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根據國務院批覆,黃埔和蘿崗合併成黃埔區,增城從化撤市設區。這一消息的發佈引發了市場強烈關注。有行家都認爲,增城、從化的樓價將因此大漲,而且,一旦增城從化設區後,或將與廣州其他區一樣遭遇限購,因此,在政策出臺的空窗期之前,增城、從化或將出現一波突擊買房的行情。上週六下午,記者特意走訪了增城的一些在售樓盤,發現市民的反應確實很快,所到之處都有看樓客的身影。但現場並沒出現瘋狂搶樓的景象,也沒發現有樓盤立即提價。
記者王荔珏數據來源:合富輝煌
現場直擊:看樓客有增多,但並不火爆
在碧桂園鳳凰城,就看到有多名看樓客圍着銷售人員進行買房諮詢。現場供應茶水的服務員也向記者表示:“除了春節有活動那幾天,今天算是最多人的了。”
儘管說,現場並沒有出現搶購潮,但到場者大多對樓價會否上漲表示出擔心。一位帶着女兒的媽媽直接向銷售人員發問道:“現在的價錢已經漲了嗎?”銷售人員趕緊推銷道:你今天下訂就還有額外的9折優惠,外加3萬元車位券。明天這些優惠就全取消了。
記者在現場瞭解到,該盤目前只剩下一些低層及中高層的50平方米一房在售。折完帶裝修均價在1.15萬~1.2萬元/m2區間,此價格與該盤春節前後的價格並沒有變化。此外,現場還有一些優惠的公示,例如目前推售的574平方米複式樓王3、5樓單位均享受一口總價特惠,其餘單位享“裝修款立減50萬”優惠。而這些優惠也與春節促銷價無異。
在新塘的匯東國際,同時有三對情侶模樣的年輕人在看樓。銷售人員表示,現在該盤的均價在1.2萬元/m2,帶精裝修發售。據瞭解,該盤此期單位從去年第四季度開始發售,開盤價就在1.2萬元/m2。因此,現行價格同樣沒上漲。
隨後,記者跟隨看樓客前往現場樣板房區,由於銷售人員人手不足,因此只得任由我們自行前往,途中,記者與其中一對年輕情侶閒聊時,聽到的抱怨是:看着樓價在不斷漲卻沒買,現在真的特後悔。記者打聽之下了解到,原來這對小情侶在蘿崗已經有了一套住宅,並在三年前就開始到增城看樓。當時的尚東陽光才賣6800元/m2,接着去年漲到了7700元/m2,而現在則漲到了9000元/m2左右。如今,即使樓價漲了,他們也有意在增城買二套房意在投資。當天,他倆就在匯東國際、尚東陽光、新塘新世界這幾個樓盤之間穿行比較。
市場猜測:
設區後增城或將遭遇“限購”
調查數據:超八成的人認爲增城的樓價會上漲;61.63%的受訪者認爲增城設區後實行限購的可能性大,22.22%的認爲可能性不大,16.15%認爲不好說。
業內觀點:依據增城以往的做法,政策出臺後,往往會留有一個銜接的空間,不會立即進行匆忙的改變。因此,預計即使是要限購,也不會即日執行。
記者在採訪中發現,對購房者而言,最爲關心的仍然是增城從化是否會跟隨廣州實行限購政策?未來增城從化的房價如何變動?日前,搜房網特就此發起了相關調查。調查結果顯示,超八成的人認爲增城的樓價會上漲;61.63%的受訪者認爲增城設區後實行限購的可能性大,22.22%的認爲可能性不大,16.15%認爲不好說,可見房價上漲已在市民的預期之中,至於會否限購仍極具爭議。
去年“穗六條”落地,得益最大的就是限價不限購的增城樓盤。據陽光家緣的統計顯示,去年增城以24161套成爲全市銷售冠軍,佔全市總成交套數92644的26%。
