大多數房企不得不面臨著業績與資金的雙重壓力,但無奈購房者置業熱情低落,開發商推盤亦提不起興致,更下不定決心,7月僅有10餘項目加推入市。應該說,上個月本市房地產市場在供需兩端都表現得過於慘淡。
供需矛盾的持續加劇創造了本市住宅市場可售量自2012年5月份以來的最高值,2174.19萬平方米的高庫存亦將住宅出清周期抬高至27.6個月。中國指數研究院天津分院常務副總經理鍾文輝表示,今年以來市場觀望情緒濃重,5月藍印末班車效應釋放了一部分購房需求,6、7兩月市場觸底。8月初成交量仍不理想,此後兩周出現連漲,交易有回昇趨勢。隨著更多開發商作出價格讓步,置業者觀望情緒出現緩解,預計市場成交有望止跌回昇。對於後市走向,他認為,去年供應的土地將逐漸進入上市推盤周期,企業迫於業績及資金壓力,推盤會更加積極,市場供應量將進一步增加,供選房源的增加將有效促進市場需求釋放;需求方面,天津市場構成仍以剛需為主,持續觀望導致的需求積聚難以持續長久,本月或將有所觸底。
價格落了多少?
10670元仍處今年來較高水平
一段時間以來,房地產市場上始終充斥著『降價』的預期,濃厚的觀望情緒直接導致市場成交低迷,最終也成功『逼』出了部分開發商的額外優惠。
縱觀之下,不少樓盤為追趕銷售指標主動增加了優惠力度,市場報價也多以最低價格為主,然而大力度促銷在天津市場上尚未廣泛出現,『顯著』降價也只不過是少數項目的不典型做法。盡管如此,市場上優惠頻出,更有少數項目激進促銷,還是勾起了一部分購房者對降價的更大期待。市民邵女士前段時間在市中心看中了一套高端住宅,打算用作居住改善,早已交納了定金的她近來卻遲遲不肯辦理購房手續。在她看來,某些項目近期推出了大幅度優惠政策,一旦市場跟風,自己很可能會做『賠本買賣』,因此有必要再拖一拖開發商,甚至重新做打算。
和邵女士有著相同顧慮的置業者並不在少數,到底本市新房價格是否會出現大范圍普降?對此,鍾文輝分析稱,上個月天津商品住宅成交價格為10670元/平方米,環比有1.33%的微幅下跌,但相較去年同期卻有5.31%的漲幅,且處於今年以來的較高水平。展望今年後半程,市場供大於求的態勢延續將導致『去庫存』仍是主基調,房價下行壓力將有所顯現,但隨著積聚需求的逐步釋放,仍以平穩為主基調。值得提醒的是,大幅度降價在天津很難成為普遍現象,按照開發商的操作手法,優惠推出基本上屬於一步到位,不會出現反復加碼的情況。因此,購房者一旦發現目標樓盤有價格松動,應緊密跟進。總體來說,目前市場優惠力度較大,未來1-2月可以考慮出手,一旦需求釋放拉動成交量增長,折扣很可能會隨之縮水。
誰家房子好賣?
49.66%品牌房企佔半壁江山
房地產市場早已進入品牌消費時代,尤其是在市場迷霧重重的今天,大牌開發商看起來更加值得信賴。今年以來,國內房地產市場頹勢漸顯,這讓不少中小開發商吃足了苦頭,然而近期接連披露的上市房企半年報卻清晰地顯示,萬科、恆大等一批品牌開發商成功走出了逆襲之路,在惡劣環境中上演著『強者恆強』的好戲。盡管也有數據表明,7月萬科、保利等開發商的銷售業績出現了較大幅度的環比下降,但業內人士指出,如此表現更多的是房企衝擊半年業績指標後的正常回落。
目光回到天津,本市房地產市場呈現出近乎一致的表現。萬科、恆大、保利等30家品牌房企同樣於上個月走出『回落』軌跡,但1-7月,這30家品牌房企在津銷售額總計實現328.69億元,同比下降12.6%,而市場佔有率卻較去年同期提昇了0.94個百分點,達到49.66%。其中,本土房企融創、天房分別以40.65億元、25.44億元領跑群雄,萬科則佔據了第三把交椅。
鍾文輝表示,品牌房企在市場份額、產品品質、去化速度、售後保障等方面越來越具備優勢。這些開發商不僅實力雄厚,更打算深耕天津市場,所有的經營策略都是為長遠發展,因此出現樓盤開發過程中企業倒閉或跑路情況的概率極低,反而他們的產品在宜居和保值增值方面表現更為突出,尤其是在市場下沈階段,品牌房企應該說更值得信賴。