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住宅調控自啓動限購政策以來,樓市中的商業公寓投資就成爲就成爲炒房客轉戰的重要領域。而去年“穗六條”出臺後,進一步令不限購的商業公寓市場走熱。
在業界人士看來,住宅與商業地產之間應是平衡、互補、促進的關係,近年來政府對住宅的政策性調控導致大量的投資轉向商業項目,致使開發企業的發展風向標也轉爲商業地產的開發。2013年以來,廣州市住宅市場成交量價齊升,新興熱點區域及地鐵沿線區域成交表現尤其良好。在這些區域,未來物業升值空間較大,生活、交通便捷度高。而相對應的,區域內商業項目發展也比較快。從蘿崗科學城板塊、番禺萬博板塊、漢溪長隆板塊,伴隨着住宅產品涌現的,是大量的商業公寓項目,也受到買家的追捧。
另一方面,出於不同的項目定位和開發規劃上的差異,各開發商的公寓產品,還是存在相當大的差別,這體現在諸多細節上。其中,即有毛坯低價銷售,以求快速銷售走量回籠資金的,也有精裝高價,強調品牌和豪宅定位。而從買家角度來看,由於公寓產品在轉售時遠比住宅要支付更高的交易稅費,其升值能力、租金回報,成爲特別要關注的因素。從這點看,部分地段區位並無優勢,單靠價格優勢爲賣點的產品,不見得具有很高的投資價值。例如某些毛坯LOFT公寓,出售時並無建好夾層樓盤,需買家自行裝修,而算上自己裝修的成本,其實價格並不便宜。某些近郊的單體樓公寓,儘管價格便宜,但交通十分不方面,必須有私家車出行,實質上也大大縮減了租賃人羣的範圍。
同樣的,有些位於中心城區的商業公寓,自我定位過高,卻不考慮區內周邊實際情況,自然會導致滯銷局面。例如筆者曾參觀的某老城區公寓項目,周邊皆爲老舊居民區,並無大型辦公室寫字樓羣,且周邊道路爲較狹窄的單行線。而該項目公寓每平方米卻叫價3、4萬元,價格堪比天河等熱點區域的公寓價格。相比之下,投資買家更願意選擇天河、番禺中心地塊的同類公寓產品。
由於公寓產品無法遷入戶口,也不具備學位房功能,對於剛需和改善型買家來說毫無吸引力。而近年不少熱銷公寓項目,皆是位於新興區域的熱點板塊,這些區域不僅住宅開發已成規模,而且商業辦公、購物消費氛圍均較爲成熟,聚集了大批樂於租住公寓的白領人羣,因而也激活了衆多公寓投資需求。從熱銷公寓項目的要素看,具有較好的交通出行環境、商業消費配套成熟,是必不可少的。另一方面,公寓產品設計上的宜居特性,也是同類產品競爭中相當受關注的一條。去年底熱銷的某商業公寓,憑藉雙陽臺設計、更具有明火煮食配置,居住舒適度大大提升,因而受到買家的搶購。可見市場買家的眼睛也是雪亮的。李廣軍