|
||||
樓市敏感期,消息漫天飛,很多人已經摸不清方向。一方面“救市說”甚囂塵上,另一方面賣房子度日如年,開不開盤、降不降價、拿不拿地……這些糾結的問題讓不少房地產從業人士愁腸百結。
A
房子實在賣不動
現在樓市最大的痛,就是房子越賣越多。自2014年開年以來,不少樓盤選擇以價換量,降價跑量。雖然從市場反應來看,率先降價的樓盤的市場基本上還是表現不俗。但縱觀杭州樓市,因爲各種原因身陷滯銷泥淖的樓盤更是比比皆是。尤其在限購限貸、以及目前二套房首付提高到7成的政策環境下,不少大戶型高端房源的銷售壓力巨大。
杭州城西某樓盤相關負責人陳經理最近比較苦惱。現在他所在的樓盤還剩下一批大戶型和排屋,“從去年開始,我們也想了很多辦法,尋找一些渠道,也成交了一些,但效果還是不太理想。”陳經理透露,目前公司還是計劃儘快把房源出手,回籠資金。
這個由高層與排屋組成的樓盤,於2011年左右開盤,至今已經銷售了將近兩年半的時間。雖然目前可售住宅總套數不到30套,但可售住宅面積卻有近8000多平方米。這些房源平均每套面積在250-300平方米之間,屬於超大戶型了。回顧該樓盤兩年多來的銷售歷程,可以發現,該樓盤於2011年首次開盤,2012年期間曾多次開盤,並且去化良好,而2013年全年僅開盤一次。樓盤前期主推89-130平方米的中小戶型,也是市場上需求量最大的戶型,加之樓盤優越的地理、配套,使其在當時很受歡迎,一度是紅透樓市的熱銷明星盤。
而隨着中小戶型的逐步售罄,大戶型的銷售成爲了該樓盤的難題。
“主要還是總價太高了。”陳經理透露,能承受高總價的意向購房者原本就不多,現在再加上限購,許多即使有意向的客戶也沒辦法下單。“前陣子就有一個客戶談了很久,還是非常有購房意向的,但由於限購的問題,最後還是沒有談成。”
大戶型高總價的房子不好賣,一些郊區小戶型的屌絲盤同樣難以動彈。杭州城西某大盤一直主打90平方米左右的剛需小戶型,去年數次開盤數次熱銷,整體情況還是不錯的,但在市場壓力下,每平方米均價也從過萬一路走低,目前在8000多元,但銷售依舊成問題。“這個區域的購買力短期內已經都被消化掉了,現在一下子沒什麼人買房,大家都覺得房子價格還會跌,也沒人敢買了。”該樓盤營銷部經理透露。在整個市場的觀望氣氛下,尤其是對未來市場預期不佳,即使是這些低總價的房源也一樣動不了。
B
利潤率大幅下滑
雖然房子賣不動,但在財務成本的壓力下,開發商們想要賣房子的速度卻越來越快。根據雙贏機構的統計數據,2012年,杭州市場排名前十位的開發商,從拿地到開盤平均耗時21個月。而到了2013年,只有8個月時間。在外來大鱷快速拿地快速銷售的瘋狂節奏帶領下,整個樓市的運轉速度越來越瘋狂,而這種要求快速清盤的操盤方式,常常追求的就是低價跑量,利潤率的降低就難以避免。
截至今年3月底,滬深兩市已經有76家房企公佈2013年年報,佔142家房企的53.5%,其平均銷售淨利率爲10.88%,同比下跌1%;41家主營業務在內地而在港上市的典型房企公佈2013年業績,約佔內地房企在港上市總數的60%,其平均銷售淨利率爲36.08%,同比下滑近9%。其中,萬科銷售淨利率,從2012年的15.2%下降至13.5%,下滑約11.18%。華遠地產的銷售淨利率從2012年的19.3%下降至17.6%,下滑8.8%。榮安地產的銷售淨利率從2012年的20.6%下滑至9.8%,幅度高達51.9%。
大鱷們的利潤率都在往下掉,杭州市場上一些中小開發商的日子就更不好過,目前不少項目就是微利、平出平進在銷售。不過,即使是這樣,有的房子還是走不動。
值得關注的是,在經歷了開年價格戰之後短暫的樓市推盤空窗期後,無論是新盤還是在售樓盤一度都開始加快推盤節奏,就當許多人認爲開盤潮即將如約而至時,其中的一些樓盤又開始推遲開盤時間。
