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文/羊城晚報記者詹青
在樓市調控的大背景下,換房成本提升,減少購房支出以及滿足日後的住房需求成爲樓市買家必須考慮的兩個問題,一步到位的置業心態開始從改善型的高端市場蔓延至首次剛需置業市場。
記者調查發現,90多平方米的“小三房”產品成爲目前最受歡迎的剛需置業戶型,多數首次購房者只要有能力,都要“咬咬牙多買一間房”;部分符合“單獨二孩”政策、考慮多要一個孩子的首次置業家庭,甚至把一步到位的目標提升到“小四房”。首次置業者購房面積的增大,在近郊樓市中表現得尤其明顯,部分性價比較高、有地鐵接駁的剛需樓盤,90-120平方米的戶型成爲最受剛需購房者青睞的產品。
首次置業傾向“小三房”
不得不說,現在的換房成本比以前高了。即使不受限購限制,但二套房首付提高,對普通買家的“殺傷力”遠遠大於有錢人。
合富置業的統計顯示,近半年來,90-120平方米和120-144平方米兩類型物業的購房個案中,按揭購房的比例分別高達76%和60%;而購買200平方米以上高端產品的購房個案中,只有35%的買家選擇按揭貸款、500萬元以上豪宅的購房個案中,買家對房貸的依賴程度最低,按揭購房僅佔26%。可見,普通購房者換購二套房,除了要挨貴買樓外,可能還要挨貴付按揭。
正是如此,不少首次置業者趁着還有首付三成的資格,選擇“咬咬牙多買一間房”,一步到位購買“小三房”或者“小四房”,以免未來幾年再度換房的煩惱。從市場數據來看,目前廣州的套均成交面積約爲110平方米。按照市場最熱銷的單位面積來看,90-120平方米的中等實用戶型最受歡迎,尤其是90平方米左右的“小三房”更是“香餑餑”,一直是供不應求。
“單獨二孩”刺激戶型變大
不少業內人士表示,“單獨二孩”政策放開後,兩個孩子的家庭會逐漸增多,將會刺激樓市需求,市民對“小三房”或者“小四房”的需求預計也會增多,90-120平方米的“小三房”、“小四房”有望成爲樓市中的“新剛需產品”。
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認爲,“單獨二孩”政策放開後,加上現在二套房首付比例越來越高,未來兩三年,一步到位置業的買家會越來越多,開發商會在戶型配比上作一些調整,原來部分面向剛需買家的兩房產品將會被更多“小三房”取代,同時,開發商也會加重三房和四房單位的配比。合富房地產經濟研究院院長龍斌認爲,“單獨二孩”政策放開後,買家對房型的需求會出現明顯改變,開發商也會順應市場作出調整,以前三口之家住兩房、三房就夠了,以後四口之家可能更多會選擇三房、四房單位,開發商在以後的產品設計上,將會增加三房、四房的比重。記者發現,近期不少剛需樓盤也開始大做“小三房”、“小四房”的文章。
近郊剛需盤
適合一步到位
10年前還能在海珠區、天河區買到房子的剛需買家,如今已經很難再擠進中心城區。正是如此,近幾年,剛需置業郊區化成爲明顯的趨勢。
近幾年,沿着地鐵軌道的快速鋪開,在交通比較便捷的近郊板塊,出現了不少性價比較高的剛需樓盤,這些剛需樓盤成爲剛需買家的熱門選擇。在這些剛需樓盤中,一步到位的資金預算讓越來越多的首次置業者選擇往外走,在近郊板塊買三房、四房的價錢,有可能只相當於在中心區購買一房或者兩房。
正是這樣的置業潮流,發展商開始轉變開發思路,目前不少剛需樓盤都會在教育、商業等方面提前做足配套,儘量滿足首次購房者的居住生活需求,如今,打“9年無憂教育”、“家門口的天河城”等大配套招牌的近郊剛需樓盤越來越多。
對於選擇“往外走”的首次置業買家來說,選擇範圍進一步增大。目前近郊市場的中等戶型供應量充足、價格平穩,可以說是豐儉由人。近百萬元的總價預算基本可以購買一套三房單位,60多萬元在花都區便能買到一套“小三房”,對於預算不多的首次置業者來說,是不錯的選擇。
專家觀點
剛需買家越等越漲越買不起
從長線來看,中國房地產市場價格總體趨漲,階段性的回落不足以改變這個趨勢。很多剛需買家越等越漲越買不起,如不追求短期利益,現階段還是可以出手的,目前貨量較多,特別是中小戶型產品,選擇面較廣。建議選擇市中心區的小戶型或者交通方便的近郊樓盤。
剛需買三房、小四房比例上升
“單獨二孩”政策放開後,面積稍微大一些、房型多一些的產品會增加。現在的樓市以兩房或“小三房”爲消費主流,成交比例超過三成。但戶均人口增加後,這類房子的空間顯得不足,預計在政策放鬆後的兩三年內,樓市的剛需成交熱點會逐漸轉變爲90-120平方米的三房或“小四房”單位。