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近期中央提出嚴控特大城市人口,控制“攤大餅”式的盲目擴張;同時人口500萬以上特大城市新增建設用地。對於三大城市羣的核心城市來講,尤其是一二線城市來講,意味着短期內土地供應規模受限。根據供求關係對市場的影響,地價勢必繼續上漲,未來幾年地價房價也會持續上漲,而地價房價持續上漲的根本原因就是因爲一二線城市土地出讓還不夠多。
這就讓人不免想到2013年土地市場的一個炙手可熱的關鍵詞:地王。儘管“地王”已經被限制,但是毫無疑問,未來,在供應受限的情況下,“地王”出現的可能性很大。2013年300個城市土地出讓金超3萬億,共成交土地37208宗,成交面積143569萬平方米,同比增加10%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)11790宗,成交面積52974萬平方米,同比增加26%,但是,從結構上來看,一二線城市土地市場供應量仍然偏少、三四年城市供應量充裕。而一二線城市,土地供應量偏少,賣地收的錢卻令人咋舌,2013年土地出讓金排行前十位的城市是:上海、北京、杭州、重慶、南京、武漢、天津、佛山、廣州和蘇州。這10城市出讓金累計爲10721.6億元,佔300城市總額的34%。
既然未來會面臨土地市場供求關係緊張的市場局面,那麼,就要想方設法盤活存量用地、集約利用土地、提高土地使用效率來下功夫。國土部的要求其實也在於集約與合理利用土地,提高土地使用效率。那麼,如何盤活存量用地、集約利用土地就成爲今後市場最關心的問題。同策諮詢研究部總監張宏偉認爲:第一、商辦用地、工業用地供應量大,市場供大於求,面臨空置現象或經營風險,利用效率低下,應當適當減少,轉而增加住宅用地供應規模,盤活閒置或利用率不高的商辦、工業用地。
如何解決一二線城市土地供應關係緊張與房價上漲的局面?答案就是盤活存量土地。一二線城市的存量土地很大一部分沉澱在城中村、棚戶區,可以通過城中村改造、棚戶區改造等措施盤活。張宏偉認爲,從市場規律來看,供求關係決定價格是否上漲以及上漲的幅度,如果單純靠“限房價競地價”、“限房價競配建”等這樣的短期內措施抑制房價上漲是不可靠的,還必須通過城中村改造、棚戶區改造等措施盤活存量土地等多渠道和方式進而加大商品住宅市場供應,尤其是中小套型的商品住宅的市場供應才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。
當然,在土地供應有限的市場背景下,適當提高容積率集約利用土地也是途徑之一。不過,容積率的提高意味着開發商利潤的大幅增長,曾有觀點認爲,擅自提高容積率是房產腐敗的祕密武器之一。然而,也有觀點認爲,容積率不提,開發商頂不住成本壓力,會影響參與三舊改造的積極性。因此,“適當”提高的度如何把握還需具體論證。許蕾