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救市或不救,下行都正在發生
住建部緘口央行發聲
地產商贊“營救得及時”
5月12日,面對15家銀行行長和負責房貸業務負責人,央行副行長劉士餘憂心忡忡地說,希望各家銀行能夠合理定價利率,提高效率。“請各位回去給黨委傳達,這不是我個人意見,是央行黨委會的意見,事關百姓的切身利益。”
行長們心裏比誰都清楚,儘管不少銀行對外口徑仍然是首套房貸利率最低可打9折,但從去年開始,房貸就已經開始收緊。打折早就成了傳說,上浮則是常態。
有銀行在會上提到,受市場需求和資金成本上升的影響,按揭貸款的定價有所提高。據瞭解,目前工行首套執行基準利率;招行新發放的首套房利率由9.7折提高到基準利率上浮7.6%;中信首套利率上浮8%。
也有人提出,儘管現在還沒有發生大規模的“棄房”現象,但已經出現了很多大額房貸斷供現象。
劉士餘聽着各家商業銀行提出的關於房貸的各種問題,態度開始變得強硬起來。“各行要在現有資源情況下,根據市場需求,優先確保住房消費貸款的資源配置。”
第二天,劉士餘的發言就通過網絡光纖傳遞給幾乎所有終端,儘管並未提及“放鬆房貸政策”,但這也已經足夠讓市場羣起激昂,頹敗的房地產業彷彿找到了救命稻草:政府要救市,央行身先動。5月13日,100多隻地產股全線飄紅,甚至大面積漲停,有地產商也大讚央行此次“營救得及時”。
不過,有學者提出,恐怕市場過於樂觀了,畢竟房地產的“孃家人”住建部依舊緘口不語,這讓市場揣摩不透監管層對樓市的真實態度。金融問題專家趙慶明就認爲,房貸利率似乎並非救市的主要環節,究竟怎麼救房地產行業,還要看住建部的具體措施。
還有更加悲觀的評論人士認爲,即使政府再度出臺刺激政策托盤樓市,但在如今中國經濟下行的情況下,恐怕效果也不可能立竿見影,甚至也無法阻止樓市下跌的現狀。
晨報記者姜樊
救市之城增至7個
花樣百出效果卻不被看好
“房價還沒怎麼跌,地方政府比我們還着急。”面對不斷涌現的“救市”苗頭,一位開發商如此說。在很多人看來,地方政府依賴土地財政的慣性難改,這是地方政府加快推出救市政策的最大驅動力。區別在於,一些地方政府明確發文“救市”,而一些地方政府則是以窗口指導的形式對市場進行調整。
據統計,加上揚州,目前“救市”城市已經增加至7個,此前,廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫、安徽銅陵、河南鄭州已出臺救市措施;而傳聞救市的城市已經超過10個。
對於地方政府救市行爲,中金公司和瑞銀證券均表示,如果未來房地產活動進一步下滑,可能會有更多地方政府出手“救市”。中原地產首席分析師張大偉認爲,後續在房地產市場繼續降溫的情況下,可能會有超過30個城市放鬆調控,而調整措施也不僅僅侷限於直接取消限購,而會更多元化。
儘管地方政府刺激樓市的舉措花樣百出,效果卻不被看好。“救市之後,將死得更快。”財經評論人吳其倫指出,救市的本質不是救市場,而是救地產商,將激化社會矛盾。而救市後,地產商可能會死扛房價,難以激發有效需求。財經評論人水皮則指出,地方政府的救市之舉並不會改變趨勢,供求關係才能決定一切,“短期或許有所反應,但是長期副作用更大,取消限購限貸不但不能釋放購買力,更有可能加劇人們持幣待購的心態”。
在信貸沒有明確放鬆的前提下,地方政府小打小鬧的救市舉動,並沒有令成交下滑態勢得以停止。在業內人士看來,在銀行信貸不放鬆、個人住房按揭貸款政策不變動的背景下,地方政府能夠做到的僅僅是爲需求鬆綁,卻無法爲需求提供有效的購買力,“樓市的走向取決於銀行的態度”。
晨報記者陳瓊
萬科表態放大市場焦慮
任志強成爲少數的“看多派”
只有開發商,對樓市的真實情況瞭然於心。5月初,萬科副總毛大慶萬字講話稿攪動整個地產江湖,隨後萬科總裁鬱亮提示風險,並拋出“行業已經進入下半場”的觀點。這場由房企老大領銜的大戲拉開了樓市拐點論的激烈爭辯。
