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龔名揚
“據說東莞房價要跌,不如再等等看吧?”這應該是近一兩個月以來反覆出現在不少購房者腦海中的聲音,否則難以解釋近段時間以來蔓延在東莞一手房交易市場上的觀望情緒。
從監測數據來看,自進入3月以來,東莞的樓市成交量便一直在低位遊走,直到月末纔出現“小翹尾”,成交量有所回升但仍未恢復到之前的水平,這主要是因爲有部分樓盤以“低首付”、降價等促銷來吸引剛需購房者,以實現“清倉”和資金回籠,有40%的樓盤簽約量低於5套。
除了因爲銀行貸款收緊之外,另一個很重要的因素就是上述的對東莞樓市看跌的想法,令很多人猶豫不決。前段時間在坊間流傳甚廣的“崩盤論”對購房者造成影響,尤其是使得剛需羣體的購買熱情直接受挫。
其實可以理解剛需羣體對價格的敏感,他們大多首次置業,在選購方面也更爲謹慎。雖然在沒有房子的時候很多人都希望樓市降價甚至是崩盤,而一旦選擇購房,心態就會發生變化。在市場存在悲觀論調的情況下,這一類剛需購房者最易受影響,因爲擔心一旦簽約就成“大閘蟹”,變負資產,仿如五六年前一般。
事實上,東莞房價大起大落的可能性並不大。根據東莞中原研究部的公開數據,今年第一季度東莞的住宅成交均價爲每平方米9200元左右,3月的最後一週住宅成交均價爲每平方米8965元,雖然和之前一週相比下降了1.43%,但與去年同期相比還是漲了4.33%。
筆者認爲,東莞的房價目前處於一個比較健康和理性的狀態,近期均價的下跌主要因爲成交樓盤以中低端爲主,還有受上述的降價促銷等因素影響,屬於結構性調整。4月對於剛需購房者來說,不是最好的時機,也不是最壞的時機,可以選擇謹慎出手。
所謂謹慎,就是說在購房之前收集足夠多的信息,以儘量抵抗房價下跌的風險。對此,筆者還是有幾點愚見可以和各位讀者分享。
首先,應該是對政府的規劃有所瞭解,也就是“跟着規劃買房”,在政府重點發展的區域購房置業,可能短期內周邊的配套設施較差,但從長遠來看,隨着區域經濟的發展,商業、醫療、教育等配套設施會得到逐步完善。
尤其是一些開工時交通尚未完善,但在政府短期規劃內附近會有重點交通工程的樓盤項目,如果眼光獨到,買得足夠早的話,升值潛力還是頗大的。具體例子可以參考高埗鎮的樓盤項目,隨着梨川大橋通車的日子逐漸臨近,房價也是水漲船高。再加上高埗屬於水鄉片區,水鄉經濟區是東莞未來很長一段時間內的重點發展區域,購房者可以重點關注。
其次,購房者在看樓的時候,如果對心儀的幾個樓盤拿捏不準,不妨上網查一下這些樓盤所在的土地在成交時樓面均價是多少。通常房價的構成包括購地成本、稅費、建設成本、管理成本、前期費用以及開發商的利潤。由於建設、管理等成本在同時同地的差距很小,而樓面地價卻是因時因地而有所不同。如果幾個新樓盤的售價相差無幾,那麼樓面地價較高的樓盤降價的可能性也小。
還有一個比較保險的做法就是選擇國內較爲知名的開發商,如萬科、萬達、恆大、碧桂園等。雖然這些開發商的樓盤與本地開發商在同等地段的項目相比往往要更貴,但同時也會更保值。一方面全國性的開發商財力雄厚,資金鍊有保證,抵禦風險的能力也會更強;另一方面,這些大品牌開發商在拿地時往往只挑最好的,他們也願意花高價拿下最爲優質的商住地資源,甚至由於這些品牌的進駐,同等地段的樓價也會上漲。假如資金充裕,選擇大品牌開發商的樓盤還是更爲放心的。
當然,對於購房者而言,買得貴不如買得對,決定置業與否的因素還有很多。以上觀點僅供參考,筆者願東莞的購房者們都能淘到心儀的房子!