究竟增城隨廣州限購的可能性到底有多大?最近儘管有媒體報道說有房企人士透露將在3、4月份實行限購政策,但日前接受記者採訪的房企均表示並沒接到通知。廣園東一大盤的營銷人士就透露,最近只是有政府的人員在進行樓盤買家比例的調查,不過並沒有涉及到限購話題。記者走訪時發現,房企更多的是在價格上做文章,有的樓盤聲言將漲價,但目前依然維持在春節促銷的水平,也有樓盤對媒體放風說會降價,但其實推售的產品卻並非爲同一類型。因此,現階段房企發放的消息確實有點混亂。不過,一些在春節前開始大力降價促銷的樓盤如敏捷錦繡天倫,如今均價只賣7500元/m2,因此,在此波行情中倒是收穫頗豐。
儘管說有着撤市設區的利好,但當下,東部板塊的大盤可售單位卻寥寥無幾,碧桂園鳳凰城、東陵廣場並沒有新洋房推出,翡翠綠洲、尚東陽光新一期目前也只在認購登記中。豐泰城市公館新一期單位也還沒上市。因此,現階段,有貨推售的樓盤並不敢貿貿然大幅上調價格,只有個別有將新貨推出的樓盤纔會吹風說:產品品質有提高,估計價格會上調。
至於是否會執行限購政策,有房企人士就淡定地表示,若依據增城以往的做法,政策出臺後,往往會留有一個銜接的空間,不會立即進行匆忙的改變。因此,預計即使是要限購,也不會即日執行。
若站在樓市成交及價格的角度,增城一樓盤的銷售經理就坦言,增城一旦限購,對廣州的樓價影響相當大。畢竟,儘管增城2013年的樓價已經達到了8888元/m2,但相對廣州市十區來說卻依然是最低的水平,這對完成2013年廣州房價控制目標起了相當大的積極作用。未來一旦把該區拉入限購行列,勢必會影響到該區的成交量,畢竟,該區的買家是以外地人爲主。限購之下,購買力的大幅下降將直接影響全市的均價水平。但問題在於,去年中央曾發文要求限購城市必須覆蓋下屬行政區域,這樣一來,併入了全市的增城限購的可能性顯然較大。
在應不應該限購上,搜房網的調查就顯示,47.4%的網友認爲既然增城從化納入廣州,理應執行廣州的限購政策,不過也有39.06%的網友表示,不應實行限購,因兩地房價相對較低,若限購會大大打擊樓市。
樓價走勢:
雖已大漲但仍屬窪地
統計數據顯示,不限購的增城在過去兩年內已成爲樓市供應絕對的主力。據合富輝煌市場研究部的統計數據顯示,2013年增城成交套數多達24316套,成爲廣州市成交量的冠軍,同比2012年增加3647套。這也是增城持續第二年成爲廣州樓市的銷售冠軍。去年,增城的成交均價爲8888元/m2,儘管有多達20%的漲幅,但排名仍在全市第十一位,僅高於從化。
當然,客觀而言,由於限價政策的持續導致了雙合同的存在,多個樓盤網籤的購房價並不完全等於購房者的實際購房支付總額,因此,8888元/m2的均價並不可全信,但在網籤均價實質要低於實際成交價格之下,增城的實際價格確實還是廣州的一個窪地,而這恰恰是令增城樓市成交火爆的關鍵。
當下,增城、從化併入廣州,還將對整個區域的發展帶來巨大利好,釋放強勁的區域競爭力。因爲,產業功能區的升級必然伴隨着城市建設升級。從去年以來,增城建設高品質的廣州城市副中心的定位將爲廣州中心城區人口轉移和產業功能佈局提供更多的拓展空間。這也成爲增城樓價上漲的動力所在。
從增城樓市走勢表中不難發現,從2009年起,增城樓市可謂是量價齊升,儘管此間在2012年有6%的價格下跌,但在剔除了“限價”的因素之外,可發現,在過去四年時間內,增城的樓價基本呈現上漲的態勢。從2009年的5236元/m2漲至去年的8888元/m2。這當中,客觀來講,“限價”政策確實功不可沒。2011年4月初,在繼廣州宣佈十區限購後,增城正式出臺了限價政策,在2010年整體均價的基礎上限漲5%,也就是說,從2011年第二季度起,增城的全市均價需要維持在7385元/m2才能完成目標。最終,2011年增城的整體均價維持在7926元/m2。雖然略超過了5%的漲幅,但價格始終沒突破“8000元/m2”。
