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物業解釋,歷史問題難解決
訴訟的方式的確起了作用
對於業主拒交物業費的理由,物業公司坦言,部分問題確實存在,但很多是歷史問題,物業公司無法解決。
比如一些業主反映架空層出租影響居住環境。匡經理說,實際上,這些架空層原來的用途應該是車庫等社區配套用房,是前物業公司管理時把這些空間隔開出租出售的,由此帶來的問題屬於歷史遺留,他們也無力解決。
而有業主反映屋頂“平改坡”後漏水。匡經理解釋說,“這需要動用全樓居民共有的維修基金,全樓居民都要簽字同意,有些居民認爲你一單元的事情,跟我三單元沒關係;你頂樓的事情,不關我三層的事,問題就沒法解決了。但是業主就認爲責任就是物業的。”
訴訟的方式確實起到了作用。第一批立案的16戶業主,都是有車位沒交物業費的,他們收到調解書後,已經有14戶主動繳清了託欠的物業費。
律師說法:物業訴訟維權合情合理
業主也可維權,需要具體舉證
昨天,錢江晚報記者從杭州多家律師事務所瞭解到,類似物業告業主拖欠物業費的案例,有增加的趨勢。“當然不是把欠費的都告了,而是針對某一批,或者某幾個嚴重的業主。”
所以,美政花苑的案例很具有代表性,這其中的一些法律常識,我們請來點ASIR精英律師團的戴和平律師和李小文律師爲我們解讀。
兩位律師首先確定了一個定論:業主拖欠物業費,物業公司一告即贏。“雙方簽了合同,業主接受了服務,按時交納物業費就是義務和責任。”
當然,如果業主對物業服務不滿意,也有兩個途徑維權:
一是,舉證物業公司違約在先。業主可以對照當初物業公司在合同中的服務標準,發現物業公司服務不到位的問題。“切忌口頭說對服務不滿意,服務不好,這都很難鑑定,要有具體情況,具體照片留證。這樣一來,業主可以要求物業公司進行改進,真不行打官司也有理。”
具體到美政花苑的案例,就是拒交物業費的業主需要舉證。“雖然收到了傳票,但是業主還擁有抗辯權和反訴權,要證明物業公司違約在先,才導致業主拖欠物業費的。”李小文律師說,此前,國內也有案例,最後法院認爲物業服務存在瑕疵,業主被判不全額交物業費。
二是,聯絡業主,召開業主代表大會解聘物業公司。“前一個是業主個人就可以合理維權的,這一個是需要絕大部分業主參與的,超過半數以上的業主不滿,就可以解聘雙方的合約了。”
採訪中,少數業主還表達了這樣的想法:“無所謂,收到傳票,我也不去法庭,你能怎麼樣?”對此,律師提醒:根據民事訴訟法,收到法院傳票後無正當理由拒不到庭,法庭會視作業主放棄反訴權,且會以敗訴居多。