在一位資深市場人士看來,市場對毛大慶講話的激烈反應,反映了當下人們的脆弱心態,而毛大慶看空樓市的言論進一步放大了市場的焦慮。“其實,不看好2014年樓市的不只萬科一家,但是萬科的分量不一樣,不是因爲萬科是市場無可爭議的老大,而在於萬科對於市場把握的精準”,財經評論家水皮指出,萬科在2008年的“拐點說”曾準確地預言了樓市的下行,“這一次也就不得不防。”
而江湖氣更重的另一位房企大佬任志強則在一片“風聲鶴唳”之際,成爲少數的“看多派”。任志強日前在微博上開腔反駁樓市唱空論,稱中國沒有房地產泡沫。在他看來,今年房地產銷售增速下降並不可怕,在城鎮化推進背景下,房地產市場整體形勢並不會變。
看空也好,謹慎看多也罷,對開發商而言,今年的日子的確沒有往年好過,去年買的地像打溼的被子一樣壓在他們身上。成交的冷淡也明顯影響了房企的資金回款的速度,使資金鍊承壓。從政策方面來看,銀行信貸政策的持續收緊,一方面加大了房企尤其是中小型房企的融資難度,另一方面,個人房貸難度的增加,也使房企資金來源中以個人按揭貸款爲主要構成的其他資金出現了較爲明顯的下降。此外,2013年土地成交量大幅上升,使得房企的待開發土地建設資金需求倍增。
業內人士指出,在這輪調整中,有資金實力和融資能力的大型房企尚且有可以撐下去的資本,而中小型房企的處境正變得岌岌可危。鏈家市場部分析師張旭指出,一些中小型房企從銀行渠道貸款更加困難,開始將目光更多轉向民間借貸資本,發展風險明顯加大。
“輕輕鬆鬆誰都能賺錢的時代已經過去。”鬱亮的總結一針見血。在鬱亮發表的萬科觀點中,保持警覺的字眼頻頻出現,“目前並無數據表明中國房地產市場已經泡沫化。但我們應該對此一直保持警覺。對於企業來說,就是不要把盈利建立在房價大漲的預期上。”
晨報記者陳瓊
數據說
70城房價下跌範圍加速擴大
北京二手房價
比上月跌0.2%
晨報訊(記者孫春祥)越來越多的數據顯示,房價正在迎來拐點。國家統計局昨日公佈全國70大中城市住宅銷售價格變動情況,70大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格下跌城市數量正在加速擴大,樓市開始明確週期性調整。
與上月相比,70大中城市中,價格下降的有8個,較上月增加4個;持平的18個,較上月增加8個;上漲城市則減少到44個。二手房方面,價格下降的達到22個,較上月再增8個;持平13個,較上月減少1個;上漲的減少到35個。
與去年同月相比,70大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。二手房價格下降的城市有2個,持平的城市有1個,上漲的城市有67個。
從數量和深度上看,4月份房價環比下降城市數量較前兩月有大幅增長。其中,4月份二手房價格下降城市數量增長近6成,如果包含持平狀態,非價格上漲城市數量已經達到一半。新建商品住宅降價和止漲城市數量接近4成,大量二線城市和部分一線城市加入降價陣營。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,從今年房地產下行趨勢確立以來,降價城市數量不斷增長,原本屬於需求恢復期的4月,房價下調卻出現大幅度升級。在央行住房金融服務專題座談會的支持下,4月份之後,雖然首套自住商品房方面的放鬆或使得一部分需求迴歸市場,但房地產行業今年內的整體下行趨勢將持續。
在市場整體出現下行趨勢的背景下,北京二手房價格在4月份出現0.2%的環比下跌。北京中原地產提供的數據顯示,4月份,北京二手房簽約合計只有7616套,比3月份下跌14.8%,連續4個月成交量不足萬套,這種情況僅在2011年出現過。基於上述數據,中原地產認爲,5月份市場依然難以升溫。
看多或唱空,拐點就站在這裏
“春天派”專家所剩無幾
觀點從未像這樣一致悲觀
2014年的樓市轉向,正在從最開始的扭扭捏捏,演變成今天的歇斯底里。一個全新的市場格局或將出現,這讓學界專家們開始認識到了問題的嚴重。對比近幾年來樓市專家們的發聲,觀點從未像現在這樣一致悲觀,“春天派”已經所剩無幾,唱多的觀點再無市場。
交通銀行首席經濟學家連平日前在參與一個論壇時指出,雖然中國的房地產市場不會出現大幅下跌,但以前那種由於供需關係不平衡導致的房價階段性上漲可能已經終結,房地產市場將進入一個波動發展的階段。
