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年過六旬的程大伯,最近向法院起訴,因爲其名下房產在其不知情的情況下,被過戶給了其他人。百般委屈的程大伯找到了我們。這究竟是怎麼回事呢?
在買賣房產的過程中產生的諸多糾紛,都涉及到了專業的法律問題。只要關注錢江晚報“杭州房產”(微信號:qjwbdc),或登錄購房寶(www.house178.com)網站,圍繞房子的一切法律問題你都可以在上面留言提問,我們爲你找來省內資深房地產與建築專業律師。留有手機號的讀者將優先予以回答。
案例:
房屋被兒子僞造證件
賣掉了
程大伯的兒子小程在父母不知情的情況下,通過竊取父母的房產三證,僞造父母身份證及結婚證賣房,還花錢請來了“假父母”。通過房產中介,小程與不知情的陸先生達成了房屋買賣的一致意向,將其父母名下的一處房產賣給了陸先生,並簽訂了合同。其中,合同約定房屋轉讓價爲50萬元(後經法院評估該房產市價52萬元),合同簽訂當天支付定金5萬元,房產過戶手續辦理完畢後當天一次性付清餘款。
之後,小程協同僱來的“假父母”與陸先生在房地產交易中心辦理了房產過戶手續,陸先生也按照約定,在過戶當天按合同約定支付剩餘45萬元房屋轉讓款。不久後,陸先生取得了該房產的三證。此後不久,程大伯發現自己的房產已被陸先生佔有使用,詢問緣由才得知兒子揹着他把房子給賣了,於是就報案了。
不久,小程因僞造證件被批捕判刑。程大伯也向法院提起訴訟,要求確認“假父母”與陸先生簽訂房屋買賣合同無效,並退還房屋。法院認爲“假父母”無資格簽訂房屋買賣合同,故該合同並未成立。但陸先生系善意取得,程大伯要求歸還房屋請求,不予支持。
律師點評:
合同關係是債權關係
不影響物權關係
胡增冬:浙江三道律師事務所律師
根據《合同法》的相關理論,合同的本質是一種合意,合同成立就是各方當事人的意思表示一致,達成合意。本案中由於“假父母”並無資格簽訂房屋買賣合同,故“假父母”與陸某之間並未達成買賣房屋的合意,故該合同並未成立,而不是無效。根據《物權法》第一百零六條的規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
善意主要是指不知情。本案中由於陸先生並不認識小程的父母,且小程也提供了相關的證件,並且房產過戶手續也已完成,故法院認定陸某善意取得小程父母房屋符合《物權法》的規定,程大伯只能請“假父母”及小程賠償損失。很多購房人會存在誤區,認爲既然合同都沒有成立或者被認定爲無效,爲什麼房屋不能返還呢?其實在法律關係上,合同關係是一種債權關係,而所有權的變動是一種物權變動、及物權關係。債權關係成立或生效與否並不影響物權關係的變動,善意取得便是法律所規定的這樣一種關係。記者丁詠梅