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據經濟之聲《天天315》報道,說到在北京買房,大家想到的可能都是這樣一些詞彙:很多錢、在郊區、上班路上花很多時間等等,可是就是這樣花掉很多錢、在郊區、上班路上需要花很多時間的房子,就算已經選定了房號了,一個電話,你就可能買不成。今天我們來看看鐔女士購買北京京投萬科新里程二期房子的故事,本期《天天315》重點關注:萬科,請問你的誠信去哪裏了?
首先我們來回顧一下鐔女士在萬科新里程買房的經歷。
鐔女士說,他們看好了萬科新里程的房子,銷售人員說開盤的時候會電話通知他們。3月初的一天,銷售人員來電話了,要他們晚上到售樓處選房。
鐔女士:我們是在那個3月9號,3月9號應該是週末,週五了,那應該是3月7號或者8號去選的房,選房的時候當時他通知我們就是說,反正說我那個房子是2萬3,大概是精裝是2萬3差不多一平,當時也已經把房號選定了,然後就給了他一萬塊錢是一萬減五萬的優惠,先交一萬。
鐔女士選好了房子,交了1萬元參加搜房網一萬抵五萬的活動,拿着萬科蓋章的寫着自己房號的小條,高高興興的回家了。鐔女士說,當時沒有簽訂合同或者是購買意向書,只是給了一張小條,然後口頭約定了籤認購書的時間。
鐔女士:然後他當時是他就是給了我們一個條,這個條一個是收費的條,還有一個選的房號的條,房號寫的是意向房源,就是幾號樓幾單元。然後完了,他就把這個就是我們就都上面也蓋了這個京投萬科的章,但是它這裏麪條款的約定大概意思就是說他們9號之前如果能拿到預售證,我們就籤認購合同,如果9號之前沒有拿到的話就是經雙方協商可以延遲到3月16號之前,就是到時候如果拿到這個意向認購書吧。
很多在萬科新里程二期選定了房號的準業主都認爲購買萬科新里程是毫無疑問的事情,於是,都將自己看好的其他樓盤的購買計劃取消了,就靜等萬科通知籤合同了。
鐔女士:然後後來他16號之前也沒通知我們,然後就是在那個週五的時候通知了一下又降價了,然後降了2千,我那個房子本來算下來是15萬,相當於說21200一平了。然後後來我們就把一些別的一些合適的就當是那個週末3月16號要開盤的就都放棄了,我們當時選的房的很多人都放棄了,都沒去買。
後來幾天,萬科新里程的銷售打來電話,說房子降價了,均價降了2000,鐔女士正暗自高興,因爲自己選的的房子總價降了15萬左右。可是沒高興兩天,銷售人員又打來電話說,房子不賣了,要鐔女士去退錢。
鐔女士:結果他週五的時候,就是馬上接着就是說又等了第二週,就是3月16號過了之後,下一週的時候他又說下一週的,我忘了是週三還是週四了,應該是週四通知我們說是就是說不賣了。說是萬科不知道是什麼原因,也不解釋,反正就是說我們拿不到預售許可證我們不賣了。就是他們在沒有拿到預售許可證的情況下賣給我們房就讓我們去選房,然後還交了錢,最後又說不賣了。然後大家很多人就沒有買到自己其他的房子又錯過了。
這樣的結果幾乎是給了鐔女士當頭一棒,於是,很多準業主去找萬科要說法。
鐔女士:然後這個情況後來就去跟他協商,萬科的人一開始是不出面,就拖了好幾周,後來我們每週就去找他跟他談,後來他們上週就出了一個結果就是說他們只能給我們保證房號,然後他們將來賣房的時候把我們的房號給我們保留。還有就是那個一萬抵五萬的那個活動還給我們保留,其他的他們都不能保證,就是將來如果房子漲價了他們就按漲價的價格賣,而且他們在網上就已經更改了,就是通知我們說他們在不賣房的同時,我們馬上就看到搜房網就已經開始改了,他們準備年底賣現房,反正就這麼着了,這麼多人就這麼着忽悠到我們就現在一直在想辦法跟萬科去協商解決這個事,就哪怕說他即使是兩萬一不願意賣,你就是兩萬三的價格賣給我們也OK,因爲我們看到這個羣體大家都是剛需,都想買這個房子,可是它就是可能是兩萬三都不太想賣這麼個意思,具體是什麼原因到現在都沒有找清楚原因到底是什麼,因爲萬科就根本不願意正面去面對我們。
談判的結果是房號保留、1萬抵五萬保留,至於拿到預售證之後開盤時的價格,就按當時的價錢隨行就市了。這樣的結果,鐔女士這樣的業主是不能接受的。
業主們要求徹查:
1.萬科在尚未取得預售證時就擅自進行銷售的違規行爲;
2.萬科不符合商品房銷售條件進行銷售商品房,並向買受人收取預訂款性質費用的;
3.萬科在銷售過程中發佈不實價格和銷售進度信息,誘騙消費者爭購;
4.萬科未按時開盤,無理拒絕消費者購房要求;
5.萬科銷售機構及銷售人員進行不符合項目實際情況的虛假宣傳;
同時要求萬科集團承諾:
1.積極配合市住建委辦理申請預售證的相關手續,儘快開盤;
2.所有參與簽署了京投萬科新里程二期6號樓及8號樓購房意向書的購房人選房結果真實有效;
3.所有簽署了6號樓及8號樓購房意向書的購房人以均價21000-22000每平米的價格購買購房意向書中所列明的房源,並按照宣傳中承諾的精裝修標準和承諾2015年9月的交房時間交付住房。
就萬科新里程業主反映的問題,《天天315》節目書面採訪了北京萬科。提出以下問題:
1、萬科常規的售房流程是什麼?
