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如今的清遠樓市早已過了“軍閥混戰”年代,在經過樓市宏觀調控持續兩年的大浪淘沙之後,強者恆強,弱者愈弱。外來少數品牌房企、本地個別地產大鱷已經穩穩佔據着清遠領頭羊的位置:九大房企的商品住宅成交量市場佔有率預計超過五成。但是,房企分化還沒有結束,一些中小房企還在“貧困”線上掙扎,資金鍊隨時有斷裂的危險。
外來房企強勢▶▷八房企“吃掉”五成成交量
2013年,外來知名房企表現尤爲強勢。
去年3月,央企巨頭保利地產正式簽約進駐清遠清新區,7個月後的10月,保利推出大型軍工展,殲十、中國主戰坦克等首次公開亮相清遠。同時在僅僅半年時間裏,十幾棟高樓大廈拔地而起,並於年底推出。
華南知名地產商時代地產清遠首個盤時代傾城2013年亮相,開盤前1個月的媒體攻勢鋪天蓋地,林志玲旋風造勢,成爲清遠樓市大事件,震撼清遠人。開盤後鯊魚展、皇家大馬戲團等頗具吸引力的活動吸引着市民自發前去參與。銷售業績也不錯,5月開盤,7個月時間,網籤商品房銷售量進入市中心四大區域(即橫荷、洲心、東城、鳳城街道辦)前11位——前10位中只有新時代嘉園是7月推出的新盤,其他9個樓盤均銷售一年以上。
美林基業,可謂清遠乃至大廣州範圍最爲搶眼的一個房企,旗下中國美林湖全年新推出了超過100萬平方米貨量,總計8592套商品住宅,佔了清遠市區商品住宅新增供應量的26.47%
碧桂園一如既往穩健,旗下兩個項目假日半島和山湖城,總共推貨量達1508套。
萬科旗下兩個項目,萬科城、萬科華府也推出了2460套新貨;首次進駐華南市場的陽光100旗下芒果TOWN推出了2044套;此外,首次進入清遠市場的海倫地產,旗下海倫春天推出了818套商品住宅。
數據顯示,美林基業、萬科、陽光100、恆大、碧桂園、時代地產、奧園、海倫地產8個外來知名品牌房企,2013年新推出的商品住宅量佔了市區總供應量的5成,達到52.52%!其中除了奧園之外,其他7個房企的銷售業績都有不俗表現,總共銷售了9954套,佔市區總銷售量的36.03%。
樵順、朝南地產▶▷依然是本地房企領頭羊
本地個別房企在衆多外來房企的夾擊下,毫不遜色。
其中,本地兩地產大鱷樵順房地產、朝南地產推出了4258套商品住宅,佔了市區商品住宅新增供應量的13.18%。兩者商品住宅網籤量也穩穩佔據清遠市中心四區前兩名:樵順房地產旗下兩個項目天湖酈都、新時代嘉園總共網籤2323套,朝南地產旗下維港半島網籤928套。
兩房企商品房網籤總計3251套,佔總銷售量的11.77%,和新增供貨量佔比相當,僅這一點來看,比外來的7家房企去庫存能力要強。
數據顯示,美林基業、萬科、陽光100、恆大、碧桂園、樵順房地產、朝南地產、海倫地產、時代地產、奧園,10個房企旗下13個項目商品住宅新增供應量達到21219套,佔了住宅新增總供應量的65.37%!10房企商品房網籤銷售量總共13205套,佔了清遠市區總銷售量近五成,達到47.79%。
大品牌、資金、技術實力雄厚,人才濟濟,並且具有強大的資源整合能力,實現了巨大的市場號召力。快速去庫存、推貨量大,良性循環,市場佔有率也就越來越大,市場地位也越來越穩固。
中小房企面臨危局▶▷兩極分化越來越明顯
少數大房企“太”強勢的背後,卻是樓市極其不平衡的結構矛盾。
數據顯示,美林基業、萬科、陽光100、恆大、碧桂園、樵順房地產、朝南地產、海倫地產、時代地產,9大房企旗下12個項目佔了清遠市區總銷售量近五成,達到47.75%。如果剔除商業部分,上述9大房企的商品住宅成交量市場佔有率更大,預計超過五成。
據瞭解,目前清遠市區(包含高新區),總共在售樓盤120多個,也就是說剩餘的110多個樓盤上半年總成交量佔比爲五至六成,僅僅和9個盤相當——無論從供貨市場還是銷售市場,清遠樓市兩極分化的態勢已經越來越明顯。
這個分化的態勢在去年上半年已經公開化,由時尚都市及其相關項目一房多賣問題得到充分體現。
據公開報道顯示,被爆涉嫌“一房多賣”的時尚都市及相關樓盤因其資金困境達到令人“震驚”的地步:一是去年春節前一天即2月8日,該項目開發商向清遠一某老闆借款275萬元,約定還款截止日期爲5月7日,然而到期後無錢還賬,後又推遲到6月6日,但到期後仍未還賬。另一份借條更令人“震驚”:借款僅13萬多元——一個擁有上億元房產的企業,竟然只借款13萬多元!借款日期爲5月7日,還款截止日期爲6月6日。同樣,到期後也未能還賬。
缺錢的不僅僅是時尚都市,據記者瞭解,清遠許多原本實力並不雄厚的中小開發商,也遭遇着資金困境,企業之間拆借現象很普遍。在此境況下,有的開發商選擇向民間私人借貸,甚至不惜冒着涉嫌賣“樓花”的違法風險籌資運營。有的則採取出讓公司股權方式籌集後期運營資金。
據記者瞭解,從2012年底到去年底,因資金困境,新城、東城多家樓盤實現股權變更。不過,這種局面還沒有結束,中小房企考驗遠未結束。
房企兩極分化趨勢不會改變
-2014年判斷
2014年,不出意外,本地房企朝南地產、樵順房地產仍舊是本地房企供、銷大戶:前者旗下可容納六七千戶業主的超級大盤維港半島目前才推出一半,正值開發高峯期;後者旗下的天湖酈都、新時代嘉園,同樣進入開發高峯期。按照其慣有的大批量推貨、快銷模式,及其品牌、產品認可度,強大的客戶積累效應,仍將延續2013年強勢走量勢頭。
恆福地產,雖然在清遠旗下地塊和項目不大,但是誰都不敢小覷他們長期以來對客戶需求的細緻入微的把握,憑藉對市場敏銳的判斷,靈活而快速銷售出貨能力,有理由相信其新盤恆福上築等項目產品銷售。
萬科、碧桂園、時代地產、恆大、陽光100等一批全國或華南知名房企,因其長期以來對市場、產品、客戶深入耕耘,仍將佔據清遠銷售重要位置。
東方天城、豪美地產、翔隆七色城邦、雲山詩意、新亞地產、鳳城酈都、東城御峯等一批房企和項目一如既往穩健,而新亞地產因有兩個一線江景項目,2014年值得期待。
2013年底華南知名房企敏捷地產推出了敏捷東城水岸,但目前我們還暫時未能看到特別驚豔的表現,2014年還需要其業績來證明作爲品牌實力企業的名聲。
現有趨勢下,樓市調控不放鬆,銀行鍼對房企授信額度仍沒有大的改變,一些中小房企仍將面臨巨大的生存困難,市場空間越來越受擠壓。