2012年,增城同樣要求限漲不超過5%,2013年,則要求先漲不超8%。價格嚴控之下,令增城成爲“剛需”買家的置業的最佳窪地。
近年來,“剛需”買家是支撐起增城樓市的主力。據來自增城成交大戶碧桂園鳳凰城的不完全統計顯示,有七成買家都來自外地,而他們中,“剛需”族更是絕對的主力。根據合富輝煌市場研究部的統計也顯示,從2009年至今,面積在120平方米以下的成交單位佔總比重的持續在一半甚至以上,統計進一步顯示,超過144平方米以上的大戶型佔比則只有3成左右。這就說明市場對“剛需”產品的高度需求。
新黃埔
在售新品不多
樓市風平浪靜
相比受到“撤市設區”影響深遠的從化和增城樓市,即將合併爲一個區域的蘿崗和黃埔,兩個區域的樓市仍是一片風平浪靜。
由於黃埔在售新盤較少,且多爲加推尾貨,樓盤銷售中心的訪客寥寥,發展商也未針對並區政策而進行優惠促銷或價格上調。譬如去年熱銷的東城華庭,眼下正在清B2棟尾貨,帶裝修售價在16800元/m2起,其全新B3棟產品有望近期推出。從駐場銷售人員的數量和精神面貌來看,多半仍處於“春節症候羣”的鬆散閒適狀態。
視線轉向即將更名的蘿崗區,該片區樓市也未見波瀾。記者週末在中海譽城和萬科金色夢想踩盤時所見,其人氣確實要比春節期間回暖不少,到訪客戶也會向銷售人員諮詢“並區”事宜。
帶着一家老小自駕車看房的李先生對並區一事瞭解不多,當被問及是否擔心“並區”導致樓價上漲而加快入市步伐時,關注蘿崗樓市一年多的李先生則感嘆,“我特別後悔2012年沒買蘿崗房,去年這邊房價漲得厲害,但到年底漲價就停了,感覺現在出手比較合適了,再等就怕又等來一波漲價。”也有訪客表示看不準並區後蘿崗的樓市變化,處於觀望期的買家並不在少數。據銷售人員透露,眼下的升溫與“並區”關聯較少,“主要是過完年了,加上樓盤在推廣元宵節活動,屬於客戶正常回流。”而當被問及價格會否上調時,現場銷售人員表示,暫未收到相關通知,“不過,如果房價繼續上漲,我們也會隨行就市調整價格。”
對此,有業內人士表示,蘿崗併入黃埔區後,大黃埔的規劃理念很可能將影響兩個區域的現有規劃及功能佈局,實現並區後的優勢互補。但這種區域規劃的調整和改變,對區域樓市的作用難在短期內顯現。而相較於從化、增城“撤市設區”所隱藏“一念利空,一念利好”的限購政策懸念,一直處於限購範圍內的蘿崗和黃埔在限購政策上生變的可能性較少。這也就導致了眼下蘿崗和黃埔兩區淡定應對並區一事的樓市現狀。本欄文/圖/表:記者王雯倩
數據來源:合富輝煌
五年樓市回顧
蘿崗樓價2012年漲最猛2013年底漲幅回落
回顧蘿崗近8年的一手房成交數據可見,其成交均價從2006年的3337元/m2,上漲至2013年的16065元/m2,其價格漲幅高達381.4%。一手房的供應量曾在2010~2011年陷入低迷,隨即在2012年顯現井噴,2013年達到一手房供應量的歷史高點,全年一手住宅批出面積爲91.64萬平方米,成交面積約66.89萬平方米。