2、沒有預售證就邀請購房者選房是否符合規定
3、爲什麼最終沒有拿到預售證?
4、沒有拿到預售證從而取消售房,是否會給購房者造成損失?損失該由誰承擔?
5、取消售房之前曾有均價降低2000的行爲,爲什麼要降價?
6、選定房號之後,消費者繳納一萬元,是搜房的活動還是其它的活動?是否給予了收費憑證?
同時,我們也諮詢了北京市住房建設委員會。
記者:您好,我想諮詢個政策,就是如果說這個售房的企業沒有銷售預售證的話,它可不可以邀請有購買意向的人到這個樓盤來選房?
北京市建委:不可以,有收錢什麼的嗎?
記者:有收,收一萬塊錢。說是跟搜房網合作說是做一萬抵五萬。
北京市建委:這個是不可以的。
記者:不可以,而且他還沒有給我們任何的意向書或者是合同什麼的,就給了一張小條。
北京市建委:小條是誰的章啊?
記者:房產公司自章,萬科的章。
北京市建委:那您要投訴的話可以投訴。
記者:這個肯定是不符合政策的是吧?
北京市建委:對。
經濟之聲特約評論員包華介紹說,案例中的銷售房屋是一種預售制度,我國對於預售制度會事先進行相應的審覈,也就是開始建設單位對於工程投入的總量以及工程進展的情況決定了是否可以開始預售。預售會有一張許可證,開發建設單位和銷售商只有在取得預售許可之後才能夠銷售待建房屋。包華認爲,這期案例最主要的問題就是開始建設單位沒有取得預售許可證,就讓大家來選房子了,並且交納了一萬塊錢,核心在於取證之前能否收費、包括賣房。
包華認爲,購房意向和購房合同本身是相關的,因爲只有有意向的人才來談合同。另外,如果雙方達成意向,意向書本身具有法律效果,任何一方如果違反意向書的內容應當承擔責任。
中國消費者律師團師胡鋼律師表示,如果沒有預售證就開盤售樓,開發商應該承擔兩方面的責任。首先是行政責任,因爲預售制度本身是爲了保障房地產產業健康發展,特別是保護潛在購房人或者購房人的合法權益。如果違反預售制,按照我們國家相關的房地產管理的法規要承擔相應的行政責任。第二是民事責任,而且本案中可能更多的涉嫌構成《合同法》意義上的惡意磋商,就是假借訂立合同惡意磋商,是典型的濫用締約自由的一種形式,往往是雙方當事人沒有定約的目的,或者假借訂立合同而損害消費者也就是購房人的利益,這種情況都可能構成惡意締約。按照《合同法》的規定,惡意締約最大的損失是合同相對人,比如說本案中的購房人失去一種重要的交易機會。交易機會的喪失可能很難進行具體的度量,但是根據我《合同法》明文規定,如果是惡意磋商,造成對方損失的的應當承擔賠償責任,由購房人進行舉證,證明自己相關的損失,比如交易機會喪失造成的相對的價款的損失,比如房產價格的變化已經造成了巨大的價差等等。這些都是房地產開發商,特別是沒取得預售證情況下開展的惡意的磋商的房地產開發商要承擔的法律上的賠償責任。
萬科方面對於經濟之聲《天天315》節目的6個問題逐一給予了書面回覆。
問:萬科常規的售房流程是什麼?