如果說來自銀行業的觀點還算樂觀,那麼來自券商界的專家觀點則明顯悲觀。海通證券首席經濟學家李迅雷日前表示,中國房地產價格或將在2015年或2016年全面下跌。他認爲城鎮化因素支撐房價的觀點站不住腳,房地產市場受週期性影響因素較大,按照美國樓市的運行規律,國內樓市在今年成交量明顯萎縮之後,明後年將會出現價格的全面下跌。
與金融部門的觀點相比,來自官方智囊的觀點更有代表性。住建部政策研究中心主任秦虹作爲房地產市場長期以來一直的看多派,日前對未來預期也開始鬆動。儘管她依然不承認房價會出現“斷崖式”下跌,但也暗示房價將會“窄幅波動”,因爲在需求量仍然很大的基礎上,短期供應量會更大。
來自行業管理部門官方智囊都已經不太表示樂觀,行業內的地產大佬自然會趁機添油加醋。
首創集團總經理劉曉光一向被認爲是地產界的老大哥,雖然他口頭上依然說,“今年地產供求結構並沒有多大變化,所謂的拐點論,不過是短期需求的壓抑”。但卻話鋒一轉,建議政府應該從可持續角度出發,學習美國“兩房(房地美和房利美)”,建立專門的政策銀行,政府以貼息來保障剛性需求。
儘管看空派已經佔了絕對優勢,但市場永遠都會有死多頭存在。以北京師範大學房地產研究中心董藩爲代表的“春天派”依然認爲,中國經濟不能離開房地產,在經濟下滑嚴重的階段,貨幣政策勢必會放鬆,樓市終將回到快速發展的軌道。當然,這個邏輯的出發點和落腳點也沒有變——“房價還會漲”。
晨報記者孫春祥
賣房的發現看房的越來越少
中介稱“前所未有的迷惘”
“姐,你再不來,玉蘭灣就收官了。”過去的這個週末,陝正毅頻繁地給客戶打電話、發短信遊說對方來排號,他代理的通州一個樓盤月底要開盤,目前正在排號階段。“我們這個項目非常火爆,兩天時間排了一百多號,你再不來就錯過這次機會了。”陝正毅極力渲染樓盤排號的火爆程度,而實際情況是,這100多號是整個樓盤的排號數量,陝正毅所在的銷售小組業績十分慘淡,這個8人的銷售小組目前只有3個排號的客戶。
在樓市陷入沉寂之際,民間買賣鏈條上的每個羣體都心思複雜。對房產中介顧問而言,二手房成交逐漸降至冰點,收入銳減讓他們開始動搖,更煎熬的是,他們不知道情況什麼時候能好轉。
北京通州梨園雲景南路這條並不長的路上,分佈着不下10家房產中介,小楊所在的中介門店已經連續兩個多月沒有賣出一套房子。由於置業顧問的收入主要靠提成,小楊的收入已從最多上萬元下滑至2000多元。小楊的一些同行已經開始逃離,有的去賣車了,還有的轉行去賣醫療器械。對於未來,小楊感受到了前所未有的迷惘,目前他仍然選擇和門店繼續堅守,從業經歷超6年的小楊經歷了2009年樓市蕭條期,見過大風大浪的他相信低潮期總會過去。
對買賣雙方而言,眼下的博弈正在加劇。從中介的殷勤程度以及業主的報價變化上,李羣清晰地意識到,現在是完完全全的買方市場。和大多數人一樣,打算購置婚房的李羣從去年起踏上看房之路,眼前市場的變化更加劇了他的觀望。李羣的心態代表着大多數人,鏈家市場部分析師張旭指出,二手房市場情況來看,購房者深度觀望的情緒仍未有任何改善,多數購房者認爲房價未來還有進一步下降的可能。
而侯冰則是這輪樓市調整中最糾結的一羣人,從去年年底到現在,他掛出的房子仍未出手,更多中介顧問開始勸他實際點。讓他着急的是,看房的人越來越少,而一些新盤打折後比二手房的價格還要低。
晨報記者陳瓊
縱深
全世界都在
操心中國樓市
英國《金融時報》:中國樓市確有崩盤危險
英國《金融時報》日前刊發瑞銀獨立經濟顧問喬治·馬格納斯的文章稱,在過去幾年裏,關於中國房地產市場即將崩盤的預言不絕於耳,但它們始終未能應驗。不過現在應該擔心了。
巴克萊銀行:中國樓市泡沫兩年內逐漸破裂
巴克萊銀行認爲,目前的房地產衰退趨勢將延續至2015年。該機構的首席中國經濟學家常健表示,他們繼續保持中國房地產泡沫將在2014年到2015年逐漸破裂的共識。
摩根大通:房地產是中國最大宏觀風險
摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示,房地產市場是今年最大的宏觀風險。不過,他表示,從金融風險考慮的角度看,雖然房地產風險在上升,但基本可控,今年房價不會出現大幅下滑,房貸或開發商大量違約發生的可能性也相對較小。孫春祥整理