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公寓
2013年依然走俏
2011年一部《單身公寓》對當下社會節奏加快,房價物價走高之後,人們對住房需求出現的微妙變化展現得淋漓盡致,當時還有一個大的政策環境是,限購令等政策調控相繼出臺,也讓公寓一度受到投資者的追捧。
這種熱度可以說持續到了2013年,縱觀去年全年,公寓物業也呈現出大放量的勢頭,不管是本土房企如七彩雲南花之城、大都、文化空間,還是進入雲南市場的品牌房企打造的產品如西山萬達廣場、保利六合、鑫都韻城以及涌鑫哈佛中心,都有公寓物業入市,並且紛紛創造了熱銷紀錄。以大都爲例,6月末大都二期推出392套LOFT公寓,3小時內所有房源全部認購一空;而8月份開始推出市場的七彩雲南花之城5+1五星託管國際公寓,也在60天創造了15億元的銷售業績;另外如保利六合公寓8月10日開盤,當日首批推出216套品質公寓,開盤一小時全部售罄。
細看這些熱銷的公寓,戶型面積多在30-60平方米之間,保利六合最小的公寓只有26平方米,但產品類型很豐富,有酒店式公寓、soho公寓、墅質公寓等衆多公寓,產品基本上是精裝修。
面積小,總價低,不限購,不限貸等都是很多投資者選擇投資公寓很重要的一個理由,我們也注意到,這些公寓多爲loft設計,比如大都2期的loft公寓,有4.5米的闊綽設計,買一層送一層,而七彩雲南花之城的loft精品公寓,同樣是買一層得二層,不僅適合家庭居住,同樣適用於小型企業辦公所需,因此,不難理解精裝小戶型公寓仍是投資人羣最愛的緣由。
對於投資者來說,產品好固然重要,他們更看重的是產品的投資收益率,開發商似乎也看準了消費者的心理,不僅在總價上吸引投資者,更是紛紛給出較高的回報率,爲投資者保駕護航。比如,保利六合精裝公寓年回報率高達7%;七彩雲南·花之城15年平均9%穩定收益,地鐵101 9年返租收益98%……就是這方面的產品。
除此之外,理性的投資者更要看,一個公寓是否有長遠的發展潛力,項目的整體定位,開發商的運營能力,區域的發展價值等諸多綜合因素。
寫字樓
要建得高要智能化也要綠色環保
隨着城市綜合體的遍地開花,寫字樓成爲各大城市綜合體的一個標配。縱觀昆明寫字樓市場,目前,市場上在使用的寫字樓,多建於1999年世博會期間,之後,一直處於緩慢發展階段,少有寫字樓項目入市,並且分佈呈現出區域性發展不平衡狀態,昆明商務辦公環境也存在着良莠不齊的現狀,但城市的快速發展呼喚着更多現代化智能化的寫字樓出現,於是就出現了大量5A寫字樓先後規劃建設的現象。
今年,說起寫字樓,很多產品首先在高度上做文章,力爭成爲城市的地標建築。早在1999年153米的佳華廣場落成,之後10年多來都引領着昆明城市的第一高樓座標。2011年是高樓開始集中涌現的一個分水嶺,隨着南亞風情第壹城168米寫字樓和欣都龍城186米財智中心建成,昆明的高樓紀錄被打破,除此之外,昆鋼科技大廈等都已封頂。目前還有超過15個超高層建築在建設當中,其中不乏恆隆廣場·昆明、昆明西山萬達廣場等超過300米的超高層。處於規劃中的超高層接近20個項目,其中,東風廣場“春之眼”項目以456米高度刷新昆明高樓的紀錄。
高度有了,產品的軟硬件也要過關,尤其隨着近幾年高科技智能控制系統在寫字樓領域的廣泛運用,樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高,併成爲獨立的控制子系統,發展成爲今天普遍在說的“5A”。也許大家都發現了,這兩年新建的寫字樓,5A產品頻現,綠色環保、國際標準的寫字樓產品也進入市場。
在昆明寫字樓市場,最先打出5A牌,並且被市場推崇的是2009年底開始運營的俊發中心。此後,順城雙塔、南亞風情第壹城、欣都龍城等寫字樓也在硬件上接軌國際水平,成爲5A品質寫字樓的代表。未來,隨着昆明西山萬達廣場、恆隆廣場等高標準寫字樓的建成,將樹立起昆明商務辦公的新範本和時代標杆。比如萬達·昆明雙塔南塔,一經推出,多被整層搶購,目前已經清盤,鑽石北塔在去年12月7日開盤兩小時也創造了勁銷20億的紀錄,足見大型企業和投資者對產品的看好。
注重高效商務平臺,提倡人性化的溝通與交流,引導智能化,強化綠色環保辦公理念,這些都構成了國際化商務社區的標準,也是當下以及未來寫字樓需求的一個大趨勢。
上海東盟商務大廈等一些項目特別突出大量低碳、生態、環保理念的引入和使用,重在打造一個綠色的商務辦公環境,也有一些寫字樓,比如大都2期的國際標準寫字樓緊鄰景觀河道,多個公園環繞,致力於打造成爲綠色生態辦公新樣板。反映到市場上,這些主打生態低碳寫字樓產品對於亟須改善辦公環境的企業和投資客也有強大的吸引力。