|
||||
5月28日下午,編號爲津西大(掛)2014-057號地塊被中冶置業集團有限公司以49.49億元底價摘得。作爲天津“新八大里”首宗入市地塊,“七裏”地塊自掛牌伊始便受到業內關注。
此塊地是今年天津土地市場目前爲止最受關注的地塊之一,本以爲現場會出現繼“天拖”地塊拍賣後久違的火爆氣氛,但現場情況並未像預期一樣火爆,截止至15時30分,中冶置業沒有任何懸念以底價收入囊中。由於,沒有出現多家開發商競逐的場面,中冶這次拿下“七裏”被業內成爲土地市場一個不小的“冷門”。據瞭解,這是中冶第一次進軍天津市場,中國中冶是以技術創新及其產業化爲核心競爭力,以強大的冶金建設實力爲依託,以工程承包、資源開發、裝備製造及房地產開發爲主業的多專業、跨行業、跨國經營的特大型企業集團。
開發商利潤空間有限
據瞭解位於河西區黑牛城道北側,其四至爲東至內江北路,南至黑牛城道,西至洪澤路,北至大沽南路。地塊地上可出讓土地面積爲86836.1平方米,規劃總建築面積不大於35.35萬平方米,土地用途爲城鎮住宅、商服、科教,掛牌起始價49.49億元(不含市政公用基礎設施大配套費)。
業內人士認爲,公告中對開發商提出了嚴苛的要求,開發商的利潤空間將非常有限。策源天津公司前期策劃總監張寧表示,首先,此地塊的總價逼近50億,樓板價高達14000元/平米,總建面35.35萬方的規劃,商業高達56%,商業變現週期長,經營難度大,考驗了一個開發企業的綜合實力同時,也增加了運作難度和財務壓力。且宗地的硬性指標明確,要求2015年3月底達到正負零,2017年6月30日前竣工,對開發商資金要求極高。符合此標準者寥寥,綜合土地供給等前述條件,高溢價率發生的可能性較低,如溢價20%,那此宗地的售價勢必高達3萬/平米以上,是在嚴重透支市場的預期。
再次,且須自持辦公面積不小於3萬平方米,三年內不得銷售。爲保障該區域商業的品質與運營,在競買報名時,競買單位須提供與國際化招商運營團隊簽訂的合作協議。該招商團隊應擁有世界500強企業客戶不少於30家,擁有國際一線品牌客戶不少於30個的苛刻要求在篩選開發商的同時,也在縮減了競爭者的範圍,進一步壓縮了溢價的空間。
“七裏”牽頭河西樓宇經濟發展
“關於高端商務中心的發展規化,在河西區存在嚴重的同質化,老八大里及陳塘莊板塊,也在主打這張牌。與規劃相悖的是天津辦公市場的整體不景氣,空置率上升。規劃同質必然導致了產品同質,在大環境沒有明顯變化的前提下,天津的城市發展結果依然是依靠大型第二產業的拉動。但我們依然謹慎樂觀的期待河西區整體性辦公範圍的向上趨勢,形成現代化的辦公集羣,以樓宇經濟刺激天津第三產業的發展,使之與國際化大都市的形象相匹配。聯繫‘七裏’的項目,打響第一炮,使命在身,於鼓舞中期望。”張寧認爲,“七裏”項目承擔着拉動河西樓宇經濟發展的重任。
未來七塊地塊很可能低價成交
中原地產焦仲偉告訴記者,“七裏”是新八大里片區的首宗拍賣地塊,底價成交也預示未來7塊地塊很可能會延續這樣的結果。未來七裏、陳塘莊、原八大里地塊不僅在地域上緊密相鄰,在產品開發上基本都已高端住宅爲主。在區域資源、地理位置、配套設施、產品結構基80%本相同的情況下,比拼的20%考驗開發商的軟實力,如物業、營銷、服務。中冶地產首次進入天津就拿下萬人矚目的七裏地塊,接下來中冶地產將會是一個機遇與挑戰並存的階段。