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成交價格連續陰跌
今年以來,受貸款收緊、需求觀望等因素的影響,二手房市場表現欠佳,成交量持續下滑,成交價格連續陰跌。多家機構的統計數據顯示,自去年12月份以來,市場觀望情緒上升,購房需求減弱,二手住宅價格基本保持在較爲平穩的狀態,即使是熱門商圈,價格也沒有出現明顯漲幅。業內預計,從目前整體趨勢看,預計北京2014年整體二手房價格上漲幅度會放緩。
信貸成絆腳石
據記者瞭解,二手房購房者受信貸收緊影響較大,不僅拿不到利率優惠,甚至還有利率上浮的可能,購房者王先生對此深有體會。據王先生介紹,他從一個月之前就開始辦理貸款的相關手續,至今仍未辦理下來,“剛開始經紀人跟我說還有九五折的優惠,等我開始辦貸款的時候被通知最低就是基準利率,不可能有任何優惠,現在又出問題了,我發現我的信用卡有幾次沒有如期還款,銀行說我只能拿到上浮利率的貸款,這其中差不少錢呢。”天天爲貸款糾結的王先生已經做好了最壞的打算,“不行我就不買了,給房東的定金我也不要了,中介費也算白瞎了,太難辦了現在。”
雖然部分購房者看到價格平穩,二手房房源可選擇餘地增加,但入市的積極性並未明顯增加。中原地產首席分析師張大偉告訴記者,2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅,但隨着最近信貸政策的壓力和自住房供應增加,導致了購房者的觀望,二手房價格已經從去年12月來連續3個月陰跌。信貸收緊、自住房供應,無疑是影響北京樓市最關鍵的兩個政策。
熱門商圈3月價格變化平穩
根據鏈家地產市場研究部監測的全市約200個商圈的成交情況,3月份,在成交最爲活躍的8個商圈,除廣安門和魯谷因成交房源性質差異使成交均價變化較大外,其餘的6個熱門商圈,黃村、順義城、管莊、回龍觀、舊宮、望京,3月份成交均價與2月份相比,平均變化幅度只有0.2%。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,從去年四季度開始,北京房地產市場發出收緊信號,一直到今年兩會召開,這一期間,成爲大量購房羣體產生觀望的敏感期。在政策趨向仍不明朗的情況下,多數購房者放緩入市節奏,從而導致二手住宅市場進入典型冷淡期。由於二手住宅市場以改善型需求爲主,賣小買大的剛性改善型需求較多,需求增長緩慢,交易難度上升,使這部分業主不得不降價出售。此外,信貸政策收緊,批貸週期拉長,成爲市場持續低溫的另一重要因素。從區域市場看,即使是剛需和剛性改善集中的熱門商圈,價格上漲的動力也明顯減弱,交易價格持續保持平穩。
3月上半月市場仍疲軟
中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,二手房住宅合計簽約僅3906套,成交價格在3.14萬元/平米,與2月成交均價3.16萬相比再次微跌0.6%。雖然3月以來看房客戶有所增加,延續了2月下半月的復甦趨勢,但觀望依然明顯。
對於3月上半月市場表現,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,市場開局冷淡的原因主要是受自住型商品房將大量入市的預期、房地產長效機制逐步落地、年初國內部分城市房價下跌、市場看空輿論較多等多方面因素的影響,市場需求的觀望情緒依然較爲濃厚,部分剛需仍在等待更清晰的市場信號。
“從目前整體趨勢看,預計北京2014年整體二手房價格上漲幅度肯定會放緩。”張大偉說。
□專家觀點
亞豪機構市場總監郭毅
自住房改變樓市供應格局
去年10月,北京市住建委推出低於市價30%的自住型商品房這一新的住宅產品,同時計劃在2013、2014兩年實現7萬套供應量,這對北京房地產市場的供應結構造成了根本性變化。近幾年,北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10萬套左右,如果僅按2014年計劃推出的5萬套自住型商品房計算,就應能佔到當年商品住宅銷量的50%,如果再加上經濟適用房、兩限房等保障性住宅,那麼2014年,中低價位商品住宅將成爲市場的絕對主力,這影響到了購房者對後市的預期判斷,部分剛需人羣出現觀望心態,或暫緩購置普通商品房、或轉而申購自住型商品房,造成商品住宅的交易量成交下行。傳導至市場上游的供應環節,部分庫存結構以中低價位剛需盤爲主的開發商也因此看淡後市,並降低利潤預期。春節後,北京開盤項目大多以平價或微漲入市,對於房價漲幅的向下拉動起到關鍵作用。兩會期間,中央對房地產行業表現出了穩健、長效的調控方向,因此短期內,北京房地產市場的調控政策不會出現較大波動,樓市基本面也將在一定時間內趨於穩定,房價漲幅未來還將會繼續下滑。
同策諮詢研究部總監張宏偉
房企應積極“跑量”
2014年1-2月,受樓市政策階段性收緊、各地因春節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響,樓市“春節效應”顯現,房地產投資增速、商品住宅成交量依然出現“普跌”。但是,短期內市場表現“普跌”並不是樓市基本面開始出現下行趨勢的信號。受到市場成交量“普跌”及企業銷售業績指標的影響,大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的“平價”策略將成爲“小陽春”市場主流和趨勢,今年第一季度總體上來講會保持這樣的趨勢,但是到了第二季度甚至下半年,如果政策面沒有發生變化,在政策時效性趨弱、市場基本面再度回暖、通脹預期不斷加大的市場背景下,那麼有可能就很難再出現“平價”的現象了,房價會走上持續上漲這樣的通道。
在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊的市場背景下,房價在3月“小陽春”市場難以出現大幅反彈的機會,開發商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2014年“小陽春”市場開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則,根據政策層面“階段性”的變化特徵,一方面通過“跑量”回籠資金,另一方面,將資金投入到土地市場拿地,及時“換倉”謀求下一輪市場的發展機會。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉
觀望情緒仍十分濃重
經歷春節前後市場的淡季,陽春3月曆來是樓市開始復甦的起始月份,由於年初至今房地產市場相對處於政策真空期,限購限貸雖然將依舊從緊,但也不會進一步加碼的市場預期,以及未來北京房價仍將持續穩步上漲的市場預期,使得部分購房需求逐步結束觀望,開始出手購房,交易量開始復甦在預料之中,但3月上半月的交易量尚不及1月同期,可以看到購房需求的觀望情緒仍十分濃重,部分較爲迫切的改善型、投資型需求仍在等待更清晰的市場信號,預計隨着3月中下旬今年樓市調控各方面的預期逐步明確,購房需求將逐步結束觀望,交易量將逐步復甦。