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“魯能地產未來主要的方向是發展住宅和持有型物業。”4月4日,魯能集團內部人士在電話中對中國房地產報記者確認。
4月2日晚,地產央企魯能集團旗下上市平臺廣宇發展(000537)連發44條公告,披露定向增發母公司資產細節。這是廣宇發展繼去年8月初首次停牌後,與魯能集團、都城偉業(魯能集團全資子公司)以及世紀恆美之間重組的最新進展。
“等拿到批覆文件,再開股東會,報證監會。”4月3日,廣宇發展董事會祕書韓玉衛接受中國房地產報記者採訪時表示,此次公告的注資內容和去年的公告所指是同一件事。主要區別是上次是預案,這次更進一步,正式在國資委備案。接下來,等待國資委對重組方案的批覆,包括國土覈查等。
韓玉衛透露,魯能集團目前將符合條件的地產資產注入到上市公司,如果重組成功,將對廣宇發展產生重大影響。目前,魯能集團對廣宇發展的定位是做住宅類房地產開發,那些暫不具備條件注入的資產需要等時機合適再注入。
主要精力都在籌備重組的事
“給交易所報備了200多個文件,上傳了一個多小時。”韓玉衛說,去年底至今,廣宇發展本部的主要精力都在籌備重組的事,大家看到的40多個公告還算少的。
公告顯示,廣宇發展此次重組包括髮行股份購買資產和非公開發行股票募集配套資金兩部分。
主要是廣宇發展向魯能集團發行股份,購買其持有的重慶魯能34.5%的股權、宜賓魯能65%的股權、海南三亞灣100%的股權、海南英大100%的股權、魯能亙富100%的股權、順義新城80.71%的股權。
並向都城偉業發行股份,購買其持有的鼎榮茂華70%的股權;及向世紀恆美髮行股份,購買其持有的重慶魯能英大30%的股權。
控股股東魯能集團持有廣宇發展20.82%股權,如果重組完成,魯能集團持股比例上升至79.91%,標的公司均將成爲上市公司控股子公司,魯能置業、世紀恆美及特定投資者將成爲該公司的股東。
最新的草案中,除鼎榮茂華的70%股權不適合採用收益法評估外,廣宇發展收購的其他7個標的資產的收益法評估值合計爲124.58億元,評估增值72.01億元,增值率136.96%。重組完成後,廣宇發展實際控制人仍爲國家電網公司。
早在2009年12月25日,廣宇發展曾宣佈,公司擬以9.88元/股向魯能集團定向增發股份,發行數量最多不超過7億股,購買其旗下包括海南魯能廣大置業、海南英大等7家房地產公司股權。
“目前標的公司資產還沒有進來,管理權還在魯能集團。”韓玉衛說,如果重組成功對廣宇發展來說,最大的變化有兩點:一是資產規模有明顯增加,二是加速上市公司體系和魯能體系的整合,增加資金使用靈活性。
韓玉衛舉例說明,以前上述8個公司都是控股公司的子公司,證監會不允許控股股東佔用上市公司資金。所以以前上市公司體系內部資金調動是比較小的,魯能集團跟上市公司發生交易都要開董事會。
海通證券分析師塗力磊認爲,此次注資完成後,廣宇發展將實現在北京、重慶、宜賓、濟南、海口、三亞等地域的佈局,擴大市場佔有率。公司的資產規模、收入水平和土地儲備規模將大幅上升,有利於進一步壯大公司的主營業務。
注入的都是優質資產
對於重組預期,證券機構倒是反映平淡,除了海通證券均未參與評級。這可能跟前期已發內容有關。不過,外界對於重組後魯能系地產整合以及是否會整體上市表示了關注。
廣宇發展也明確在公告中指出,重組完成後,魯能集團還存在20多家公司涉及房地產開發業務,尚未注入上市公司,對此魯能集團已經出具避免同業競爭承諾,並提出了相關的解決措施。
韓玉衛表示,魯能集團目前注入上市公司的都是符合條件的優質資產,部分未注入的資產尚未達到國土部門等規定要求,經營狀況不是十分理想。這些資產會放到集團先培育,涉及有問題的處理問題,然後再擇機注入上市公司。對此,暫無具體時間表。
查閱廣宇發展所有公告,可見上述標的公司對應承諾的三年合計利潤分別爲,2014年達到10.88億元,2015年達到11.93億元,2016年達到11.26億元。未重組前,2014年每股收益爲0.48元,重組後,每股收益提升至0.59元。
對於未來三年的發展規模,韓玉衛介紹,2014年和2015年營業收入初步預計在99億元左右,2016年可以過百億,2017年將接近150億元。
數據顯示,假如2013年上述標的資產注入上市公司,截止到當年年底,營業收入約爲80.56億,到2014年,約爲98.8億元。
不算上述標的資產,目前廣宇發展主要有三個公司的股權項目在運作。其中重慶魯能的工發項目已處於中後期,英大項目屬於成長前中期,宜賓項目屬於成長中期。重組後,廣宇發展在建擬建的建築面積將達到870多萬平方米。
韓玉衛透露,目前廣宇發展本部設有綜合部、財務部、證券部、審計部、計劃經營部五個部門。至於是否會做新的部門調整和人事調整,一切都需要等待批覆結果下來。
天相投顧此前發表研究報告指出,若重組能順利實施,魯能集團仍是廣宇集團控股股東,有利於解決集團和上市公司同業競爭的問題,廣宇發展也有望躋身一線房企陣營。
“廣宇發展主要做住宅,我們的目標是發展成國內一流的上市公司。”韓玉衛說,未來公司會考慮利用上市公司去融資,具體用什麼方式還沒考慮。