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今年以來,與住宅市場的冷清不同,商業地產市場在此番樓市調整中並未見太大波動。統計局最新公佈的數據顯示,前7月住宅銷售額同比降幅爲10.5%,而商業營業用房銷售額則增長了8.6%,年內平均同比增幅爲近7%。
與此同時,近來萬科、龍湖、綠地、華潤置地等多家房企對商業地產頻頻加碼,宣佈將加大對該領域的投資力度。對此,業內普遍解讀爲:面對住宅市場疲軟,開發商將拓展多元產品分散風險。
然而,隨着品牌房企扎堆進軍商業地產,部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。相關報告顯示,未來三年商業物業市場供應將超過3300萬平方米,增長率達47%。
商業地產成房企“香餑餑”
最近,關於品牌房企加大商業地產投資力度的消息並不少,萬科、龍湖等成了業內津津樂道的“典型”。
日前,萬科派亮相,成爲廣州萬科首個商業綜合體首次亮相;7月26日,華潤置地發佈商業地產戰略,並稱目標是做“中國商業地產領導者”;7月24日,龍湖地產公開展示其未來幾年的商業地產發展藍圖,將把每年銷售收入的10%用作商業投資……
看準商業地產這塊“蛋糕”的還有恆大、綠地。今年4月,許家印在恆大內部會議上提出了“要打造恆大的商業地產帝國”。而早在今年3月,綠地集團就在其商業戰略推薦會上,將商業地產與住宅地產開發擺上了同等重要的位置。
頻頻轉型加碼,體現着開發商對商業地產較樂觀的市場預期。“在對124個城市、500多位開發商或業主、800位資深專業人士等進行調查統計後發現,2014年上半年,中國商業地產信心指數是112.1,整體市場普遍樂觀。”盈石集團研究中心總經理張平表示。
住宅市場遇冷促房企轉型
業內人士分析指出,品牌開發商對商業地產的追捧,與住宅市場的下行不無關係,多元產品有助於分散市場風險。
據統計局公佈的全國房地產開發和銷售情況顯示,今年以來,住宅市場成交面積、金額連續6個月均呈現同比下滑趨勢,7月兩者降幅均達到年內新高。
而商業地產市場則無論從銷售面積還是銷售金額上,都表現得較爲堅挺。“相對來說,商業地產整個業績一直是持續的,降溫力度不明顯。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者分析稱。
另外,嚴躍進認爲,商業地產的吸引力也表現在相較於住宅更大的利潤空間上,“商業地產可以做高附加值”。
商業地產面臨高庫存之憂
在住宅市場,“去庫存”已經成了不少房企的首要任務。而在房企扎堆轉型注資後,商業地產市場也面臨着高庫存、泡沫化、高空置率的隱憂。
盈石集團研究中心8月13日發佈的《中國商業地產信心指數報告》顯示,截止今年上半年,商業物業市場存量爲7000萬平方米。“未來三年供應將超過3300萬方,達到47%的增長率。”張平認爲,商業、寫字樓都面臨過剩嚴重的壓力問題,寫字樓更加明顯,未來供應將是現有存量是1.5倍。
“內地商場空置率很高,這些空置的房除了養老鼠之外,還有什麼用處?”在日前舉行的2014博鰲房地產論壇上,恆隆地產董事長陳啓宗曾直言。德意志銀行亞太區投資銀行執行主席蔡洪平也指出,整個房地產市場正在走向調整期,大量的商業地產泡沫會被擠破。
除日益走高的庫存問題外,嚴躍進認爲,房企進軍商業地產,也需對整個經濟週期進行較好地把控。他認爲,商業地產有很強經濟週期性,在目前宏觀經濟不好的情況下,諮詢、貿易等行業業績下滑,進而會影響此類商業項目的庫存去化和租賃收入。