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今年的深圳樓市將在新增供應加大、房產稅、剛需主導等關鍵詞下繼續買賣雙方的博弈。記者獲悉,2014年深圳將有90多個新盤入市,可供應面積達到近800萬平方米,較2013年預測數目增加近兩成,這無疑將加劇開發商對於剛需主導市場中剛需客戶的競爭程度。
記者近日採訪了多家房地產專業機構,他們對於深圳今年樓市的整體看法爲穩中有升。值得注意的是,以往被認爲對樓市預判最貼近市場和最具參考價值的深圳中原的判斷則偏於保守,深圳中原地產董事總經理鄭叔倫提到,今年深圳樓市是行政調控和市場化調控疊加的一年,房產稅將成爲深圳今年樓市最大的變數。
今年新供應樓盤要比去年多兩成
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今年新供應樓盤要比去年多兩成
去年,深圳房地產市場雖然經歷了“國五條”、“深八條”和“房貸荒”等各種因素的影響,但新房和二手房成交量都節節高升。據世華地產統計,去年深圳成交二手房突破9.5萬套,月均成交量在7000套左右,其中3月份成交量更是暴漲超過1.8萬套。二手房價也創下新高,均價達到21060元/平方米,漲幅接近20%。
爲什麼在調控不斷的情況下,深圳樓市成交還依然保持旺盛?世華市場研究人員告訴記者,一方面,深圳是一個年輕人居多的城市,每年不斷涌入的外來人口都會產生購房需求。此外,在3月份“國五條”政策刺激下,20%個稅導致購房需求提前釋放,一定程度上透支了未來的市場需求;再者就是近幾年來調控政策年年有,但是房價依然保持上升趨勢,導致大衆對調控降低房價的期盼降低,稍有資金能力的買家都會提前購房。
在購房需求持續升溫的樓市中,開發商方面也踊躍地開工建設新房。鄭叔倫告訴記者,從2010年開始,深圳住宅新開工面積就呈持續上升態勢,同樣的,從2011年開始深圳可供應新房量也處於逐年遞增的狀態,2013年深圳可供應新房量同比增長達到近兩成。
從近一兩年的新開工增速來看,鄭叔倫認爲,2014年深圳新房庫存依然高企,快速跑量仍是開發商未來的第一要務。據深圳中原統計,2014年將有90多個新盤入市,可供應面積達到近800萬平方米,較2013年預測數目增加近兩成。
在供應增多的情況下,集中入市的新房會否爲深圳樓市帶來房價上漲的緩和甚至是部分下行呢?記者採訪的多位業內人士表示,新增供應增多會讓深圳房價上漲趨緩,但在剛需支撐成交的市場下,樓市將維持平穩的態勢。
DTZ戴德樑行華南及華西區研究部高級助理董事張曉端認爲,深圳樓市目前處於剛需主導的市場。她表示,由於當前深圳樓市供求失衡及結構性矛盾等導致的房價上漲壓力依然緊迫,短期內限貸限購政策難以退出。而限購政策的繼續執行,無疑會持續抑制投資及改善型需求的入市,因此今年深圳樓市的市場成交還將以剛性需求爲主。
從去年剛需主導的市場成交在全年實現穩步回升的趨勢來看,張曉端認爲,這反映出剛需在深圳市場仍保持着較高的活躍度,預計若沒有其他政策等外力干擾,這種平穩趨勢短期內還將延續。此外,在支持首套自住性購房需求的方向下,她預計差別化信貸政策仍然會在2014年支持剛需的釋放,但如同2013年年末對成交量造成直接影響的銀行信貸的收緊仍有可能造成市場的階段性波動。
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今年剛需房好賣豪宅不好賣
不過這種平衡也並非一成不變。張曉端表示,深圳樓市還將面臨房產稅試點的風險。而作爲長效機制,房產稅的全面徵收仍需要包括稅收體系、信息系統在內的一系列體系的配合才能更好的發揮其效果。因此她認爲,即便短期內展開試點,其徵收範圍及力度也將受到侷限,對市場影響將更多地體現在改變市場預期方面。
