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在杭州樓市,蕭山一直就像一個孤島,在這裏開發的房企以蕭山本土爲主,杭州主城區的人也很少到蕭山買房。但情況在去年發生了改變,千億元級公司恆大進來了,本土巨擘綠城一擲千金拿下蕭山地塊,上海老牌房企農工商、閩系開發商陽光城等實力開發商悉數到場。
大鱷們重金佈局蕭山,項目將於今年陸續面市。2014年的蕭山樓市機遇與挑戰並存,面對史上最嚴酷的市場壓力,初來乍到的房產大佬們將如何在蕭山破局?
大鱷蕭山密集拿地
看好蕭山杭州同城化提速
外來大鱷去年下半年蕭山市場密集拿地,以“不差錢”的姿態來勢洶洶。被譽爲地產“黑馬”,千億七雄之一的恆大房產,去年把入杭的第一步棋落在了蕭山,恆大以總價25.95億元、樓面價10557元/平方米的高溢價吞下21號地塊,拿下在杭首宗地,破萬的樓面價創下了區域內新高;農工商惜敗恆大後包攬22、23號地塊,平均樓面價高達9201.5元/平方米;而在去年12月蕭山土地拍賣會上,綠城九龍倉整整經過349輪的競拍輪次,創下新高,樓面價高達13586元/平方米,溢價率高達70%。
外來大鱷紛紛落子蕭山,在業內看來有些反常。蕭山與杭州(主城區)樓市向來涇渭分明,曾被業內稱爲“浙江人的杭州”,“蕭山人的蕭山”。除了如順發、衆安等個別活躍的開發商外,蕭山很多本土房企不願意來杭州拿地,蕭山人也不願意來杭州購房,杭州人對蕭山買房並不熱衷。
與主城區樓市在心理層面上的天然割裂,造成了蕭山樓市的封閉性,自產自銷、供需平衡,使蕭山樓市異於主城區。
蕭山樓市“內循環”順暢,得益於區域強大購買力。全國民營企業500強中,蕭山28家企業入榜,分別佔全國的5.6%、浙江省的15.1%,數量蟬聯杭州市第一;去年中國市轄區綜合實力百強區評選中,蕭山以GDP1611.72億元,人均GDP105375.61元位列第五。
“蕭山本身市場成熟,人口衆多,有很強的經濟實力,並不需要依託大量的主城區客源。”房產專家丁建剛曾評價蕭山有強大的地緣購房者。
而外來大鱷不惜重金進駐蕭山,據說也基於當地的購買力。“拿地前,我們已經知道蕭山樓市有較強的地緣性,比較獨立,所以我們的產品主要面向蕭山市場。”但與當地房企不同的是,恆大的客源戰略將擴展至主城區,恆大房產杭州公司相關負責人認爲,慶春隧道開通,地鐵2號線快速推進,蕭山同城化腳步加快。購房半徑肯定會放大,對於主城區剛需來說,恆大項目會有一定的吸引力。
一位在主城區拿了兩塊宅地的外來開發商曾跟記者透露,下個拿地目標鎖定蕭山,原因是看好蕭山“同城化”。“今年杭州‘兩會’提出的適當加大區域調整力度、加快蕭山餘杭融入主城區的步伐,在未來的3~5年,蕭山肯定會更快地融入杭州。”
蕭山樓市遭遇滑鐵盧
本土房企看空“外來者”
儘管願景美好,當大鱷們準備今年大展拳腳時,卻遭遇了蕭山樓市的滑鐵盧。
近日,位於蕭山城南板塊的開元名郡,直降2700元/平方米,被業內稱爲“蕭山第一降”。開元名郡扛起的降價大旗,像是撕開了蕭山樓市一道口子,向來風平浪靜的封閉市場開始與主城區統一步伐。
土地市場遇冷同樣佐證蕭山樓市的疲軟。上個月底,蕭山地鐵沿線兩宗地塊出讓,均只有一家單位報名。最終,中鐵建、衆安直接拿地,樓面價大幅低於周邊在售樓盤價格,兩家房企被業內稱爲“淡市撿漏”。
從供應量上看,今年蕭山市場不樂觀。2013年蕭山供應量創下歷史新高,總賣地金額達220億,可建面積近400萬平方米,其中300萬平方米是住宅,這些供應量大部分會在今年面市;存量房壓力巨大。截至本週二,蕭山透明售房網顯示庫存量達到19656套,而蕭山一年只有一萬多套成交量,供應量幾乎是需求的兩倍。
市場嚴峻,外來大鱷項目又必須今年上市,運籌多年的蕭山本地開發商顯得從容淡定,大有隔岸觀火之意。
“他們前期要交不少‘學費’。”一位本地開發商的這個說法基於對市場的判斷,今年蕭山樓市承受了前所未有的壓力。外來大鱷拿地成本高昂,甚至有些地塊“麪粉高於麪包價”,項目上市定價將非常被動。
“戶型比拼上,外來開發商未必接地氣。”一位本地經營多年開發商指出,對本土市場的深刻理解和擁有一批忠實老業主,這是本土開發商最大的財富。這位老總解釋說,比如戶型上,蕭山購房者與本土開發商之間已經有了多年的默契,房子贈送面積超多。一套90平方米的戶型,通常能長出20多平方米可變空間。過往開發中,以順發爲代表的蕭山開發商,在拓展空間魔幻手法上,已經讓主城區的購房者大開眼界。當主城區樓盤還以三房兩衛作爲賣點時,蕭山90平方米早已演變成四房。
外來開發商能否經得起購房者挑剔,是新來者必經的一道檻。
外來大鱷破局
精裝賣毛坯價、差異化定位
諸多不利,初來乍到,久經沙場的外來大鱷如何七十二變,殺出一條樓市血路?
上個月底,恆大地塊案名確定即恆大·帝景,相關負責人透露,項目將定位爲板塊內首個全精裝大盤,精裝修作爲配送,簡言之,精裝修的房子賣毛坯價。
“恆大擅長玩短平快,另外成本控制也很嚴,恆大的特點就是快速開發不囤地,產品也比較簡單。”據瞭解,恆大每個項目都是快速開發建設,6~8個月內迅速開盤,迅速銷售。從帝景的產品定位和營銷策略來看,蕭山項目仍走“短平快”風格。
蕭山另一家新晉外來大鱷是農工商,去年拿下的蕭山南面地塊緊鄰恆大·帝景,農工商背靠著名的光明食品集團,是上海老牌開發商。地塊項目同樣今年面市,與其跟高手直面競爭,不如錯開項目定位——農工商杭州公司相關負責人透露,樓盤將突出“差異化”,或定位高端路線。
“相比周邊價格,恆大、農工商的樓面價不佔優勢。這些開發商不會把利潤點盯着蕭山項目,市場不好,賠本賺吆喝也是有可能的。想在杭州持續發展,外來開發商會用一兩個樓盤打響名聲後繼續開發。”業內人士認爲,蕭山的外來開發商,後期觸角逐步會伸向主城區,正如保利、金隅、朗詩,當年都把第一步落在了下沙,在杭多年摸爬滾打,熟悉水性後,如今項目早已遍佈主城區各個區域。記者採訪中,恆大、農工商相關負責人的說法印證了業內猜測,“以蕭山爲起點,繼續在杭州發展。”