|
||||
地產私募基金幾年來突飛猛進,數量和金額均創出高位,不過隨着地產行業拐點趨勢明顯,房價下行壓力凸顯,而以往地產私募基金基於“房價必漲”的商業模式將難以爲繼。實際上,年初上海星浩基金與LP矛盾爆發就折射出行業所面臨的困局。事實上,行業的變化已使得一些敏感的地產私募基金正在謀求新模式的突破,如投資更加前端,設計更爲合理的產品結構。
行業轉“涼”
從最初承諾的“35%”到目前的“16%”,今年年初號稱“市場化運作下中國規模最大的房地產私募基金之一”的星浩資本,將最初承諾的預期收益攔腰砍半。而此舉直接導致其投資人與基金管理人的激烈衝突。儘管在業內人士看來,基金收益率在存續期間有波動,是比較正常的現象。但是,預期收益的大幅下降引起投資人的憤怒,投資人開始質疑基金管理人所執行的任務中存在多項違背投資者利益的行爲。
由於預期收益率的降低,而引發投資人與地產基金管理人之間矛盾的案例,這並不是孤例,如2013年9月,中金佳成房產基金將產品收益率從13%被調整至8%,而此舉亦引發資產重組糾紛。深圳一房地產私募基金人士坦言,降低收益率也是沒有辦法的事情,現有的地產私募基金商業模式都是採取債權或者明股實債的模式,期限一般是三年以內,這種模式建立在房價會上漲的基礎之上,也就是收益建立在資本利得的基礎上;如果市場出現大的變化,不太容易按照預期收益率支付。
德邦證券的調研結果顯示,市場上已實現退出的基金最好業績回報水平高於50%,而當前最低業績水平在7%-9%左右。大多數的股權類投資項目的回報率高於20%,集中在20%-50%區間內。而債權類投資項目的回報率約在15%上下。隨着市場對未來房地產市場預期的下降,房地產行業的利潤率將很難保持以往的高水平,也就是說這種建立在“房價必然上漲”的商業模式,將難以爲繼。
地產信貸現隱憂
房地產行業景氣度正在從高點下滑。3月中旬,浙江省寧波奉化知名的房產開發企業——浙江興潤置業投資有限公司被曝陷入資金困境,共有19家銀行和其他金融機構涉及其中,這引發了對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。
專家認爲,目前中國的房地產貸款風險總體可控,還遠未到上升爲金融系統性風險的程度,但不排除未來仍有類似的個案發生,其中房地產私募基金首當其衝。從大部分地產私募基金所投的項目情況來看,天生的瑕疵將會使得地產私募基金可能成爲糾紛的高發領域。“大部分房地產公司融資一般有三個選擇:銀行、信託和房地產私募基金。”深圳某商業銀行信貸部經理表示,三種渠道的融資成本成遞減,銀行最低,地產私募基金最高,有的可能超過25%以上。目前國內房地產市場的基本投資方式是股權投資和債權投資,以及兩種方式相混合的方式進行投資。以純粹股權進行投資的機構數量佔市場的24%,管理金額佔41%;以股權和債權結合進行投資的機構數量佔37%,管理資金量佔到總管理資金量的38%;單純的夾層投資機構管理資金量佔7%。
總體而言,半數以上的房地產基金關注住宅地產或者與住宅相關的綜合性房地產開發。住宅地產是目前國內大多數房地產基金的投資主題,有近半數的機構及管理資金量關注於住宅地產的融投資業務。從投資者機構看,現階段,房地產基金的LP主要以散戶爲主,以機會型投資爲利益驅動因素。中國證券報