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馬年伊始至今,樓市整體疲軟,學區房卻走出一波獨立行情。“在申花板塊成交的二手房中,學區房佔了七成以上。”美寓地產萬家花城店經理吳冰良告訴記者,擁有學軍小學紫金港校區的文鼎苑,每月幾乎都有10套左右的二手房成交,這個量是周邊次新小區的三四倍。
杭州“零擇校”下
學區房價格淡市堅挺
杭州自2012年出臺“零擇校”政策(指學校必須堅持“免試就近入學”的原則)至今,學區房熱度一路飆升,成爲樓市“異類”。爲了讓孩子讀上優質的中小學,家長不惜重金購置學區房;但凡傍上名牌小學的房源,價格淡市堅挺。
家在紹興的吳女士爲了能讓孩子讀上杭州的名校,花了300多萬買下了一套學軍小學學區房。吳女士一方面要照顧孩子讀書,另一方面要兼顧紹興的生意,每週在紹興和杭州之間兩頭跑。辛苦是辛苦,但吳女士覺得值,她堅信:“不能讓孩子輸在起跑線上。”
家長的熱捧,造就了學區房價格極具抗跌性。有好學區的文鼎苑目前二手房成交均價在28000元/平方米左右,與最高點的2.8萬~2.9萬元/平方米相差無幾;而相隔不遠處,萬家花城二手房已從頂峯的27000元/平方米,跌至現在23000元/平方米。如果從開發商品牌、小區環境、物業來比較,後者還明顯優於前者。記得萬家花城剛交付時,二手房價格大有趕超板塊內所有次新小區之勢。但近兩年受到樓市大環境影響,只有普通小學學區的萬家花城房價未能挺住,只能隨行就市。
“期房銷售時,學區房與非學區房之間價格相差不明顯,直到進入二手房市場,好差學區房的價格區別就出來了。”一位業內人士回憶道,2007年萬家花城一期銷售均價8000元/平方米,比同期在售的文鼎苑均價低500元~1000元/平方米。而目前,兩者二手房成交均價相差5000元/平方米。
丁橋板塊中,想要二手房迅速成交,名校是一大利器。美寓地產丁橋店店長汪嘉林介紹說,目前區域內的樓盤包括經濟適用房業主,孩子一般就讀丁蘭實驗小學,而廣宇·上東城引進了採荷二小教育集團旗下的丁荷小學,上東城二手成交均價在13500~14000元/平左右,不僅比周邊高1000元~2000元/平方米,而且轉手率是周邊小區的兩倍以上。
即使在同一個樓盤,如果屬於不同學區,房價同樣產生大幅價格差。比如三墩板塊的親親家園,小區內一部分房源屬於西湖區,享受西湖區教學資源;另一部分則屬於餘杭區,不僅戶口存在差異,孩子讀的學校也完全不同。前者比後者房源單價高3000元/平方米。
不同知名度學區房
房價呈階梯狀變化
名牌學區房與普通熱門學區房之間,也有很大的價差。在杭州,學軍小學堪稱“鑽石級”學區房,只要隸屬於學軍小學,不管本校還是分校,與其他普通學區房源可拉開3000元~5000元/平方米左右的價差,有的甚至每平方米單價相差萬元以上。
崇文公寓屬於學軍小學本部學區,在售二手房中,戶型、樓層較好的房源,掛牌價格普遍在48000元/平方米以上;隸屬於文三街小學學區的文三新村,目前二手房成交均價33000元/平方米左右;屬於文一街小學學區的白蕩海人家,二手房成交均價是30000元/平方米。“這些學區房都是眼下家長最熱捧的。如果沒有好的學校做支撐,老舊房子早沒市場了。”駐紮在文二路附近的某經紀人。
翠苑一區、翠苑二區與花園北村、花園南村僅一路之隔,因爲隸屬於不同學區,價格相差挺大。翠苑一區、翠苑二區建造於1990年前,因爲所屬學區不夠熱門,房源均價維持在2.1萬/平方米左右,而劃分至行知小學的花園北村和花園南村,成交均價接近30000元/平方米。
同樣老舊,卻因有采荷一小、採荷二小等好學區支撐的採荷片區房源,成交均價高至25000元/平方米;而隔壁片區的景芳小區,房齡比採荷小十年,由於沒有名校傍身,二手房成交均價在21000元/平方米,比採荷學區房每平方米低三四千元。
開發商爭相傍名校
樓盤有好學區加速下單
學區房吃香,樓市清淡,開發商爲了吸引購房者,紛紛主動簽約好學校,提升競爭力。而此類一手學區房,也更受市場歡迎。
眼下,開發商在樓盤尚未交付前便引進衆多名校資源的情況非常普遍。新明半島引入杭師大附屬新明半島英才學校;西湖小學、文新幼兒園入駐協安紫郡;中國鐵建國際城引進浙幼師第二附屬幼兒園與文瀾小學;去年,富越香郡成功簽約賣魚橋小學;龍湖名景臺牽手採荷一小,預計2015年9月開學;城發雲錦城引入浙師大附小。
“家在名校邊,對剛需來說更具吸引力。”雙贏置業營銷機構總經理章惠芳認爲,未來會有越來越多的樓盤引進名校,因爲擁有名校的樓盤相對保值,也更能增強購房者的信心。
據相關人士統計顯示,有好學區的新樓盤,要比沒有學區或學區一般的樓盤,價格高5~10%左右。銷量也能在短期內迅速提升,學區往往是讓猶豫的客戶堅定下單的靈藥。