答:北京萬科嚴格按照政府相關規定進行商品房的銷售,取得預售證之後開盤銷售,相關資料錄入建委審覈購房資格,審覈通過之後客戶簽署購房合同,繳納相應的購房款。
問:沒有預售證就邀請購房者選房是否符合規定?
答:不是選房,是客戶反饋房源意向。
對此,包華認爲,這種行爲可以是反饋房源意向,但是惡意磋商如果給對方造成損失是要承擔的。另外,如果這個意向的內容非常清晰,已經具備了一個商品房買賣合同的主要條款,包括戶型、房號、單價、總價等等,那就不只是一份意向書,購房人可以就此主張權利。
胡鋼認爲,本案中的選房行爲,更多的是開發商和相關的網站經營者達成了一種合意,由網站來組織相關的購房人,並且由網站直接或者間接收取相關的利益。交一萬頂幾萬的做法本質上是爲了規避我們國家對於房屋預售制度的嚴格的管理,這種做法很多專家是非常反對的。胡鋼贊同包華的觀點,認爲既然這個購房意向,或者說雙方多次的磋商結果已經明確載明瞭房屋的位置、房型、房號、價款等非常具體的,房屋買賣合同的核心要件,那麼只要這個合同能夠繼續履行,合同的雙方或者說是意向雙方都應當不折不扣的按照意向書的約定執行下去。
問:取消售房之前曾有均價降低2000的行爲,爲什麼要降價?
答:項目當期產品尚未開盤銷售,沒有政府批覆的銷售指導價格。
萬科方面否認了他們曾經公佈的價格以及他們要降價的行爲。
包華解釋說,北京商品房銷售價格要經過政府的指導備案,也就是在辦理預售證的時候要明確售價是多少,政府對於價格要進行相應的行政指導。從另外一方面來講,如果在沒有政府指導價格下發的情況之下,萬科單方提出意向性報價,如果購房人接受這個意向性報價,而政府指導價格比意向性報價還要低,那麼萬科更應當執行。
問:選定房號之後,消費者繳納一萬元是搜房的活動還是其他的活動?是否給予了收費憑證?
答:新里程項目本期推售產品開盤時搜房會員可以享有相應優惠,獲取搜房會員資格等相關市宜事最終解市權釋搜房所有。
包華表示,萬科說的比較清楚,有這個活動,但這個活動是搜房的。然而,關於收費憑證的問題,萬科沒有回答。包華認爲,如果說這是一個搜房的活動姑且可以接受,但是購房人拿到的收費憑證卻是萬科的,不能排除萬科的責任。
問:沒有拿到預售證從而取消售房,是否會給購房者造成損失?損失該由誰承擔?
對於這一問題,萬科沒有答覆。不知是回覆郵件的執行人把這一條給忘了,還是因爲這條問題不好回答。
包華表示,這一條挺好回答的。如果給購房人造成了損失,肯定是萬科承擔,不管它是惡意磋商,還是沒有執行已經具備了合同主要條款的意向書,前者屬於侵權,後者屬於違約,都是萬科承擔責任。
對此,胡鋼補充說,消費者要拿出書面的、有說服力的證據,就是由萬科相關機構出具的收款憑證,這就表明有收款行爲,而且可能會有相關的口頭或者書面文字或者證據表明雙方曾經達成過相關的購房意向,並且有繼續將房屋交易行爲執行下去的合意,對於價格也有兩次磋商,並且達成過至少兩次的合意。在此背景下,如果萬科延遲申請或者說是不好好申請預售許可證,因爲這些都有可能造成預售證的獲取時間延後或者由於申請條件不具備而無法獲得,這種情況下應該由萬科來承擔相應的法律責任。按照《合同法》的規定,受損失的消費者只要充分舉證因惡意磋商造成的交易機會的喪失,或者其他類似的購房的機會的喪市,或者有其他損失,都應當由房地產開發商來承擔。
問:爲什麼最終沒有拿到預售證?
答:截至目前,尚不能確定預售證獲取時間。
包華認爲,萬科對於這個問題的答非所問可以理解,因爲沒有拿到預售許可證的原因可能有很多,其中一部分原因可能涉及到企業商業機密。但是,如是萬科和購房人在購房意向的確認過程之中還不能夠確認最終的預售證的取得時間,這樣的行爲很不嚴肅。
萬科是中國最大的民營房企,聲名顯赫,財大氣粗。包華表示,萬科作爲中國房地產開發的標杆性企業,廣大業主和購房人之所以選擇萬科,是選擇這個品牌,品牌的樹立源於大家的公信。萬科應儘快給購房一一個交代,妥善解決這些問題,誠信是本。