現在樓市中許多樓盤都明裏暗裏跟進了打折節奏,有的是新盤低開,有的則是直接變相打折或降價。尤其是一些前期有打折樓盤的區域,板塊內的樓盤定價真是難上加難:不跟進打折,人家的價格放在那,一比就被比下去了,開了盤也不會有什麼成交量。如果跟進打折,針對前期的業主又擔心出現許多不可控的問題。
杭州城西一位營銷部經理說:“我們現在要賣的體量還有近10萬平方米,可是怎麼開盤呢,現在在售的還沒賣掉,新盤再開估計也沒什麼用,就怕踏不準節點,就死定了。”
C
如何定價真的很難
降價,現在更是一個樓市敏感詞。
庫存壓力越來越大的杭州樓市,價格戰隨時都有可能被點燃。開年首波降價潮一個月之後,杭州樓市價格戰烽火再起,一大批樓盤以各種各樣的方式,參與到了這一波的價格戰中去。除了赤裸裸地降價,更多的樓盤採取了特價銷售、低價首開等委婉的方式,拉開了新一輪降價序幕。
不過,降價的效果也是因“盤”而異。一些地段好的樓盤低開顯然取得了效果。市中心黃金地段雙地鐵盤九龍倉君璽,上個月以折後37900元/平方米起價入市,推出首批房源,擊破市場預期,目前開盤的3號樓86平方米戶型銷售6成,130平方米戶型銷售7成,5號樓160平方米戶型預定5成。在現在的市場行情中如此成交業績已經算是非常不錯。
但並不是所有樓盤都能相對灑脫地降價。“不是我們不願意降價,”城東某開發商表示,“可是怎麼降呢?”這位開發商無奈地表示,有些好地段的房子,打打折降降價,購房者還能來搶一搶,而像他們這樣的郊區樓盤,本身板塊的供應量就比較大,前期的開盤價也不併高,而且已經降過一輪了。“我們已經降過一次了,當時很多老業主就已經吃不消要跑來鬧,現在再降,估計問題更大了。”
這位開發商還透露,而且他們也擔心,即使每平方米均價再降個1000元左右,估計也賣不了多少房子,爲了銷售區區沒幾套房子,再把老業主們搞得雞飛狗跳的,實在是得不償失。可是如果不降價,那麼目前這個市場,就老老實實呆着慢慢賣吧。
漢嘉機構總裁梅傑認爲杭州一季度成交慘淡,雖然有不少樓盤選擇了降價促銷,但是從結果來看並不是十分理想。一些熱門板塊的同區域樓盤,在有所競爭的情況下,成交尚可;而在一些關注度相對不是那麼高的板塊,樓盤降價並未收到太好的效果。
D
想要拿地更加不易
兵馬未動,糧草先行。在開發商眼裏,糧草無疑就是土地。但最近開發商普遍很糾結,接下來還要不要拿地?
如果買地吧,萬一樓市持續下行,本來就缺錢的開發商又攤上一塊高價地怎麼辦?如果不買吧,萬一樓市觸底反彈,沒有土地豈不是喪失一次抄底的絕好機會?買還是不買?
根據浙江土地網統計數據顯示, 2014年一季度杭州市區(包括主城、餘杭和蕭山)賣地64宗,出讓面積230萬平方米,可建面積619.4萬平方米,成交金額469.4億元,爲歷史同期最高。
但土地數據飄紅的背後,卻也無法避免土地市場正不斷趨冷的現實。
根據浙江土地網的監測數據,一季度杭州主城區貢獻出讓金373.8億元,佔總金額的八成, 27宗成交地塊中,涉宅用地佔15宗,成交面積80.7萬平方米,可建面積202.2萬平方米,成交額228.7億元。這麼高的土地成交總額,主要是因爲杭師大地塊、雅戈爾退地的申花地塊、大悅城地塊、熱電廠地塊、前線鍋爐廠地塊等幾塊熱門土地集中成交。值得一提的是,這些地塊均在前兩月成交,主城區3月並無地塊出讓。
3個月來土地市場是高開低走,1月份成交最爲火熱,共出讓22宗地塊,佔一季度總成交額的79.8%。進入2月,主城區土地行情明顯開始下滑,而進入3月,主城區更是迎來空窗期。而就目前來看,主城區二季度走勢並不樂觀。
杭州某本土開發企業老總最近就在蕭山和餘杭地區頻頻看地,甚至還去外地考察合作項目:“企業要發展,總是要不斷拿地做新項目的,可是現在市中心的土地實在太貴,只能在郊區找找了,不過郊區供應量又那麼大,雖然現在房子賣得便宜,但真要去拿地,土地可並不便宜。”
因爲地價高,未來開發企業出現貧富分化的概率也更高了,一些大的開發商可以通過品牌合作、資金合作來拿到好的項目,或者避開招拍掛市場拿到實惠的土地,而一些小開發商拿地的機會就更小,拿地的成本也可能更高。