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新的《建築工程建築面積計算規範》(下稱《規範》)7月1日開始執行,新的房屋面積計算方法會不會增加市民的購房成本?對於樓市究竟會有什麼樣的影響?日前,記者對此採訪了房地產業內人士。
觀點一:新規並不會對房價有所影響
新版《規範》出臺後,不少人認爲這可能將對樓市造成一次大震盪,可事實上,不論是開發商還是專家都認爲,新規其實對樓市的影響並不大。
“這個《規範》是全國性的,從技術層面對房地產行業進行制約和規範,不過,在我看來,這個《規範》對於樓市的影響並不太大。”貴州財經大學房地產教研室主任夏剛說,“不少人質疑,在對所謂的贈送面積進行限制和縮減後,建築面積的增加會不會增加購房者的買房成本,在我看來,新的規範完全不會對房價造成影響。”夏剛說,一些開發商在宣傳的時候,會將陽臺、飄窗、地下室等說成是贈送面積,但其實這些面積按照原來的規定本來就已經是計入建築面積了的,而從成本覈算來說,新的《規範》實施前和實施後,對開放商修建同樣面積的房子來說,是沒有增加的,“新的《規範》實施後,房屋可能面積會有增加,但是整套的房子的建築成本並沒有增加,在總的售價沒有增加的情況下,單價可能還會有所下降。”夏剛說,房價的升降是受市場影響的,不會因爲贈送面積的減少而產生較大的波動,在有贈送面積的時候,因爲市場的需求量大,開發商有可能挑高價格,在沒有贈送面積的情況下,如果市場不好,開發商也很有可能調低價格。“而且新的《規範》只是從技術層面對建築面積進行了規範,所以並不會對房價有所影響。”
“新的《規範》從7月1日開始實施,建設方面,對已審批及在售項目暫無影響。在定價方面,我覺得影響不太大,因爲在有贈送面積的情況下,贈送面積的成本也是融匯到銷售單價裏面的,只是對推廣樓盤時的宣傳會有一些影響,因爲很多樓盤都喜歡用實得面積單價來吸引眼球。”中渝·第一城的營銷總監楊光表示,對於開發商來說,影響只在於營銷手段的變化,這也要求開放商未來的規劃和發展要更注重其他優勢方面的打造。“這個新規也是房地產發展成熟的表現,在未來,房企更注重的應該是產品自身的品質建設,教育配套、商業配套、居住園林環境、生活氛圍的建設、打造。還有就是產品戶型結構的優化設計,物業服務等等,把這些“硬實力”做好,去體現產品的性價比,而不是再去考慮是否用贈送面積的形式提高性價比。”
觀點二:買房會變得更透明
“這次的新規,我們不認爲是爲了對房地產市場進行調控而出臺的,而要將它看做是規範房地產市場的制度。”夏剛說,房屋其實是一個很複雜的產品,不少消費者在購買這個產品的時候,其實很難清晰地瞭解房屋面積等產品屬性,而新《規範》的出臺,就是爲了讓房地產市場更加的規範透明。
過去,市場上打出“贈送面積”噱頭的樓盤比比皆是,開發商通過贈送面積增加項目的附加值,吸引客戶購買,但是這種行爲其實是“羊毛出在羊身上”,其成本早已加到了房價上。該規範出臺後,消費者購房更加明明白白了。“比如貴陽某樓盤一套房子的產權面積爲100平方米,單價爲5000元/平方米,總價爲50萬元,加上贈送面積後,實得面積爲120平方米。購房者的普遍計算方法爲:50萬元÷120平方米=4166元/平方米,價格比周邊平均房價4500元/平方米略低,讓人感覺很超值。但是事實上購房者並不瞭解,這種計算方法不準確。對於贈送的面積,開發商並不支付土地成本,花費並不多。以上述套房爲例,贈送面積的花費也許只有20平方米×1000元/平方米=2萬元。所以,房價正確的計算方法應該是:(50萬元-2萬元)÷100平方米=4800元/平方米。”夏剛說,而且一般來說,購房者對於贈送面積和建築面積多數並不會測算,只能被動接受開發商的說法,因此贈送了多少面積,很多時候是不清晰的。
不過,需要注意的是,新的《規範》對於消費者也有一些不利的地方,那就是房子在交易中上交的稅費要比贈送面積時多一些,同時,房子在使用中的物業管理費也會相應增加一些,因爲房子的交易稅費以及物業管理費、採暖費都是依據住宅面積來計算的。“雖然有一些小的經濟損失,但是因爲這些面積能夠記入產權,未來對消費者來說,如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時,購房者的權益就能夠得到保護。”夏剛分析說。
觀點三:新規有利於維護購房者權益
“90平方米的建築面積,贈送20平方米空間,二房輕鬆變三房。”在現如今的樓市,這樣的廣告十分常見,買房送面積且送大面積已越來越成爲開發商吸引客戶的主要手段,幾乎每一個開發商都會贈送空間,或以免費贈送陽臺的形式或以可拓展空間的形式變相來提高房子的得房率,用更多的實惠來抓住客戶。不過,專業律師提醒,這樣的贈送面積其實是存在很多隱患的。
“贈送面積的住房在進行登記時不會納入產權面積中,購房者在拿到成品房後,如果面積與開發商的宣傳面積不符,購房者無法維護自己的權益。”中銀律師事務所貴州分公司的律師吳畏說,雖然買房送面積對於開發商賣房和購房者買房來說似乎是種兩全其美的方式,但是其也存在着一些問題,“雖然產權面積與贈送面積做對比計算後,聽起來房價較低,比較划算,但是由於這一部分贈送面積無法記入產權面積中,不受法律的保護,今後如果遇到房屋轉賣或者拆遷,也不會把贈送面積算入其中,這部分面積就得不到相應的利益和賠償,這樣一來就不是那麼划算了。”
吳畏還說,買房送面積雖然表面上聽起來十分誘人,但擴展贈送空間需樓上樓下住戶統一意見,在操作過程中可能會出現糾紛。“其實這樣法律糾紛並不罕見。”吳畏說,他曾經經手過一個糾紛,市民林先生在某小區買了一套房子,開發商說要送他一塊與其陽臺相鄰的平臺。兩年後,林先生入住的時候,才發現買房時開發商贈送的與其陽臺相連的平臺已經被鄰居佔用了。而鄰居認爲,這個面積沒有約定,所以是先佔先得。“這塊面積屬於公用面積,是供相鄰方通風采光之用的,任何人都不能私自佔用。”吳畏說,這就是一起典型的贈送面積引發的糾紛。“新的《規範》實施後,屬於業主的使用面積全部計入產權,這也就給業主維權提供了支持。”吳畏說。本報記者錢麗