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近年來,我國商業地產快速發展,多地寫字樓市場迎來新一輪供應高峰。然而,由於基礎設施配套待跟進、商業地產去化的周期性規律等因素,國內多個大城市將面臨階段性的『供過於求』。
機構數據顯示,預計至2015年,多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上,天津、沈陽兩地的增幅更分別高達154%、139%。
業內建議,地方政府應嚴控城市開發建設強度,更多地從促進產業結構優化和城市功能完善的角度來調整土地利用結構,並進一步結合當地經濟發展、產業最新動向、人口集聚速度規模等因素,合理把握商業地產開發節奏,實現與現代服務業更好協同發展。
多城市寫字樓市場將『供過於求』
據全球知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕數據,從全國寫字樓市場來看,未來三年的新增供應量已經超過了目前市場現有存量。若所有項目均按時交付,預計2014—2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應量將激增4080萬平方米,接近2012年存量的2倍。而天津、沈陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規模將翻兩番,遠遠超過需求。
商業地產的供過於求不僅直接拉低了開發商的投資回報率,更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風險。以長三角重鎮寧波市為例,該市寫字樓未來三年的供應量超過了現有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經理馬英樞日前在『攜手與共贏』商業地產高峰論壇上表示,寧波寫字樓的需求主體來自本地企業,租用面積多在200平方米以下。大部分辦公樓物業租金僅3元/平方米,而上海是8元多,投資回報率較低『許多二線城市的商業地產都存在過度開發的情況,這已經成為一個令人擔懮的問題。』
地方政府應減緩推地衝動
專家認為,在中國許多大城市中,寫字樓市場的快速增長並非是由經濟增長而帶來的需求所推動,而更多的是受地方政府的決策引導所致。
零點研究諮詢集團董事長袁岳在『商業重生·城市昇級』主題商業地產論壇上指出,很多地方政府都熱衷於開發新的中央商務區,以便借此來推動土地的銷售、城市的發展、基礎設施的建設以及整體房地產的投資,以保證地方財政收入和地方經濟的增長。『例如,西部某中心城市審批通過了100多個購物中心,已建了30多個,這個城市怎麼容納得了?如果政府不加以制約,當地的地產泡沫隨時可能破裂。』