|
||||
人民幣匯率連日劇跌,幾大銀行出臺房貸風險提示,杭州、常州、南京等城市紛紛傳來降價消息,寧波則出現地方龍頭企業倒閉的噩耗。雖然開發商、專家等諸多聲音都在表示降價只是個例,樓市整體向好,一線城市更是堅挺,但一片向好聲中,北京、上海等一線城市新房交易量復甦的速度低於預期,二手房更是連續多月萎靡不振。上週剛出現天宮院區域品牌房企大幅降低預期平價入市之後,本週臺湖區域項目也加入高臺跳水的行列。陽春三月,冷風頻吹。今年的樓市究竟會怎樣?
京華時報記者潘秀林桂瑰邢飛
1多區域預期價位高跳水
3月18日,本報剛報道了天宮院區域的金融街·融匯、住總萬科橙大幅低於預期平價入市(詳見當日B36版《一線城市樓市現降價信號》)之後,3月19日,記者又獲悉今年樓市供應的另外一個主力戰場通州臺湖也加入了平價入市的行列。
3月19日,記者從東亞新華地產最早獨家獲悉,東亞·印象臺湖項目從最初預計的2.6萬元/平方米的毛坯房變成2.2萬元/平方米起的精裝修房入市,記者粗略計算,扣除2500元/平方米的精裝修費用之後,其售價約爲1.97萬元/平方米,和其去年9月份推出的商住產品價格持平。東亞新華地產相關負責人告訴記者,之所以調整一方面是希望資金快速回籠,另外一方面也是避免下半年同區域多個競品出現。
隨後,記者致電位於同區域的萬科·公園裏,該項目的銷售稱,售價會在3.1萬元/平方米到3.3萬元/平方米之間,精裝修,而記者在2月份曾看過該盤,當時銷售表示預期售價爲3.4萬元/平方米精裝修。而泰禾1號街區的銷售則表示,目前的售價和之前報價一致,都是3.4萬元/平方米。
對此,亞豪機構市場總監郭毅表示,臺湖板塊其他近期計劃開盤的項目有可能會調整價格策略,與東亞縮小差距。臺湖各項目間的配套優勢並不明顯,如果價格拉開梯度,將會促使區域購房需求流入價格最低窪的一個項目,也就是印象臺湖。同時,由於該區域整體價格已經較市場預期偏高,導致購房客羣的基數較小,各個在售項目出於競爭壓力,更易出現跟進降價。
上週末,南六環大興天宮院區域的住總萬科橙以毛坯房、2.1萬元/平方米的均價入市,遠遠低於銷售人員原來說的2.6萬元/平方米的精裝價格。兩週前,同區域的金融街·融匯以2.2-2.3萬元/平方米價格開盤,同區域的毛坯項目鑫苑鑫都匯、中國水電·雲立方的定價則在2.1萬元/平方米左右,均低於此前的市場預期。
繼天宮院、臺湖之後,還將有哪個區域加入跳水行列?
