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在不少市民的印象中,房產中介的主要業務就是出售二手房、出租房屋。然而近日有市民向《法制晚報》反映稱,部分二手房中介賣起了一手房。
記者隨後走訪發現,中介推銷的多數都是北京周邊地區的新盤,充當的只是“帶客”角色,並非直接銷售。
中介負責爲開發商招攬客戶,每成交一套房屋可獲得3萬元—5萬元不等的返點,而開發商則獲得了更多的人氣。
房產律師認爲,中介協助開發商推廣新盤並不違規。中介業內人士則表示,受樓市調控政策影響,從去年開始二手房市場就不太景氣,因此爲新盤推廣、帶客,便成爲中介盈利的一種新手段。
探訪推郊區新盤中介出力又出人
日前,法晚記者以購買二手房爲由,來到蒲黃榆附近一家我愛我家中介門店。店內一名員工接待了記者,並介紹了幾處二手房源。
當記者表示更傾向於購買新房時,對方介紹了紫辰悅府、孔雀城、共青社等多個香河新盤,並取出這些樓盤的宣傳資料給記者看。
“紫辰7000元出頭,共青社應該在7400元左右吧。”雖然說起新盤頭頭是道,但當記者問起各種戶型的具體價格時,該員工卻無法給出確切答案,僅表示需要記者自己跟開發商的銷售人員談價格。
“這些都是一手新盤,戶型也不一樣,您感興趣的話,我們可以陪您去看。”這名中介員工表示,去香河看房不但有人陪同,還提供免費班車,“挺快的,50多分鐘就能到。”
當記者表示當天就希望去看時,他卻稱班車是開發商提供的,無法保證隨時出發。
“咱可以選擇938路公交車,一站直達,我們陪您一塊兒去。”最終,在包括上述員工在內的4名中介員工陪同下,記者乘坐938路公交車到了香河。
有專人接頭陪同只聽不吭聲
當天下午,4名中介員工帶着記者分別看了香河的共青社和紫辰悅府兩個樓盤。每到一個樓盤的售樓處,中介員工都會先向前臺報一聲“我愛我家的”,然後就帶着記者去尋找他們的“專員”。
中介員工小李告訴記者,我愛我家也有工作人員在合作項目處“駐紮”,即所謂的“專員”。“我們帶來的客戶直接在專員處登記,然後由開發商的銷售人員爲您介紹樓盤情況。”他說道。
在每個售樓處,記者都被要求先填寫一張表格,除了客戶姓名、聯繫方式等內容外,表格中還專門有一欄“經紀人”。小李告訴記者,這欄會由中介方面來填寫。填完表格之後,記者便被帶到售樓處銷售人員處,由他們向記者介紹戶型、價格等。
在紫辰悅府售樓處,當記者詢問是否有中介所說的一室一廳戶型以及能否優惠時,銷售人員表示目前只有大戶型,均價約6800元/平米,全款可以打98折、貸款99折,除此之外無其他優惠。
在此過程中,4名中介員工只是坐在旁邊陪着記者聽,沒有人插話。看完房後,4人跟隨記者一同離開。
揭祕
成交一套房
可獲返點數萬元
昨天下午,記者再度走訪了香河多家樓盤的售樓處。對於中介幫開發商帶客的行爲,這些樓盤的銷售人員表示屬實,但對於具體的操作流程和分成方式,他們表示不太清楚。
紫辰悅府一位銷售人員告訴記者,公司的確請了北京的中介在幫樓盤做推廣,“其實就和我們請的發單員差不多,中介給我們帶顧客,成交後我們給提成。”他表示,自己並沒有直接從北京中介手裏接過顧客,因此不太清楚具體提成是多少。
隨後記者從一位中介內部人士處瞭解到,他之前帶去的顧客曾經成交了一套大運河的房子,“開發商給公司的錢在4萬元左右,給到我的提成就是4000多元。”
這名人士表示,因開發商是直接給公司返點,具體返點比例他並不清楚,“按照大運河那套房子計算和同事的說法,我估計返點比例應該在5到8個點之間。根據房子大小和售價不同,每套房的返點基本都在3萬—5萬元。”
對此,香河香榭家園的銷售劉先生表示,他每賣出一套房子提成在2000元左右,“如果真給中介返點幾萬元,那真是相當可以了。”
“代賣”新盤中介公司比業績
