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文/記者陳明
較之去年同期來說,今年七月東莞土地市場可謂比樓市還要冷清許多。根據東莞市國土資源局旗下網站公佈的信息表明,7月公開招拍掛土地市場上,只有5宗土地成交,並且4宗爲底價成交。另一方面,根據記者連續幾個月的觀察發現,以往本土地產企業佔據半壁江山的土地交易中,目前已經完全演變爲外來地產大企業唱主角,鮮見本土地產企業在土地市場的身影。業界人士認爲,這種情況將加速整合地產企業洗牌,本土企業在短期內用完囤積地塊之後,將會退出歷史舞臺。
商住地破零但仍然冷清
來自市國土資源局和中原地產研究部提供的最新數據表明,7月土地整體供應量31.52萬平方米。這一數據環比6月有所上升。但是成交的地塊只有5宗,面積合計11.98萬平方米。其中工業用地11宗,面積合計22.49萬平方米,佔比超過7成。而在往年唱主角的商住地成交僅8萬平方米。
業內人士透露,上述數據已經好於上月。實際上,6月商住地連續流拍導致零成交之後,一度造成了開發商看空商住用地市場,其中最主要的原因在於樓市冷清,開發商資金流轉出現困難。
7月成交的兩宗商住用地位於松山湖和石龍。由於新火車站的啓用,地產市場近來看好石龍的發展,香港上市公司嘉華地產進駐開闢當地最大的商業綜合體和住宅產品。此外,由於松山湖成爲中高檔樓盤的熱點區域,其樓市發展熱度不減,商住用地繼續受寵屬於預料之中。
同比大降八成
東莞中原研究部監測數據顯示,與去年同期相比,7月份土地總成交數量大幅度減少84.21%。其中商住地成交2宗,面積合計8萬平方米、同比減少71.63%,整體成交量爲年內第二低位,最低位爲6月份,爲商住用地零成交。
供應量、成交量減少的同時,伴隨的是價格低迷。除了位於塘廈的一宗工業地塊高於起拍價之外,其餘四宗成交的地塊均爲底價,溢價率爲零,是今年連續幾個月出現的一大現象。今年以來的土地成交也是以底價爲主流,高溢價拿地的現象大大減少。
土地市場低迷,進而導致政府財稅收入減少,市國土資源局透露的信息表明,7月土地成交金額7.37億元,同比去年減爲71.96%。
市中區資源緊張價格高企
在近期出讓的地塊中,幾乎難以見到有市中區的身影,繼五月份萬江壩頭一宗大型商業地塊成功出讓之後,市中區再也沒有出現地塊成交的信息。金信聯行區域經理譚愛平對此認爲,市中區目前基本上已經進入了二手市場的時代。新樓盤、新地塊上市的機會難以出現。以西平爲例,近三千套住宅樓在市場流通,只有不到三百套一手樓,這說明新產品資源已經接近枯竭。
然而也有另外一種說法,市中區並非完全失去了土地資源,只是在極其珍貴的存量地塊中,政府部門將大幅度擡高門檻,讓有限的地塊體現最大的價值。例如,6月份南城出讓亨美社區的一宗佔地面積約1.46萬平方米的商業、文化娛樂用地。但是至今沒有出現企業接手的消息。這一地塊的進入門檻可謂有史以來最高:競拍企業需有銀行存款餘額300億元以上、年納稅總額3億元,總部企業註冊資金或淨資產在2億元及以上,上年度年納稅總額6000萬元及以上等條件。
除此之外,市中區四大街道,近期均沒有發現有商住用地摘牌掛的消息。