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在剛剛過去的2013年裏,北京房地產發展如火如荼,房屋成交量和價格、土地收入、房企銷售業績等均創歷史新高,整個房地產行業“牛氣”十足。但自住型地塊的大量供應、自住型商品房的入市、不動產登記條例呼之欲出、房產稅蓄勢待發……種種變數呈現在2014年的房地產市場之中,2014,房地產是否“牛市”依舊?
京華時報記者桂瑰潘秀林邢飛
亞豪機構市場總監
郭毅
上半年將持續“牛”市
在“低端有保障、中端有支撐、高端有控制”的大三元格局思路下,其實從2014年開始,由於自住商品房的大體量介入,市場已經大體可以分爲剛需市場及中高端市場來區別對待了。5萬套自住商品房的供量將對剛需市場形成一定衝擊,加重購房人對商品住房市場的觀望情緒,但是在2014年尤其是上半年仍然難以解決剛需市場的供需矛盾,難以對市場形成實際影響。爲了避開自住商品房的競爭,上半年房企對剛需項目的推盤積極性也將較大,因此上半年剛需項目的銷售仍將持續處於“牛”市,下半年開始有可能會逐步進入一個調整期;中高端市場產品差異化將更加明顯,加速進入品質競爭的時代,尤其在對高端的市場化思路下,更難以對需求產生抑制導向,因此優質性價比的改善型項目也有望維持成交高位,同時在土地價格上漲的源頭刺激下,高端產品的價格必然存在較大的上漲空間。總體來說,明年市場將加速走上差異化的細分之路,未限定銷售價格的商品房部分成交量預計將出現較大回落,但成交價格仍將保持上漲勢頭,整體市場平均交易價格的漲幅將有所放緩。
同策諮詢研究部總監
張宏偉
房價上漲仍是主旋律
從宏觀經濟發展的角度而言,宏觀經濟“觸底”的階段特徵仍將在2014年持續,2014年的經濟增長目標仍然不會太高,因此,從當前政府表態及市場基本面走勢來看,房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演,市場基本面還會持續回升,這將帶動市場成交量持續好轉與價格的持續回升。因此,只要2014年市場和房價不出現報復性反彈,當前各地已經發布的房地產市場調控政策不會有太大變化,市場成交量還會延續2013年的行情,整個市場基本面也會繼續呈現出“逆經濟週期”的發展特徵。從房價的角度來說,一線城市仍然會面臨“階段性”快速上漲的壓力,二線城市則在2014年呈現出總體上繼續回升的跡象,三四線城市則會繼續“分化”,經濟向好城市房價持續上漲,不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。總體來看,2014年房價上漲仍是主旋律。
東亞新華地產營銷總監
賈玉鵬
自住型商品房入市促使房價上漲有限
全國範圍來看,2014年一線城市依然會是堅挺的表現,就北京來說,受自住型商品房大量入市的影響,預計全年的成交量會繼續上升,但價格上漲幅度有限。具體來說,我認爲,上半年會有一定的漲幅,但下半年會放緩,原因在於,房企受2013年拿地價格的影響,新入市商品房項目的售價肯定會受地價的影響上升,老項目後期也會隨之提價,而漲價會明顯地影響購房者的預期,市場會隨之進入調整期,自住型商品房入市後會明顯分流很多剛需客戶,進而加劇購房者的觀望,下半年房價漲幅相對比較小。另外,2013年房企之間的分化就開始呈現,這種分化在2014年會更加明顯,因爲有實力的企業土地儲備相對多且優質,這會促使他們在2014年有好的表現,而拿不到地的企業則會被逐漸邊緣化。
北京市房地產協會祕書長
陳志
樓市依然保持相對平穩態勢
總體來說,2014年房地產市場會依然保持相對平穩的態勢。具體來說,上半年會出現一定程度的觀望,按照一般規律,年初以平淡成交爲主,到了3月,在兩會傳達了總體的大方向之後,成交量會有一定上浮。到了下半年,隨着限價政策逐漸退出,中高端樓盤會加速入市。今年政府的重點工作將是土地和自住房供應。在自住房大量入市和衝擊之下,市場會出現一定程度的分化,市場競爭激烈程度會明顯加劇。對於200萬元以下的普通住宅來說,一部分會向上形成高價盤,追逐高利潤,一部分保持穩定的價格,但開發商會通過調整產品品質來提高競爭力,以獲得市場的認可,而還有一部分可能繼續僵持,則銷售狀況不容樂觀。今年調控政策不會放鬆,穩定的成交量和價格是最理想的局面,對於開發商來說,按照自己的節奏走,做好產品,贏得市場,將是關鍵。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任
秦虹
2014年的房地產市場將明顯分化
過去房地產市場就是一個趨勢性的機會,房地產銷售連年增長。但今後房地產增速很難再保持兩位數以上,並將逐年下降。2014年的房地產市場將是分化非常明顯的市場。又有機會,又有分化。未來的房地產市場不是沒有機會,主要是結構性的機會。第一,從地理區域位置來說,未來中國的消費增長將會改變很多中小城市的區位價值。不是隻有一二線城市有機會,三四線城市也有機會。受大城市輻射非常明顯的周邊中小城市未來都是有機會的。第二,隨着產業結構升級,寫字樓市場以及伴隨着消費結構升級,能夠打造旅遊休閒的旅遊地產,以及樓宇經濟,還有馬上要大規模發展的養老服務社區,這些都是房地產市場存在的結構性機會。
興業銀行首席經濟學家
魯政委
房地產已經是盛世危途
現在面對的金融環境已經是跟過去完全不一樣了,隨着經濟規模的增長,很可能相對的資金鬆緊還是在勒緊的。當房子漲的時候,你不覺得房子多,因爲這個東西好,會覺得不斷升值。但是房價跌的時候,三套房子都會覺得多。2015年之後,新增進入城裏的人相對過去是減速,不是加速。我們看當年的房價,恰恰處在勞動力人口占比回落之後。中國的GDP已經從高點開始回落。GDP在7%左右盤整的時候,房子會持續漲嗎?雖然不知道具體哪一點,但是我相信在未來十年裏,站在現在來看,我們的房地產已經是盛世危途。