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羊城晚報記者趙燕華實習生李運
4月2日,人民幣即期匯率上漲79點,已連升兩日,但這並不能改變人民幣首季大幅貶值2.64%的事實。在人民幣貶值的預期之下,越來越多人的投資決策可能會受影響,並很可能傳導到房地產市場,甚至刺破房地產泡沫。昨日接受記者採訪的有關專家均表示,近期人民幣匯率波動仍然有限,另一方面,房地產價格受多方面影響,人民幣匯率的小幅變化在其中並不是一個很顯著的因素。因此,無論是廣州還是周邊二三線城市,短期內房價受匯率影響仍十分有限。
1房企還債壓力增加
據Wind資訊統計,一季度,人民幣對美元即期匯率從6.0539(2013年12月31日數據)滑落至6.2180,下跌1641個基點,貶值幅度2.64%。這一數據接近2013年人民幣即期匯率2.9%的升值幅度。
據此,有媒體稱,今年一季度的貶值是自匯改以來人民幣匯率經歷的最大幅度和最長週期的持續貶值,很大程度上改變了市場對匯率走向的預期,目前市場上對人民幣單邊升值的預期已經被分化。
東北證券指出,短期人民幣承受貶值壓力。在二季度經濟整體下行且缺乏有效政策支撐的格局下,二季度人民幣仍然存在進一步貶值的壓力。
人民幣貶值的預期,無疑會利空中國房地產。記者注意到,由於A股的融資渠道受到政策限制,過去幾年大量的房地產公司在香港市場通過美元債進行融資。據不完全的統計數據顯示,內地公司在香港的美元債務餘額大約有670億美元,其中47%來自房地產行業。一旦人民幣出現貶值,這些房地產公司的利息支出和需要歸還的本金都會顯著增加。
2刺激資金外流?
人民幣出現貶值趨勢,是否將刺破中國房地產“泡沫”,使房價大跌?新華網近期一篇分析文章指出,此前強烈的人民幣升值預期,引得大量境外資金進入中國,投資於人民幣資產以享受匯率升值和資產升值的雙重紅利。而房地產更是外資扎堆的領域,一旦人民幣升值預期減弱,外資撤出,房地產價格自然會受到影響。
在商業地產領域,新建商品房的大量推出,已經使得部分市場出現了供過於求的跡象。與此同時,投資者也開始擔心住宅價格無法繼續堅挺。該文章表示:市場擔心短期內樓市將面臨下跌風險,從中長期看,中國的房地產泡沫將破裂。
3專家:對地產市場影響有限
不過,據記者採訪的多位業內人士認爲,人民幣匯率小幅波動對房地產市場影響仍然有限。“從理論上講人民幣匯率會影響房地產市場走向,但這種影響更多是從中長期的大幅度匯率變化中體現出的。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示,過去幾年人民幣對美元匯率從8兌1到接近6兌1,這個長期的趨勢下,催生了大量外資投資房地產,進而助推了房價。
而對於短期匯率波動的影響,鄧浩志指出:“人民幣匯率在現階段本身變化空間不大,它在一個有限範圍內出現貶值,暫時不會產生資金尤其是外資大量撤出的情況。而從現有的情況來看,廣州以及周邊二三線城市,甚至全國來說,都幾乎沒有觀察到房地產市場受到了人民幣匯率變化的影響。”
廣東省房地產研究會副會長、地產專家韓世同也認同此觀點,他補充道:“房地產市場的價格決定因素很多,影響最直接的有地價等因素。而成交量也受多方面影響,比如銀行信貸政策的調整、甚至季節原因等等。”韓世同總結:“市場遠期的走向不容易判斷,包括人民幣匯率等,都有可能使得房地產市場格局發生變化。如果人民幣持續貶值,可能引發外資撤離,繼而影響房價是可能的,但長期來看(這種變化)很難說什麼時候會有。我們目前暫時看不到它的顯著影響。”
4 “房價還會漲50%”說法站不住腳
從目前看,一季度房地產市場的成交似乎有所萎縮,是否受到了人民幣貶值的影響?網易房產數據中心統計顯示,今年一季度,廣州全市一手住宅共網籤16194套,同比大跌40%;合計面積184.6萬平方米,同比跌42.5%。可以看出,今年第一季度,廣州樓市迎來了持續低溫。
對此,韓世同認爲,近期不管是廣州地區還是全國範圍,市場成交都呈下降走勢。但這種趨勢中人民幣的貶值並未起到決定性的作用。韓世同解釋,市場成交量同比下降,一方面來自信貸收縮,另一方面也受地價過高的影響。而相對應的,市場上也出現了一些諸如降價促銷等行爲。在近期的市場走勢中,這兩個因素比匯率的影響要大很多。
對於今後一段時間廣州房地產市場的走向,韓世同有自己的看法:“由於二線城市市場不好,出現了向下走的態勢,開發商開始選擇迴歸像廣州這樣的一線城市。”另一方面,他預測今年的房價不會大漲。他認爲部分開發商聲稱“房價甚至還會上漲50%”的說法也站不住腳,整體市場環境決定了未來一段時間房價不會有大的升幅。