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本週三,奧園集團舉行羅村奧園·公園一號項目新品發佈會。發佈會上,奧園集團公開表示對羅村版塊的看好,並對羅村版塊樓價“過萬”充滿信心。無獨有偶,在去年12月中旬舉行的一場主題爲“城市化發展戰略下的羅村樓市”的研討會上,同樣有業內人士認爲2014年羅村樓盤售價或將突破萬元。
過去一年,大牌房企相繼進軍鎮街,在羅村頻頻拿地,據不完全統計,2013年全年,羅村土地出讓總量爲35萬㎡,部分樓面地價超過4000元/㎡,再創羅村歷史新高。在這一輪土地大戰中,羅村新添了許多重量級地產面孔,如奧園、招商、時代等。
土地市場之外,羅村樓市交易同樣“水起風生”,成交量近20萬㎡,長信銀灣、龍光·君越龍庭、鉅隆·風度花園等樓盤均創下開盤即售罄記錄,成功躋身2013年佛山最熱銷樓盤行列。
鎮街地塊炙手可熱引房企爭奪
在剛剛過去的2013年,大型房地產企業在佛山土地市場頻頻拿地,除了老牌的保利、萬科、中海、招商等一線房企之外,也有金地、奧園、越秀、富力、能興、長信、龍光等本地或省內優質房企。除了對禪桂中心城區的激烈爭奪之外,鎮街地塊成爲各家爭搶的焦點。
在佛山新城、千燈湖、順德新城主力開發的保利地產,開始佈局獅山;穩踞禪城亞藝版塊多年的金地集團,去年底以7699.84元/㎡的高價在大瀝出手;奧園地產一年內在羅村兩次出手,創羅村樓面地價新高;招商地產同樣看好羅村、九江等鎮街後市。
對此,合富輝煌佛山分公司市場研究總監曹紹林分析,“鎮街熱”的產生,一方面是佛山一直以來藏富於鎮街,開發商看中了其消費潛力;另一方面有部分鎮街如獅山、羅村去年以來出現了利好城市規劃。
佛山房地產協會副會長駱儀克則認爲,開發商的集中入市充分顯示了其對佛山房地產市場的看好,“出走”鎮街首先是因爲禪桂中心區的土地資源有限,其次相對而言,佛山鎮街市場尚是一塊亟待開發的價值窪地。
縱觀去年佛山土地出讓情況,不難發現,禪桂中心城區與各鎮街之間土地價格差距明顯。在獅山、羅村、北滘、容桂等熱門鎮街,樓面地價往往集中在4000元/㎡左右,超過6000元/㎡的價格十分少見。禪桂中心城區則不然,單價地王記錄被多次刷新。2013年7月19日,在佛山低調了多年的越秀地產以17.7億拿下禪城南浦村地塊;同年8月份,龍光地產以6.01億元競得禪城綠景路北側、南海大道西側商住地,樓面價8753元/㎡,成爲佛山單價地王;這個記錄兩個月即被打破,中鐵集團全力PK各路大咖,以9418元/㎡的價格再刷紀錄。
據不完全統計,包括千燈湖版塊、亞藝版塊、季華路等在內的禪桂中心區平均樓面地價已經超過7000元/㎡,高出鎮街地價近一倍。
價值窪地效應明顯羅村廣招禪桂客
2013年,24歲的王乃文成爲了有房一族。剛走出校園不到2年時間,王乃文手上的錢並不算多,加上父母的支援,也就20萬元左右。“在季華路看過好多樓盤,單價都過萬,我那點兒錢連首付都不夠,每個月還貸的壓力也太大了”,看過禪桂中心城區的樓盤之後,王乃文毫不猶豫直接把目光投向羅村市場。
由於入手得早,王乃文以“6”字頭的價格在長信銀灣買下了一套小三房,首付20萬元,月供2000多元,尚在接受範圍之內。禪城與羅村的交通同樣便利,經興朗大橋王乃文每天開車只需20分鐘即可從公司回到新房,他表示這一距離同樣可以接受。
與王乃文有着相似經歷的購房者不在少數,據龍光地產透露,龍光·君悅龍庭的業主有超過三成來自禪桂地區。
在考慮價格因素、居住因素和交通因素的同時,升值空間同樣是王乃文關注的重點。作爲一名理性的置業者,王乃文在下手之前仔細考察了羅村的區位環境,“如果禪桂發展要向外延,羅村肯定是首選之地,再加上去年的獅山、羅村並鎮之後提出的千億大鎮計劃,更讓我對羅村樓市有了信心”。
時至今日,王乃文十分得意,長信銀灣的均價已經上漲至“7”字頭,其對面的樓盤龍光·君悅龍庭已經出現“8”字頭產品,這就意味着王乃文已經賺了接近10萬元。
價格窪地效應吸引了大批購房者前來。據統計,羅村現有常駐人口和流動人口約12萬人,總佔地面積44平方公里,在這個人口規模和土地規模均只佔佛山1%的鎮街,2013年,羅村的一手房成交量達20萬㎡,佔佛山全年成交量的接近3%。
從產品形態來看,羅村樓市可謂爲剛需置業者“量身定製”,綜合目前雲集於羅村的鉅隆風度廣場、龍光·君悅龍庭、奧園·公園一號、長信銀灣等幾大項目來看,中小戶佔比超過8成。