若以近五年的成交數據來看,蘿崗房價大漲主要集中在2012年,據合富輝煌的數據統計,當年錄得的蘿崗一手房成交均價爲13933元/m2,同比2011年價格漲幅達40%。支撐當年樓價大漲的主要原因爲市政規劃利好的落地及多個實力發展商的入場,市區買家衝着蘿崗新區規劃的美麗藍圖以及房價窪地的誘惑,踊躍入市。當時幾大在售樓盤均出現連續性“日光盤”效應,價格在成交量的帶動下亦越走越高,加之當年入市的新項目中,不乏定位中高端的豪宅物業,因此,2012年的蘿崗一手房成交均價便出現了顯著增長。
而到了2013年,儘管蘿崗仍有多個大型樓盤加推新貨,也不乏全新盤亮相登場,但售價已接近市場主力客戶“剛需”買家可接受價位的上線,因此,蘿崗房價開始出現滯漲現象。尤其是第四季度,整體市況開始有所降溫,“日光盤”漸漸減少,取而代之的是新組團開盤去貨七至九成的尷尬,全年成交均價同比漲幅爲15%。儘管價格漲幅放緩,但不得不提的是,2013年蘿崗全區一手房成交套數是2012年的1.7倍,總成交套數達6583套,全區一手房總成交金額也突破百億元大關。
另外,從成交結構來看,主要面向首次置業婚房客和首改買家的蘿崗區,其成交主力亦爲面積小於120平方米的洋房物業。尤其是近兩年來,中小戶型產品的佔比不斷提高,面積≥144平方米的產品佔比逐漸被稀釋減少。
五年樓市回顧
黃埔供應不溫不火交通改善助推價漲113%
與蘿崗樓市相比,黃埔區的一手房供應量長期處於不溫不火的狀態。年均總成交套數也在1000套上下浮動,價格漲幅制高點出現在2010年,造成當年樓價大漲的主要原因是地鐵五號線及BRT的通車,大大改善了黃埔區往返市中心的交通條件。到了2011年,該區域一手房供應量出現空窗期,全年成交量低至318套,以消化尾貨爲主。而隨着文衝舊改項目的不斷推進,2012年~2013年期間,萬科金色悅府和悅時代花園的相繼入市,又掀起了該區置業的小高潮。2013年,黃埔區一手房均價在15693元/m2,較五年前上漲了113%。
另外,從近五年的一手房成交結構來看,黃埔區仍以90平方米以內的小戶型洋房產品居多,其次是90~120平方米的中戶型產品,鮮見面積超過144平方米的豪宅物業,單單從產品結構來看,不愧爲“剛需”婚房客置業首選。
在售樓盤推薦
增城
尚東陽光
該盤預計3月初推新貨,主力戶型爲108平方米帶主臥套房的三至四房,預計毛坯均價8800元/m2。
匯東國際
在售的是84~120平方米的兩至三房,均價在1.2萬元/m2,帶精裝修發售。
敏捷錦繡天倫
在售的主要是73~89平方米的兩至三房,毛坯均價爲7500元/m2。
豐泰城市公館
在售的是110~146平方米的三至四房,毛坯價在9400元/m2左右。
合景譽山國際
在售的是89~138平方米的三至四房,帶精裝售價爲8900元/m2。
黃埔
東城華庭
該項目現正主推B2棟,戶型爲93、120、127平方米的三房單位,以大三房爲主,預計2014年底交樓,帶裝修售價16800元/m2起。
蘿崗
中海譽城
該項目本週推出全新“熙岸”二期產品,主力戶型包括78平方米的兩房、92平方米的南向小三房、111~120平方米的大三房和139平方米的四房,項目均價14500元/m2起帶精裝修,目前有1萬享10萬元的優惠。
奧園春曉
該樓盤目前主推戶型爲124平方米三房兩廳和140平方米四房兩廳,毛坯均價約16000元/m2,另有少量75平方米的兩房和88平方米的三房的三期產品,毛坯均價15000元/m2。
萬科金色夢想
該項目主推77~95平方米的三房,兩梯六戶,全部帶入戶花園,帶裝修均價爲16000元/m2。