|
||||
在2013年土地出讓屢屢涌現“地王”之後,廣州土地市場在新年首個月又迎來第一波推地潮。據瞭解,2014年1月份共有7宗地塊出讓,其中中心六區共有5宗,其餘兩宗爲南沙區地塊。去年11月廣州市出臺的“穗六條”中明確提出,要增加住宅用地供應,切實採取有效措施,力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上,確保2014年住宅用地計劃供應量不低於2013年計劃供應量。由於2013年的土地供應主要集中在上半年,下半年的供應較少,市場對土地需求大,預計廣州市政府在2014年上半年會加大土地市場供應力度,廣鋼、金融城、廣氮、廣州南站、南沙等重點區域將是供地的主要區域,值得關注。同時,在政府建設保障房的指標任務下,爲避免地價過高影響市場,預計住宅用地出讓中“限地價,競配建”的模式將繼續成爲今年的主流。
中心宅地起拍價高
繼2013年5-7月份,中心區宅地屢創“地王”後,中心區宅地的掛牌更受關注。本次出讓的3宗中心區宅地,均爲舊廠房改造地塊,且均有90/60或90/50的戶型限制。3宗宅地區位均較好,但起拍價相對佔地塊周邊在售價的40-50%,整體起拍價相對較高。本次出讓宅地繼續“限地價,競配建”,而海珠區寶崗大道AH010834地塊爲“已確定出讓價格,競拍保障性住房面積”的出讓方式競拍。爲了控制地價,完成保障房指標,政府對地價都做出了控制。
位於黃埔區蟹山路48號的閥門廠地塊,位於天河與黃埔交界,區位優、交通便利;地塊鬧中取靜,素質高。其起拍樓面地價11000元/平方米,已超出2013年6月成交的黃埔“地王”南玻地塊。合富輝煌分析人士表示,閥門廠地塊位處黃埔中心區位,預計將有一定程度的溢價。根據2012-2013年宅地成交經驗,土地限價標準爲45%,即該地塊限價15950元/平方米。地塊競價突破限價標準後,將採用競配建方式競價,增加土地成本。由於近期傳“黃埔區將以豐樂路爲界,豐樂路以西劃入天河區,豐樂路以東劃入蘿崗”。則該地塊位於豐樂路以西,將規劃併入天河區。隨着行政區的重新劃分,該地塊價值將有所提高,將更受市場追捧。
而荔灣區秀水涌以北、郭村路以南、芳信路以西地塊,周邊居住氛圍好,適宜開發住宅用地,具備一定規模,預期地塊能獲得多個發展商青睞。海珠區寶崗大道的塑料製品三廠地塊,則位於海珠中心,區位優,發展已十分成熟,生活、商業配套設施齊全。但規模小,且需要競配建拆遷安置房。
商業地塊出讓更重片區打造
由於2013年土地財政收入預算提前完成,廣州四季度土地供應大幅縮水。廣州市2013年12月僅有2宗地塊出讓成交,均爲蘿崗商業地塊。供應總建面積達34.6萬平方米,成交總金額達11.01億元,平均樓面地價3183元/平方米。12月份僅2宗蘿崗商業地塊出讓,出讓條件相對苛刻,均底價成交。其中7月24日已成交的蘿崗萬達地塊也牽涉其中。本月蘿崗萬達地塊再次掛牌出讓,起拍價較去年7月份出讓價格上升了約1億元,但其出讓條件依舊苛刻。該地塊毫無懸念地被萬達“回收”,成交樓面地價2630元/平方米。
另1宗商業用地KXC-M1-1地塊,爲蘿崗區發展面板聯盟戰略性新興產業的儲備物業使用的專項用地。地塊位於由凱得科技發展有限公司以底價競得,該公司主要圍繞LG面板項目開展多項配套服務。
而進入2014年,1月即有4塊商業地塊出讓。據悉,本次出讓的4宗商業用地中有3宗地塊要求開發商自持一定比例的商業物業經營,確保並加速重點發展區域的商業配套發展;避免開發商拆散銷售,難以形成規模商業。其中南沙兩宗地塊位於南沙中心區,區位條件好。南沙區借“國家級”新區成爲熱點板塊,是政府未來打造的重點板塊之一。天河高唐新建區地塊位於天河智慧城高唐軟件園內,是天河智慧城的核心載體,率先啓動片區開發。記者李廣軍