據鉅隆風度花園副經理郭敏介紹,該樓盤自開售以來,來自禪桂購房的客戶已經佔到三成以上,這是他們始料不及的。“很多客戶表示,禪桂的樓價與羅村有着接近5000元/㎡差距,而羅村到禪桂中心也就十多分鐘的車程,加上現在羅村的樓盤素質也較高,生活非常方便,房子性價比高,所以有不少剛需者選擇到了羅村購房。”郭敏介紹說。
龍光地產廣州區域營銷部經理曾曉健亦指出,從羅村目前的形勢來看,基本上以剛需產品定位,羅村作爲禪桂的後花園,剛需市場很有需求。而羅村的配套包括新光源產業、多家省級名校等優質教育配套、便捷的交通等,剛需者是非常看重的,有了這個基礎,羅村的發展很有潛力。
爲100萬㎡新房“定基”百億配套先行
有媒體報道,在羅村併入獅山成爲“千億大鎮”的組成部分、“光明新城”產業升級規劃、孝德湖水體公園打造、佛山西站和地鐵三號線的興建等系列項目的興起之下,羅村利好齊聚,正以迅猛的速度進行着由“羅村”變“羅城”的華麗轉身,擁有區位優勢、政策支持、衆多名企相繼進駐的羅村樓市,迸發出前所未有的激情與活力。
有千億大鎮獅山作爲經濟後盾,多重區位利好之下,羅村成爲一些具有前瞻性的開發商瞄準進駐的對象。2013年,奧園、招商、時代、花半里、泓迅置業等區內外知名房企紛紛進駐,再加上已經進入羅村樓市的龍光、鉅隆、長信等地產企業,初步統計僅在羅村一個鎮街,便有超過10家地產企業在此“精耕細作”。
隨着奧園集團去年初羅村拿塊,羅村地價首度突破4000元/㎡,君悅龍庭、風度花園等新品年中入市成交單價突破7000元/平米,這個曾在南海鎮街成交榜上排名倒數區域一躍成爲佛山樓市最熱區域之一。
據不完全統計,2013年全年,羅村土地出讓總量爲35萬㎡,再創羅村歷史新高,其土地成交量佔佛山全年土地成交量近5%,與其1%的行政區域面積相比,羅村的“受寵”不言而喻。而這也意味着在接下去的一年裏,羅村或將淨增新房面積超過100萬㎡。
兵馬未動,配套先行。去年2月份,羅村正式啓動2013年十大城市升級項目,總投資超過50億元。規劃中的“光明新城”將被打造成一座集產業、交通、商貿、物流、酒店和居住於一體的“產城雙驅、產城融合”的城市綜合體,項目周邊已經建成多個大型商業中心,包括聖地廣場、時尚金都、金盛廣場等。未來羅村商業版圖將達到38萬平米,商業規模幾近4個天河城,比肩禪桂中心的商業大配套。
“羅村是禪桂的後花園,區位、交通、配套優勢都十分明顯”奧園地產佛山公司副總經理陳釗毅認爲,羅村的交通和區位優勢其實都非常明顯,但其價值潛力還沒有被完全挖掘,他坦言,在奧園地產剛進駐羅村的時候就遇到過很多讓人啼笑皆非的事,很多人聽到羅村的第一反應是“堅決不去村裏工作”。
“羅村亟待突破的是包裝,是實現從‘羅村’到‘羅城’的包裝”,陳釗毅說。
-記者手記
樓價過萬
準備好了嗎?
理想很豐滿,進入羅村市場的地產商們非常期待2014年羅村樓價“過萬”。但事實是,到目前爲止,羅村樓市最高房價不過8000元/㎡,按照佛山約8%的房價增速,至少也得3-4年之後才能“過萬”。
增速會否更快?這一點很難說,佛山市住房和城鄉建設管理局的答案當然是不會,因爲他們要保證10%以內的增速水平,事實證明,這一增速範圍已經連續適用了好幾年。
羅村能否成爲特例?據記者觀察,到目前爲止尚無苗頭,畢竟羅村既無相關政策出臺、也無產業發展突飛猛進、更不存在讓區位交通優勢明顯優於從前的舉動、而總投入50億元的羅村十大城市升級項目要見成效恐怕還得再等上幾年。
那麼,開發商爲何判斷羅村樓價“過萬”?記者認爲這恐怕是開發商們說出了自己對羅村樓市價格的期望值。畢竟2013年的地價擺在那兒,4000多元/㎡的地價成本加上3000元/㎡的建設成本,未來1-2內投入市場的產品其保守估計成本價將超過7000元/㎡,甚至更高。如果價格不“過萬”的話,開發商豈不白忙活兩年?
當然,這只是開發商的期望值。2014年的購房者是否會爲“過萬”羅村買單?
如果羅村房價“過萬”,那麼相對於禪桂而言,其價格優勢就並不明顯,或者可以說已經喪失,“那還有什麼理由捨棄成熟的禪桂中心區而取羅村?”
據瞭解,目前禪桂中心城區也有部分“9”字頭的樓盤,比如禪城港口路、魁奇路一帶,其配套和居住氛圍明顯比羅村更加成熟和優越。
做個假設,2014年,羅村房價從“7”字頭漲到“過萬”,意味着漲幅將超過40%。所以,如果禪桂中心區的房價在2014年也能達到這一漲幅的話,羅村仍然是具有價格優勢的。