|
||||
儘管今年一季度成立的房地產信託項目規模同比減少兩成有餘,但業內預計,今年房地產信託仍將保持穩步增長的態勢。
用益信託網工具統計顯示,今年一季度成立的房地產信託項目數量爲235個,規模總計爲5068086萬元,與去年同期6407043萬元的規模相比,減少20.9%。
系統性風險不足慮
實際上,自2014年開始,房地產信託頻繁曝出兌付危機,甚至有業內人士認爲房地產信託已經開始走下坡路。
去年9月,中國東方資產管理公司發佈的《2013:中國金融不良資產市場調查報告》顯示,煤礦、藝術品和房地產是信託領域的三大雷區。中國信達總裁臧景範近日表示,信託業近幾年爆發式增長,違約項目可能會有所集中,信託行業的不良資產也將給資產管理公司提供更多業務機會。
嘉實財富投資策略部人士向《第一財經日報》記者分析稱,雖然最近個別信託產品存在難以兌現收益分配的情況,但由於房地產市場系統性風險不會立即爆發,2014年房地產信託市場將繼續保持增長態勢。
信託業協會數據顯示,2013年我國房地產信託規模達到了1.03萬億元,首次超過1萬億元,規模佔比10.3%,同年房地產信託的發行規模達到6848億元,而在2012年這一規模僅爲3163億元,環比增長116%,上述數據表明房地產市場依然是信託行業的主要投資領域。
嘉實財富人士指出,儘管目前陸續有媒體曝光了信託產品風險事件,但發生問題的產品總規模相對於10萬億信託規模存量而言,比率非常小,整體來看,目前信託行業依然保持着良好的發展態勢。只要在合理比率之下,都不會引發系統性風險。
前段時間,興業銀行宣佈暫停部分房地產融資業務,被業內視爲銀行收緊地產融資的信號。上述人士表示,現在國內銀行收緊房地產融資,對房地產信託業務發展或將起推動作用,相應信託產品收益率可能會提高。同時,房地產信託融資成本也將增加,未來信託有望成爲房地產融資主要渠道,房地產信託風險與機遇並存。
北京某信託公司人士對《第一財經日報》記者分析認爲,房地產信託作爲拉動信託業發展的“三駕馬車”之一,仍起到支柱作用,雖然個案風險有所暴露,但系統性風險並不足慮,信託公司在避險導向下,對項目的選擇將更爲謹慎,今年房地產信託的規模仍將保持平穩增長。
策略轉換
具體來看,信託公司的避險訴求使得房地產信託項目呈現兩方面變化,一是項目將傾斜於大中型房企,二是項目佈局將更加集中於二線或準二線城市。
房企攜手信託公司走項目運作基金化的路線,在今年會成爲趨勢嗎?近日,宋都股份(600077.SH)發佈公告稱,爲了加速實現公司的戰略目標、建立與公司快速發展相匹配的投融資渠道、提高公司在土地市場獲取土地儲備的競爭力,公司全資子公司杭州宋都房地產集團有限公司擬與浙江宋都控股有限公司、平安信託有限責任公司共同簽訂《關於房地產項目投資戰略合作事宜之合作框架協議》,共同達成合作意向,作爲後續工作推進的基礎。
據該框架協議,平安信託與宋都控股及宋都集團擬採用項目合作的方式,對宋都集團開發或代建的單個或多個房地產項目進行投資合作,即平安信託擬與宋都控股共同設立平安宋都地產基金。
宋都控股或其關聯方將作爲基金管理人,平安信託或其關聯方將作爲基金的有限合夥人或管理人,以信託計劃所募集的資金經由平安宋都地產基金向項目公司進行投資。
此外,原則上平安宋都地產基金通過信託計劃募集的總金額上限爲人民幣100億元,首期募集的信託資金規模約爲10億元,具體規模以實際募集情況爲準。
宋都股份公告稱,戰略合作協議的實施不僅能有效地改善公司現金流狀況、顯著地提升公司在土地市場獲取土地儲備的競爭力,並且能夠大幅地提升公司資金週轉效率,對公司項目開發的週轉速度有較大推動作用,從而對公司的經營業績帶來積極的影響。
前述信託公司人士分析,房企攜手信託公司成立基金並非創新,而是一種融資成本日益走高的現實情況下的策略安排,“而無法承擔較高融資成本或根本拿不到融資的房企,面臨形勢就比較嚴峻,信託公司房地產項目上貫徹的"四三二"規定(地產商必須項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質)將使得部分房企的情況"雪上加霜"。”
該人士還認爲,與其他可選擇的合作伙伴相比,信託公司在資金募集上仍具有絕對優勢,但房企攜手信託公司進行項目運作基金化的行爲能否演變爲趨勢,仍有待觀察。
作者:李高陽