記者調查發現,多家中介門店和網站的二手房頻道,都在推廣一手新盤。除了香河樓盤,也有大量燕郊、固安、涿州等周邊地區的樓盤。
“各種評比,我壓力很大。”我愛我家員工小李告訴記者,作爲新人,他特別希望自己帶的客戶能成交。小李表示,公司對於新盤務比較重視,經常會有“戰績比較”,還會出排行榜。
據小李透露,帶顧客到北京周邊看房業績最好的業務員,三個月裏共成交了近30套房子。記者粗略計算了一下,即使以成交20套、每套提成3萬元計算,中介公司至少能入賬60萬元的佣金。
不僅我愛我家,上午記者瀏覽58同城網站,還看到了鏈家地產發佈的香河天悅樓盤信息。記者致電詢問時,對方表示這的確是一手房。不過記者隨後在首經貿附近一家鏈家地產門店諮詢時,工作人員卻表示不做一手房,對於網上發的信息也不知情。
隨後記者在通州兩家博友園門店,均看到了香河新盤的宣傳單。“從去年開始博友園就在做香河新盤的推廣了,電子屏幕上經常放廣告呢。”附近居民李小姐表示。
行業不景氣致中介“不務正業”
對於中介放棄主營業務爲開發商“拉客”一事,一名中介業內人士上午表示,這確實能增加中介公司的收入。但在這一現象背後,則是整個行業不景氣的表現。
“二手房租售是房產中介的主營業務,但現在這兩方面都有所下滑。”上述人士告訴記者,北京地鐵線路全面開通以及燕郊的快速發展,讓很多租客都分流到偏離市中心的遠郊區域。
此外,房價居高不下以及一系列限購政策出臺,也導致整個二手房市場成交量下滑。來自住建委的數據顯示,2014年1月份,北京新建住宅和二手房住宅成交量雙雙下滑,同比降幅達46%。
“市場不景氣,中介會考慮發展新業務也不足爲奇。想想前幾年二手房市場火爆時,北京有不少新盤,也沒見哪家中介和開發商合作過。”上述業內人士說道。
追問
中介推廣一手房是否違規?
多家中介爲新盤做推廣、帶顧客,到底是個人接的私單還是公司的一項業務?是否違規呢?
記者查詢《房地產經紀管理辦法》發現,其中並沒有對房產中介銷售、推廣一手房的明確規定,但辦法中提到“房地產經紀機構在代理銷售商品房項目時,需在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委託書和批准銷售商品房的有關證明文件”。
記者走訪時發現,各家售樓處都陳設有商品房預售許可證、建設土地規劃許可證等“五證”,但我愛我家門店並未展示相關證明文件。
對此,我愛我家一名工作人員表示,他們只負責帶客戶並非直接代理銷售,因此不需要出示這些證件。
該負責人同時稱,公司和香河部分開發商有渠道合作。“我們只是爲開發商做推廣,將客戶介紹過去,具體事宜還是由客戶和開發商談。”這名負責人表示,在推介過程裏中介並不會對客戶收費,“開發商會給我們一定的費用,相當於廣告費吧。”
華一律師樓房產律師何淑光上午在接受法晚記者採訪時表示,中介這種促進交易的行爲談不上違規,“代理銷售的行爲和中介公司的推廣行爲,從大範圍上來講都是代理行爲,但兩者的代理職權不一樣。”
何律師表示,前者是開發商的專業營銷團隊,往往更高端,負責策劃整個過程,包括價格設置、返點等,程序會更周密。
“現在這種情況,中介屬於幫忙促成交易,職能沒有前者全面,也沒有審覈開發商或者出具相關證件的職能。”何律師說。
提醒
隨中介看房有風險
對於中介爲香河樓盤帶客的行爲,有六成市民表示,擔心需要付出額外的中介費用。
“和街邊發傳單的那些人比起來,正規中介公司的這種推廣活動,應該還是比較可信的吧。”市民童小姐說道。
對此,一名中介業內人士提醒市民,通過中介去外地看新盤還是應該謹慎,一旦遇到個別中介業務員“走私活兒”的行爲,以後遇到糾紛時難以找到責任人,很可能會惹上麻煩。
“建議大家不要僅憑中介業務員一個電話,就直接跟對方到周邊城市去看房,最好能直接到中介門店覈實清楚,之後再跟着業務員去看房。”該人士說道。
本版文/記者平影影