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【導讀】2014上半年,房地產市場顯著降溫,全國樓市低迷,房價下挫幅度加大。那些早年購置不動產的購房者,或由於自身原因還貸出現困難,或由於過去買的房子價值正不斷縮水,他們所欠銀行的購房貸款數額甚至超過了房子現有的市場價,於是出現了高檔樓盤的持有者斷供、棄房的案例。
央廣網財經北京8月7日消息(記者於琦)據央廣網財經記者統計,從今年五月份開始,浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、浙江溫州、江蘇常州、廣東廣州、江蘇新沂等地不斷有購房者選擇“棄房斷供”退出市場,業主大多聲稱“無力還款”,不得不“棄房斷供”。
房產研究和評論專家、浙報傳媒地產研究院院長丁建剛在接受央廣網財經記者的採訪時表示,目前房貸過高而房價下跌,對於購房者而言,兩邊都在虧損,在這種情況下選擇“斷供”的情形多一些。
北京潮陽律師事務所律師鄭傳鍇指出,“購房者選擇‘棄房斷供’,說白了就是投資失敗之後的反應”。
盤點:“棄房斷供”早不稀奇
截至2013年8月初,浙江省溫州市樓市價格已經連續24個月下跌。銀行按揭數據顯示,溫州各類“棄房”案例595例,因個人住房按揭貸款斷供出現“棄房”15例;有580例房產斷供,因經營困難無法償還貸款抵押房產“棄房”的有580戶。處於不良貸款狀態的房屋爲2584套,按揭貸款不良餘額爲41277萬元。
2014年3月,杭州市西湖區法院受理了這樣的一個案例:三位購買杭州崑崙之都房地產開發有限公司高檔樓盤的業主由於無力支付欠款,均出現個人住房按揭貸款違約,開發商崑崙之都承擔連帶擔保責任向銀行歸還貸款,購房者將所購房屋退還給開發商。
2014年5月,一些房產拍賣公告屢屢出現在各大拍賣網站的首頁:“197.54平方米、評估價764萬。已第三次拍賣,488.96萬起拍。現已降價275.04萬,超值……”這些房產基本都是銀行沒法收回貸款才拍賣的,大多屬於高檔樓盤。
2014年6月,廣東省廣州市某商業銀行的趙女士經常通過郵件、微信等方式對外發布房地產不良資產處置信息,近一個月內她已經發布了第九條類似信息。她表示,最近一段時間,一些業主因難以續供,銀行處置房地產不良資產的案例在增加,且以豪宅爲主。
2014年7月,江蘇省常州市房價持續下跌,某購房者通過按揭在城南一家樓盤買了一套三居室,但在辦了貸款,交了幾個月的月供後,購房者卻提出“斷供”。因爲這套房子已經成爲實實在在的負資產,房價的最高跌幅接近40%,現在僅能出售80萬元,而購房者卻欠了銀行近60萬元的貸款,如果繼續供這套房,還貸加利息一共要付給銀行100萬元左右。
法制意識和契約意識差或出現斷供潮
北京潮陽律師事務所律師鄭傳鍇對央廣網財經記者說,購房者選擇“棄房”拒絕還銀行貸款是一種違約的行爲,相應的房屋就會被法院拍賣,拍賣後的錢可能不足以償還銀行貸款,個人或許還會承擔相應的違約債務。
“選擇‘棄房斷供’的大多都是商業投資類的地產,自住商品房的比較少見。因爲商業地產不限制首套或是二套,它的貸款也不受限制,所以有些散戶願意投錢到房地產”。鄭傳鍇分析,由於商業地產有一定的緩衝期,需要把商業的氛圍養起來,在這過程中樓市如果出現變化,購房者就可能選擇棄房。
據瞭解,目前“棄房斷供”僅僅只是幾個城市的個案,尚無更多數據顯示已成爲全國普遍現象。但是,房產研究和評論專家、浙報傳媒地產研究院院長丁建剛坦言,能否出現斷供潮取決於房價下跌的幅度。他舉例“100萬的房子,首付了30萬,按揭70萬,當這套房子現在的價格低於70萬的時候,也就是欠銀行的錢比現在的房價還高,理論上就是負資產了”。但是丁建剛認爲,不一定到了負資產就會拋售,因爲“斷供”的負面影響非常大,欠銀行的錢不能一筆抹消。對購房者來說,信用會出現破產,整個經濟秩序會出現較大的混亂,後果還是非常嚴重的。
丁建剛打比方說“國外或者是香港出現這樣的情況時,一般會宣佈破產,自此之後就不能選擇高消費了,下館子也不行,出國旅遊也不行,因爲還欠着人家的錢”。
丁建剛認爲,如果稍稍出現負資產,問題是不大的,但是要低的過多,就會引起國民心態的變化。中國人的法制意識和契約意識比較差,可能真的會出現羣體性的斷供現象。
市場本身缺乏理性勿盲目投資商業地產
“斷供”對購房者來說,意味着給銀行的首付款和每個月的還款全都打了水漂,對以後的個人徵信和商業貸款也會有影響。鄭傳鍇建議購房者,無論是自住用的商品房,還是政策性的住房,在籤合同前都要認真審查條款。“對於一些小戶來說,在對整個市場沒有明確預期的情況下,不要盲目去投資商業地產,這是一個方向性的把握”。鄭傳鍇對央廣網財經記者說道。
在面對房價下跌,之前購買房屋的業主意見頻頻,有的開發商迫於壓力就會給出一些補償措施,比如贈予車位或者返還一些裝修款。對此,丁建剛指出,爲了安慰業主開發商作出相應補償的行爲實際上是不符合契約精神的原則。
鄭傳鍇對此也表示認同,他覺得“這種補償是沒有必要的。我們購買商品房最主要的目的還是滿足公民普通的居住,房價的波動對你沒有任何影響”。他表示,對於投資,無論失敗也好成功也好,這是需要投資者自己來承擔的。鄭傳鍇分析,“目前給出補償的客觀情況確實存在,但房地產商對於業主的經濟補償也是一種不理性的,或者說這個市場本身也是缺乏理性的”。