事實上,從春節過後這一輪新建住宅剛需項目的定價來看,受自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸佔上風。
近日有媒體報道,保利地產位於廣州的保利西海岸、保利塞納維拉和保利公園九里三個項目也同時推出一成首付優惠活動。首次置業者,首付一成,剩餘部分可分4個月付清,二次置業則可獲得長達9個月的首付延期繳納時間。
2北京新房庫存回升
按照樓市傳統,春節過後,從2月下旬開始,到3月上半月,隨着購房需求的增多,北京房地產市場的成交會逐步復甦,開始進入樓市交易旺季,3月樓市的表現通常被認爲樓市全年的風向標。然而,今年北京3月上半月新房與二手房成交量不僅低於往年同期,甚至低於市場相對冷淡的今年1月同期。
據中原地產研究部統計數據顯示,截至3月16日,北京新建住宅簽約8588套,二手房住宅簽約18156套,同比2013年同期分別下調了57.5%和66%;從成交額看,2014年以來新建住宅簽約297.2億元,二手房住宅簽約521億元,合計簽約818.8億元,也同比下調了58%。
亞豪機構統計顯示,北京商品住宅交易量自2013年9月創下13279套的銷量、衝高觸頂後,開始步入下行通道,2014年2月更是僅成交2221套,創下2006年有網籤記錄以來、連續9年來的歷史最低值。
進入3月,房企供應明顯加速,截至日前已經入市11個項目共提供住宅3527套,其中大部分均價漲幅微小,剛需項目接近停滯。而庫存量相比春節後的5.56萬套回升了4000套,目前北京新建住宅庫存總套數爲5.96萬套,預計後續供應會繼續增加,庫存可能逐漸回升。
在成交量下跌的同時,去年一路上漲的房價漲幅開始趨於回落,據國家統計局發佈2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,從北京的情況來看,2月,一手商品住宅價格指數無論同比還是環比,雖然仍然保持上漲,但漲幅均現回落,其中環比小幅回落0.2個百分點,同比則出現較大調整,下降了3.3個百分點,這已是北京一手商品住宅價格指數自2013年11月以來,連續4個月出現同比、環比漲幅雙雙下滑,而且2月一手商品住宅價格指數的下滑幅度是近4個月以來降幅最大的一個月。
3一線城市樓市成交量跌36%
素有“樓市風向標”之稱的“上海之春”房展會本週閉幕,4天來參觀人氣明顯不足,透露出3月樓市依然“暖不起來”的信號。受到房貸收緊、限購政策等因素影響,爲數不多前來了解行情的購房者,大都是抱着隨便看看的心態,並不急於出手。近日保利地產在廣州的三個項目同時推出一成首付優惠活動,首次置業者,首付一成,剩餘部分可分4個月付清。
中原地產研究中心統計數據顯示,截至16日,3月54城市合計住宅簽約10.13萬套,相比1月同期下調了13.5%。而年內成交量也明顯下調,今年以來截至16日,54城市合計住宅簽約45萬套,同比2013年同期的58.5萬套下調比例達到了23%。其中一線城市、二線城市跌幅均達到了36%、35%。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,目前在杭州降價潮下,很多地方的剛需購房計劃延緩了。商業銀行受互聯網等新技術的衝擊,零售業務方面的存款業務受阻礙,進而導致信貸額度收緊,這樣一來,很多購房者的購房成本繼續加大。在這樣兩個背景的夾擊下,很多購房者對未來樓市持有比較糾結的態度。
“中國樓市在歷史上還沒有出現過持續3年以上的連續高漲,持續一年多的暴漲後,市場勢必要理性迴歸。”中原地產首席分析師張大偉分析認爲,近期因一些城市的新房傳出降價銷售的消息,看空樓市的聲音此起彼伏,市場預期發生了微妙的變化,業主心態因此有所弱化,加之近期信貸持續收緊對於需求釋放以及市場信心的影響顯著,雙重不利因素影響下,3月的小陽春成色不足,4月也很難樂觀。
4三四線城市調整明顯
相比一線城市,三四線城市成爲本輪樓市變化最明顯區域。近期,常州、秦皇島等地的樓盤相繼降價再度吸引各界對三四線城市樓市風險的關注。
根據國家統計局的數據顯示,2月份溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市下調,另有9個城市房價與上月持平,下調或持平的城市基本集中於三四線城市。張大偉表示,從全國房地產市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場或存在崩盤風
險。立足三四線城市的房企銷售業績1-2月明顯下滑,從目前趨勢看2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性在增加。庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能再次出現降價。
野村證券近期發佈報告指出,中國經濟面臨的頭號風險並非影子銀行或地方政府債務,而是房地產市場的過度投資問題。從區域上看,一二線城市的重要性遠遠低於三四線城市。
2013年,北上廣深四個一線城市按面積算僅佔全國住房在建和銷售的5%,按金額算占房地產投資的8%。24個二線城市(主要是省會城市)僅佔房地產在建的28%、銷售的27%和投資的35%。相比之下,剩下的三四線城市佔在建的67%、銷售的69%和投資的57%。
□北京二手房