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“清遠市區建築物容積率偏高,省領導到清遠考察已多次提出清遠必須降低容積率。”在去年12月23日清遠市政府常務會議審議《清遠市城市規劃區內容積率偏高項目降低容積率工作實施方案》(稿)時,清遠市市長江凌如是表示,目前清遠樓面地價過低,不利於城市今後發展。
據該方案顯示,容積率高於3.0以上的,原則上都需要進行相應的降容。如果這一政策完全實施,這將對清遠地價、房價、以及房企運營產生不可估量的影響。
3.0以上容積率項目原則上都應降容
據《清遠市城市規劃區內容積率偏高項目降低容積率工作實施方案》顯示,清遠市城市規劃區內(含清城區、高新區和清新區行政範圍)於2013年1月1日前已取得規劃設計條件或已批准修建性詳細規劃,容積率3.0及以上、以住宅開發爲主的經營性用地項目,均爲容積率偏高項目,都應該降低容積率。其中容積率4.0及以上項目,原則上降容0.5,容積率3.0及以上至4.0區間的,原則上降容0.3,並鼓勵容積率小於3.0的項目降容。
按照該方案,將對降容的項目導致的損失給予其政策性補償,補償金從方案批覆發佈執行之日起,在對應項目降容後繳交的城市基礎設施配套費中解決:降容損失小於或等於項目降容後應繳交的城市基礎設施配套費總額的,補償金額以降容損失爲準;降容損失大於項目降容後應繳交的城市基礎設施配套費總額的,補償金額均以降容後繳交的城市基礎設施配套費總額爲限返還。
控容已推行一年多
此次降容主要是針對2013年1月1日之前取得規劃設計條件或已批准修建性詳細規劃的項目。實際上,從2012年開始,清遠市對新報建項目已經逐步實施了控容措施。
新城西某房地產項目老總李佳(化名)對此頗有感觸。他說2012年年初報建項目二期時,最初他們按照一期報建容積率標準和當時市場普遍要求,新項目報建容積率原本至少可以批准3.0,在報建過程中,卻被通知必須調低容積率,最終僅批准的容積率只有1.97。也就是在那段時間開始,很多房企老總在新項目報建時都有類似的發現和感受:容積率控制比以往任何時候都嚴格。
清遠市城鄉規劃局副局長李志告訴記者,2012年中清遠市城市規劃委員會研究討論以後,一致同意,爲了打造宜居幸福清遠,應當適當降低土地開發強度,留出更多空間,用於綠化、道路、市政等配套設施建設,營造更舒適環境、優美的城市。在去年12月23日清遠市常務會議上,江凌證實,如今清遠新批的項目容積率已經得到嚴格控制。
控容折射城市開發建設新思維
控容背後,實際上折射了清遠城市發展新思維。清遠市社科聯專職副主席鄒錫恆分析,一個根本因素是,清遠經濟在經過了多年的高速增長後,原有的粗放式經濟發展方式受到嚴峻挑戰,而衡量一個城市的經濟發展水平,清遠卻依舊低下,不僅低於廣東甚至低於全國。
那麼要建設什麼樣的城市?實際上,在2012年中的一次全市城市化水平工作會議上,清遠市市委書記葛長偉的一個表態,爲清遠城市發展定了具體基調:突出宜居,不追求高樓大廈。在這個基調下,控容則成爲順理成章的事情:因爲在當時,清遠市區房地產項目普遍在3.0以上,4.0以上的也佔了相當多比例。
負責起草該方案的清遠市規劃局相關負責人表示,要實現清遠市城市總體規劃確定的城市人口規模目標,提升城市空間和環境質量,必須對城市規劃區內容積率偏高項目降低容積率。
市長江凌認爲,清遠市區建築物容積率偏高,樓面地價每平方米約1000元,過低的地價不利於城市今後發展。他說容積率高,建築密度大,小區建成後相應區域交通、道路等公共配套設施負擔重,政府後期投入會非常大,不利於城市發展。所以降低容積率可避免政府以後掏更多錢對公共配套進行完善。最重要的是提高居民居住舒適度。
降容將迫使一些房企轉型開發模式
控容,對於習慣了容積率偏高現實環境的開發商來說,損失很大。新城西某大盤老總曾感嘆,原計劃3.0容積率被降低至1.97後,建築面積少了四五十萬平方米,也就是說損失幾十億元收入。
一些開發商喜歡容積率高,當然高有高的好處:容積率越高,總建築面積越大,攤薄了樓面地價,也就意味着成本被攤薄,有的甚至攤薄到地價在總成本中忽略不計,那麼獲得的利潤就越高。反之,地價成本就高。
對此,清遠一資深地產人士告訴記者,近兩年樓市大環境不太好,許多樓盤面臨着較大的銷售壓力,在此背景下一些樓盤大打價格戰,每平方米三四千元。“之所以有些房地產商敢打價格戰,就是因爲容積率高,降低了樓面地價,成本低了。但是品質有所降低,從長遠看,對房地產行業損傷比較大,其實對購房者也不利。”
另一方面,降低容積率,會間接提高開發商的成本,實際上擡高了進入房地產行業的門檻,可以迫使房地產開發商提高自身專業素質,爲了相應提升利潤,必須增加房子的附加值,從而提升房地產行業整體素質,和房子的品質。也可以提高地價,這是一個環環相扣,互相影響的過程。
在此背景下,要求房地產企業必須轉變開發思路,迫使其轉型--通過時間換取土地升值來實現利潤,到提高資金週轉、提高品質來實現利潤最大化。這一點對清遠一些中小房企影響尤其大。而對於外來大品牌房企、本土一些以提高資金週轉速度和品質較好的企業卻是機會。記者陳步上