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據統計,2014年1月份北京商品住宅共成交6908套,成交面積74.42萬平方米,成交套數、成交面積環比、同比均萎縮了四至五成。此外,環比2013年12月,廣州、深圳、杭州等城市的商品住宅成交面積均下降了30%以上。與此相對照的是,一線城市土地市場依然熱火朝天,輪番呈現大手筆搶地景象。
上海新地王春節前誕生
2014年1月28日,農曆臘月二十八,房地產市場沉浸在春節前的一片平靜中。突然,上海土地市場傳出重磅消息,方興地產以101億元競得上海閘北大寧國際社區地塊,成爲新年伊始上海土地市場最大的一宗交易。自此,以開發金茂系高端住宅項目而蜚聲全國的方興地產終於完成了在上海的戰略佈局。
據記者瞭解,閘北大寧路街道325街坊地塊因集合了內中環、稀缺大體量、大寧成熟商圈等特點,尚未開拍即被封爲“2014上海最具價值地塊”,引來衆多龍頭房企參與競拍,中海、保利、華潤、遠洋、九龍倉、恆基、世茂、金地、招商萬科、融創綠城等15家企業及聯合體悉數到場。
該地塊總建築面積達212144.5平方米,起拍總價47.733億元,最終成交價摺合樓面價達47609元/平方米,溢價率爲111.6%。此價格與此前上海成交的總價地王新鴻基217億元徐家彙地塊、單價地王華僑城的52783元/平方米蘇河灣地塊以及臨港新城地塊的445%溢價率相比雖不可同日而語,但也足以成爲上海土地市場的頭條新聞。“方興地產早在幾年前就對該地塊進行過深入調研,拿這塊地也是看中了它的稀缺性與市場空白點,未來會做一些區域差異化產品,爭取加快開發步伐,儘快面世。”方興地產上海公司總經理助理吳文俊如此表示。
2013年,方興地產的銷售額約爲209億元,因此業界質疑此舉會導致該公司資金鍊緊張。針對這一質疑,方興地產並不認可,強調“公司資金鍊沒有任何問題,負債率在行業中屬於正常水平,相比同行業內很多大公司還要穩健一些。”
北京土地市場節後開門紅
2月13日,北京市國土局迎來春節後首次土地拍賣。龍湖力壓保利、萬科聯合體等9家房企,以35.7億元、配建5.4萬平方米限價商品房的代價,摘得豐臺西局地塊,溢價率達到48%。該地塊總建築面積22萬平方米,其中,商業面積10.7萬平方米,住宅面積11萬平方米(包括限價房5.4萬平方米),限價房限價爲2.1萬元/平方米。
據某開發商負責拍地人員的專業測算,緊臨西三環南路的西局地塊,其住宅部分摺合樓面價達到6萬元/平方米,這意味着在西局板塊出現了“麪粉貴過麪包”的情況。
據記者瞭解,目前豐臺西局周邊普通二手住宅均價約爲4萬元/平方米,相對高端的保利百合目前成交價約5萬元/平方米,都低於西局地塊住宅部分的樓面價。而在該地塊西北方向約4公里的西四環南沙窩橋區域,目前在售的高端樓盤紫辰院1月19日取得預售證,價格爲6.7萬元/平方米。亞豪機構副總經理任啓鑫表示,預計龍湖西局地塊未來售價將超過10萬元/平方米,將影響該區域未來的市場預期。
除此之外,當天北京和裕地產開發有限公司旗下聯創盛業房地產開發有限公司以25.1億元總價、配建3.88萬平方米限價房及3.95萬平方米自住型商品房的代價獲得順義區趙全營地塊。繼1月份北京土地成交總量超過300萬平方米、賣地總價超406億元的火爆之後,春節過後房企在京拿地的熱情依然不減。
記者從北京市土地整理儲備中心獲悉,2月份北京預計出讓經營性地塊16宗,總面積242.6萬有所斬獲而告終的實際情況,表明有實力的房企拿地積極,實力不夠的房企則乾着急,在作爲行業戰略高地的北京,房企分化和戰略轉型的特點可見一斑。
第三,兩幅地塊均配建有相當數量的限價房與自住型商品房,自去年土地市場供應大熱以來,這兩種類型的保障房將隨着土地的持續供應而大量積累,並在未來逐步發揮其對整個樓市價格的平抑作用,但部分業內人士對此尚未有清晰的認識。