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1月9日,由廣東省地產商會主辦的“2014中國房地產新年峯會暨中國地產‘金鼎獎’頒獎晚會”在廣州香格里拉酒店隆重舉行。面對十八屆三中全會後新的宏觀形勢和環境,建立房地產市場長效機制的提出,中國房地產將面臨一個變革、轉型的時期。
差異化成爲一個頻頻被提及的詞彙,各個地區將面對不一樣的發展情況成爲專家一個重要看法,然而接下來房地產稅、土地改革等長效機制要建立仍將面臨着重重難題,房地產稅需要立法,需要全社會形成良好共識,將是一個漫長的過程。
就市場而言,全聯地產商會創會會長聶梅生認爲,目前全國市場有泡沫趨勢,但沒有全局性問題,去年房價漲幅回落明顯。不過對於未來,廣東省地產商會主席、富力地產集團董事長李思廉依然堅定看好,三年內“看不到大跌的可能性”,聶梅生甚至表示如果按市場來決定,北上廣深房價比肩香港、紐約等地也不奇怪。不過,清華大學房地產研究所所長劉洪玉認爲要穩住全國房價,穩住一線城市房價是關鍵。
雖然認爲中國城鎮化速度是在減緩,不過在新型城鎮化推進下,中國城市規劃設計研究院院長李曉江認爲縣域市場總量大,建議房企可關注。
房價漲幅回落明顯但不會崩盤
2013年已經結束,從國家統計局已經公佈的前11月70大中城市房價指數看,全國依然是漲聲一片,四大一線城市繼續領漲,不過全聯地產商會創會會長聶梅生認爲從2013年已經公佈的各項指標看,房價雖然仍處在這幾年的高位,但下行態勢已經形成並將持續,“房價在漲,但漲幅回落非常明顯”。對於看待市場走勢,聶梅生強調看市場不能只看北上廣深和新建商品住宅,而是要看全國,也要看商業地產。
“中國房地產市場有泡沫化的趨勢”,聶梅生認爲現在部分城市已經形成泡沫而且開始破裂,但是還沒有全局性的問題。清華大學房地產研究所所長劉洪玉也認爲現在部分城市的房價已經脫離了經濟收入發展的基本面因素的支撐。
“中國房地產不存在崩盤問題”,聶梅生指出,不會崩盤一個原因是中國土地供應機制,2013年一下子出來那麼多地王,不賣地地方政府難以爲繼,“這是短期內解決不了的”,造成高房價不健康的因素就是土地。
三年內看不到大跌可能性
2013年的地王頻出,大部分土地出讓金收入大漲,對於去年土地市場的火爆,聶梅生認爲一方面去年市場較好,年底開發商資金充足,另一方面是政府在年底一定程度放開土地供應。
聶梅生表示,高價地王對開發商和購房者都有風險,開發商敢於這麼高價拿地,是認爲未來幾年會像去年那樣上漲,但2014年或更後幾年沒有漲這麼多就有很大問題,對於購房者來說如果在這麼高位買進房產,如果再過幾年市場有變出現下跌,也是風險。
不過,李思廉依然堅定看好未來市場,其表示2013年特別是下半年土地市場的競爭那麼激烈,許多有品牌有實力的發展商在拿地,“看不到房價會大跌的可能”,但“說不準”會不會像之前十年那樣漲五六倍。
北上廣深房價仍看漲
中國房地產走過瘋狂增長的十年,在李思廉看來,此前十年不能說“白金十年”至少也是“黃金十年”。不過聶梅生表示前十年房地產飛速發展的同時也積累了許多問題,未來的改革就是要擠出不良因素,其認爲房價會有變動但不會按照以前的軌跡走,而且不能一概而論,北上廣深一個波動,其他城市可能是另一個。
對於穩定市場,劉洪玉認爲要緊緊把握住一線城市,“要以一線城市的穩定爲重點去進行市場調控和管理,實行差異化政策”,因爲房地產市場一個典型的特徵就是它的波紋效應,“一線城市的市場對於其他的城市的市場有擴散影響,促進一線城市市場的穩定是全國房地產市場穩定的關鍵”。
不過現實卻很大不同,北上廣深領漲過全國。對於北上廣深這四個超級一線城市,房價迅猛上漲,逐漸靠近香港、紐約等地,聶梅生認爲隨着中國經濟的發展,作爲中國最有競爭力的四個城市,房價向這些國際大城市看齊也不奇怪。聶梅生表示如果迴歸到市場作用的情況,“未來五年可能會出現意想不到的情況”,一線城市一些地段的房價超過香港、紐約、曼哈頓等也不奇怪。
房地產稅將是多方利益博弈結果
房地產稅、土地改革等長效機制的建設,是一個長過程,更是一個各種利益的博弈過程。聶梅生認爲房地產資源最重要的就是兩個“地根”和“銀根”,然而這兩個要素目前還沒有市場化,因此房地產市場化就無從談起,“就一句空話”。
房地產稅是現時許多人關注的焦點,然而需要立法,將是一個漫長的過程。聶梅生表示房地產稅是一個多方利益博弈的結果,政府需要平衡目前各種房地產相關稅收,必須有增有棄,如果只是直接增加一個稅,將直接增加負擔,大家肯定不會同意。
劉洪玉也強調,房地產稅收制度改革的總體方向是簡化交易環節當中的稅制,減輕交易環節的稅負,增加持有的稅收,而房地產稅要從老百姓口袋裏掏錢出來,必須要有充分的理由,要在社會上形成共識,其認爲比較困難的。
由於涉及到立法,聶梅生認爲能在本屆政府第一個任期內進行立法和試點就非常不簡單了,而此前任志強甚至表示到2020年都不一定出得來。
縣域總需求量巨大但各地差異大
新型城鎮化的提出,不少人認爲房地產開發又將迎來一個發展好機遇,特別是在城鎮化率還不是很高的三四五線城市和縣域。中國城市規劃設計研究院院長李曉江表示住房是城鎮化非常重要的一部分,從需求角度來看,在新型城鎮化下需求不存在下降趨勢,甚至會進一步上升,因爲人口結構在變化。李曉江表示經過調研,縣級城市的增長最快,買房比例越來越高,其認爲三四線城市甚至縣域的需求是很大,泡沫更少,開發商可以關注挖掘。
然而近兩年,部分此前到三四五線城市發展的房企開始迴歸一線城市,特別是去年非常明顯,如恆大地產就在北京、上海、廣州大手筆拿地。“這很必然”,李曉江認爲一線城市是中國競爭力所在,高端人才高端產業聚集的空間,市場巨大,需求還會不斷釋放,迴歸是“沒有問題”,但也不能忽視縣域這個絕對量存在。
在新型城鎮化過程中,李曉江認爲縣域對於房地產的需求總量是巨大的,但具體量分散,要區別對待三、四、五線城市,“差異很大”,“五線城市前景最大,但數量很分散”,李曉江表示開發商進入這些區域,不能採用航空母艦式的,要改打游擊戰。記者李廣軍