鄭叔倫也表示,2014年的深圳樓市,行政化的調控手段已走向極致,“市場化”的調控方式將成爲新的方向,這包括限購限貸等政策仍將延續,地方政府的執行力度還會加強,並且房產稅試點擴容,土地、財政、金融、稅收等深度改革政策也將開啓,這些都使得今年的深圳市場將處於行政手段和市場手段的雙重夾擊下。“尤其是房產稅,其出不出臺都會困擾和影響到深圳市場的預期。”鄭叔倫表示。
另一組數據則顯示,從去年第四季度以來,深圳中原各中介地鋪的一線經理人對後市價格判斷不再如以往樂觀,一線經理人對後市價格持續大幅上漲的預期明顯減弱。
“今年新房供應量這麼多,比去年多很多,這代表開發商之間的競爭會很多,”鄭叔倫認爲,同時,從地鋪上了解到的是,二手房小業主的放盤信心明顯變得有點悲觀,“六成業主不看好後市,只有四成的業主看好”。這些都令到這位深圳中介地鋪數量最多的中介公司總經理對於後市的判斷顯得十分保守。在往年,深圳中原的市場預判一貫被認爲是最貼近市場、準確程度最高的。
“這樣來看,今年深圳市場還將是以自住剛需的客戶爲主,而大戶型等豪宅產品則會銷售平淡。”鄭叔倫表示。
DTZ戴德樑行華南及華西區董事總經理程家龍也告訴記者,南山、福田在去年推出不少豪宅項目的整體去化本就有所減緩,在今年,中高端住宅的入市將使得高價房在以剛需爲主的市場中面臨一定的消化壓力;另一方面,房企對優質物業的銷售節奏亦有所控制,也將拉長銷售週期。
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剛需買房多選龍崗寶安
在今年新入市的新房中,龍崗和寶安的新房依然佔絕大部分。據深圳中原統計,今年潛在供應新房中,龍崗新房佔據潛在供應量的36%。寶安片區緊隨其後,從15%的水平躍至25%。此外,今年鹽田新房供應將出現井噴,潛在供應量佔比增至6%,對於以往新房源較少的鹽田來說,5個百分點的增長量說明2014年的鹽田新房供應將大幅增加。
在房源類型上來看,2014年純住宅項目佔比較2013年有所減少,佔比爲74%,並且主要分佈在寶安、龍崗兩個片區,佔比近六成。豪宅戶型可謂2014年供應市場一大亮點,佔比達到8%。寶安、鹽田及南山均爲純豪宅項目供應重點區域。
在各區中,供應最多的龍崗依然以大體量、小戶型的剛需盤爲主打,如大族河山、合正丹園、六合城、星都豪庭等項目,體量都在千套以上。其中,供應主力仍在布吉片區,潛在供應量佔到龍崗區的四成左右。同時隨着廈深高鐵的開通,坪山房市也逐漸熱鬧起來,供應占比較去年明顯增加。
在寶安,2014年其房源供應可謂一應俱全,小戶型、改善型戶型、複式、別墅統統上陣,其中不乏大體量項目的身影,如中央山、雍和園、光明商業中心等項目,純別墅類項目如萬科溪之谷、新世界名鐫等。
此外,龍華新區的供應主要集中在民治及龍華片區,在今年上半年大體量項目將有望率先開啓該區域房市,如華業·玫瑰四季、卓能雅苑、潤達圓庭等上千套房源的項目。
福田、羅湖供應量佔比相對較少,舊改項目供應占較大比重。其中,香蜜湖片區將引領福田片區供應,大體量舊改項目有望入市。其中,龍溪花園舊改項目、下梅林舊改及中航漁農村等項目將爲2014年的福田提供大量入市房源。80平方米以上舒適型戶型將主導市場。羅湖區將依舊保持較少的供應量,其中,紅圍坊舊改項目有望入市。另外,德弘天下華府的大平層豪宅將成爲2014年羅湖市場的一大熱點。
南山、鹽田均有純豪宅項目入市,在全市豪宅市場佔據較大的比重,兩區也是未來一年改善型及高端市場的重要戰場。其中南山的聯泰紅樹灣、曦灣天馥及雙璽花園等純豪宅將逐步面市,100平方米以上大戶型將佔據南山房市供應量的一大比重。鹽田則將有依山花園、山海四季城的小戶型供應,也有藍郡西堤、御景臺雅園等複式爲主的供應,當然也不乏聯泰梅沙灣、藍郡左岸等傍水的豪宅問市。記者曲廣寧