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記者從深圳中原獲悉的各片區租金與其月供水平的比例數據顯示,寶中、香蜜湖、百花等片區的租金水平明顯低於月供,呈現“租不抵供”的情況,而翠竹、文華新秀、上步南等片區則租金水平高於月供,不少房源可以實現“租抵供”。
深圳中原副總經理賀曉麗告訴記者,目前市場上投資客的區域分佈,主要集中在羅湖,住房投資佔比爲23%,其中春風路和火車站片區投資佔比分別高達69%和42%,而那些近年房價快速增長的片區,如寶安中心區等的投資佔比處於全市低位水平。“而那些投資比例高片區都是由於近年部分片區租金大幅上漲,租金足以抵消月供,在這些投資熱點片區可以實現以租養房。”賀曉麗表示。
據介紹,在深圳現行政策下,購買第二套住房首付需要七成,那麼假定房屋總價的三成靠房貸,貸款期限30年,採用等額本息還貸方式,可以計算每月的還貸月供,如此,用養房負擔比(月供/租金)就可以作爲能否實現“以租養房”的依據。經計算,整體全市的養房負擔比小於1,表明深圳仍然有“以租養房”的獲利空間,這也是投資者身影揮之不去的重要原因之一。
而從分區來看,除鹽田外,原關內三區養房負擔比均小於1,這與關內房租漲幅直追房價漲幅密切相關,表明關內可以實現“以租養房”;原關外的龍崗養房負擔比等於1,即租金正好抵消月供,也能實現“以租養房”;而寶安養房負擔比大於1,原因在於受前海規劃利好,使得區域價值大力提升,吸引不少人羣前來置業,房價也水漲船高,2013年該區房價漲幅23.9%,而受地理位置侷限,租金漲幅僅爲14.6%,租金漲幅大大低於房價漲幅,導致養房負擔比大於1,所以該區投資佔比相對較低。
在各個更細分的小片區,據瞭解,那些投資佔比較高的小片區往往具有較低的養房負擔比。而在養房負擔比最高排名前十的片區中有六成是豪宅區,其餘還包括屬於學位區的百花片區,身處科技園的南硅谷片區、以及鄰近大學城的桃源村片區和受前海規劃利好的寶中區,這些片區的區域價值決定了房價處於高位水平,但租金漲幅卻並不高,使得這些片區的投資佔比相對較低。養房負擔比排名後十的片區中則有八成來自羅湖,包括翠竹片區、文華新秀片區,福田的上步南片區,寶安的寶安南片區,羅湖的地王片區、碧波片區、萬象城片區、春風片區、洪湖片區和火車站片區。
“羅湖的樓齡普遍較老,而房價處於關內較低水平,但商業氛圍濃厚,交通便利,吸引不少租客,房租漲幅較高”,賀曉麗表示,這些因素導致羅湖養房負擔比普遍較低,是實現“以租養房”的理想投資區域。而原關外的龍崗養房負擔比等於1,也基本能實現“以租養房”;寶安養房負擔比大於1,不能實現“以租養房”,住房投資氛圍也相對冷淡。賀曉麗表示,在目前房地產市場仍存在變數的背景下,租金回報應是投資者重點考慮的因素之一。
南方日報記者曲廣寧