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清明小長假期間,位於望京商業中心的華堂商場和平日一樣在正常營業。但商場大門口以及各處公告欄卻顯示,這家在望京經營了8年的商場已經進入倒計時,到4月28日,2006年開業的華堂商場望京店將正式停業。工作人員告訴北青報記者,商場停業後將改造成寫字樓出售出租。
商場改寫字樓,華堂並非首家。去年,大鐘寺中坤廣場就已經着手將主要業態由商業調整爲寫字樓。此前,首都時代廣場、百駿明光百貨等商場已經由商場轉爲寫字樓。在商業地產供應過剩、網絡購物風起雲涌的雙重打壓下,北京商業地產市場上“商場轉寫字樓”一波未平一波又起。這對於近年被視爲可以“一鋪養三代”商業地產投資來說,無疑是一次巨大挑戰。
競爭激烈人氣不足望京華堂將改成寫字樓
家住望京花家地的張大媽每週都要來華堂的超市採購一兩次。她喜歡來這裏的主要原因是:“一是這兒離家比較近,購物方便。另外,這裏購物環境比較好、商品種類很全,而且這裏平時人比較少,結款時不用排長隊。”對於華堂商場望京店的關閉,她認爲:“位置不是太好,再加上週邊的商場超市很多,競爭激烈,平時這裏的人確實不多。”
對於華堂商場的百貨,家住國風上觀的任小姐表示:“這麼多年好像一直沒找準定位。品牌比較雜亂,性價比不高。尤其是服裝,人們越來越多地在網上購買,商場基本上成爲人們的試衣間。”
另外,記者發現在望京華堂周邊有多家商場和超市。在華堂商場對面的方恆購物中心,有一家物美;在不遠處的廣順大街上,從南到北排列着有自營超市的新世界百貨、有BHG的凱德MALL、樂天瑪特、家樂福、歐尚;另外在不遠處還有沃爾瑪、卜蜂蓮花。這些大型商業配套的出現,在給望京居民生活提供便利的同時,也使望京成了北京最成熟,同時也是競爭最激烈的商圈之一。
除了區域內同業競爭之外,電商的崛起、網購量的爆炸式增長也使得百貨業的日子越來越不好過。2013年,天貓“雙十一”一天的銷售額就達到了350億元,僅第一分鐘成交量便已突破億元,這一數字幾乎相當於翠微店慶時一整天的銷售額。“狼來了”已經成爲整個百貨業不得不面對的沉重話題。王府井集團、新世界集團、萬達百貨等傳統零售業紛紛邁出了進軍電商的腳步。
寫字樓市場租售火熱商場熱衷變身寫字樓
記者就華堂商場閉店問題向工作人員進行了諮詢。工作人員表示,華堂商場與望京國際商業中心的租約將於4月底到期,商場現有區域大概會於5月開始改爲寫字樓進行出售,售賣一段時期後,有可能將剩餘空間改爲出租。具體相關事宜,可以到望京國際商業中心一層的售樓處進行諮詢。
其實,望京華堂變身寫字樓並非個例。去年,大鐘寺中坤廣場就已經着手將主要業態由商業調整爲寫字樓。從2010年正式對外營業起,關於大鐘寺中坤廣場空置率過高的消息便頻見報端。外界一直傳言,由於空置率居高不下、運營壓力巨大,這個由中坤投資集團操盤的商業地產項目將由商場改爲寫字樓。今年初,北京中坤投資集團董事長黃怒波對外界表示:“目前,大鐘寺中坤廣場的改造手續已經報批,商戶也差不多清空了。經過內部拆除、重新構造後,中坤廣場將改造成一箇中高端的寫字樓區。”接下來,大鐘寺中坤廣場將用一年時間進行改造。
同樣地處黃金商圈,意圖向寫字樓辦公方向轉型的還有位於東三環燕莎橋的都匯天地。記者瞭解到,定位高端的都匯天地,從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響,運營處於虧損中,物業持有方平安集團旗下的平安銀行由於急需大面積寫字樓,雙方一拍即合,從2013年初開始確定向寫字樓方向調整,但目前還未調整完畢。
亞太商業不動產學院院長朱凌波分析認爲,在商業地產相對供應過剩的一線城市,已經出現了零售地產和寫字樓地產的倒掛現象。購物中心、百貨商場中的部分或全部改爲寫字樓成爲尋求突破的方式之一。
國際地產代理機構仲量聯行數據顯示,北京已成爲全球寫字樓租金最昂貴的城市之一,過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上,但寫字樓的銷售和租賃依然十分火熱。朱凌波向記者介紹,以中坤廣場爲例,目前該區域一般商場租金爲4至5元/天/平方米,而優質寫字樓租金則突破到了10元/天/平方米,業態調整後,經營方可以快速回籠資金。不斷有商場變身寫字樓正是受到寫字樓供不應求的影響。
商場變身寫字樓
不容易
雖然近兩年不斷有大型商場變身寫字樓的案例出現,但業內人士認爲,商場變身寫字樓並不容易。
辦公業態和零售業態相比,大到土地性質、規劃面積要求,小到外立面設計、室內空間劃分等要求都截然不同,已經營業的商場想改爲寫字樓,將面臨不小的挑戰,耗時往往超過預期。
朱凌波表示,“商業改辦公”首先得看當年拿地的土地性質是否包含辦公用途,如果沒有辦公用途,商場是不能隨意改成寫字樓的。其次商業的公共空間較大,而辦公樓往往不需要那麼多的公共空間。商場改成辦公樓後出現一定的新增面積,需要重新分割空間,如果規劃不允許新加面積,就會出現巨大的面積浪費。另外,在商場改寫字樓之前還要衆多租戶協商退租,也是一個非常耗費時間和人力的工作。文/本報記者周宏